เมกะโปรเจกต์รัฐ 2 แสนล้านพลิกโฉมกรุงเทพฯตะวันตก

ไม่เพียงแต่รถไฟฟ้าสายสีม่วงที่เป็นโครงการคมนาคมขนาดใหญ่ หรือเมกะโปรเจกต์ของภาครัฐเท่านั้น ที่เปิดหน้าดินใหม่ๆ ให้พื้นที่ย่านตะวันตกของกรุงเทพฯ แต่ยังมีโครงการคมนาคมใหม่ๆ ของภาครัฐอีกหลายโครงการ รวมมูลค่ากว่า 2.1 แสนล้านบาท ที่จะผลักดันให้พื้นที่โซนนี้พลิกโฉมหน้าสู่หนึ่งในศูนย์กลางแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ

วงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต รองประธานเจ้าหน้าที่กลุ่มพัฒนาธุรกิจ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค กล่าวว่า ก่อนหน้านี้โซนตะวันตกของกรุงเทพฯ เช่น ย่านรัตนาธิเบศร์ บางใหญ่ บางบัวทอง ถือเป็นชุมชนอยู่อาศัยขนาดใหญ่อยู่ก่อนแล้ว โดยเฉพาะหลังเปิดใช้ถนนราชพฤกษ์เมื่อกว่า 10 ปีก่อน ยิ่งทำให้ย่านนี้ได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการที่อยู่อาศัยยิ่งขึ้น

แต่ในช่วงเวลาเพียงไม่กี่ปีที่ผ่านมา โซนนี้เปลี่ยนโครงสร้างคมนาคมด้วยการลงทุนใหม่ๆ ของภาครัฐมากที่สุด เริ่มด้วยถนนชัยพฤกษ์ตัดใหม่ เชื่อมต่อราชพฤกษ์กาญจนาภิเษก ที่จะเปิดใช้เดือน ธ.ค. 2557 การขยายถนนราชพฤกษ์เป็น 10 ช่องทาง และสะพานนนทบุรี 1 ซึ่งกำหนดเสร็จปี 2558

ต่อด้วยโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วง บางซื่อบางใหญ่ และทางด่วนศรีรัชวงแหวน จะเสร็จปี 2559 รวมไปถึงมอเตอร์เวย์ บางใหญ่กาญจนบุรี โดยโครงการคมนาคมต่างๆ นี้ ใช้งบลงทุนรวมถึง 211,147 ล้านบาท

ขณะที่ผู้ประกอบการธุรกิจค้าปลีกรายใหญ่หลายรายปักธงโครงการเชิงพาณิชย์ใหม่ๆ หลายแห่งในย่านนี้ มีพื้นที่รวมถึง 1.059 ล้านตารางเมตร (ตร.ม.) คิดเป็นมูลค่าลงทุนรวมกว่า 2.58 หมื่นล้านบาท เช่น เซ็นทรัล เวสต์เกต ที่จะเปิดบริการปี 2558 โครงการเมกา 2 กำหนดเปิดตัวปี 2559 พลัสมอลล์ บางใหญ่ ของกลุ่มโลตัส โครงการเดอะคริสตัล ราชพฤกษ์ และโครงการพาซิโอ พาร์ค

ปัจจัยดังกล่าวมีผลให้ราคาที่ดินย่านนี้ปรับขึ้นต่อเนื่อง โดยหากย้อนกลับไปเมื่อ 20 ปีที่แล้ว ที่กลุ่มพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค เริ่มพัฒนาที่ดินย่านรัตนาธิเบศร์ ราคาที่ดินบริเวณนี้อยู่ที่ไร่ละ 12 ล้านบาท แต่ปัจจุบันเฉลี่ยไร่ละกว่า 5 ล้านบาท บางแปลงที่ทำเลดีขยับไปแตะไร่ละ 7-10 ล้านบาท ส่วนที่ดินติดถนนใกล้รถไฟฟ้ามีศักยภาพที่จะพัฒนาคอนโดมิเนียมได้ เสนอขายในราคาต่อตารางวาเฉลี่ยกว่า 1 แสนบาท/ตร.ว. หากเทียบเฉพาะเมื่อปีที่แล้ว ปรับขึ้นประมาณ 15% และมีแนวโน้มจะปรับขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะหลังศูนย์การค้าเซ็นทรัล เวสต์เกต เปิดปีหน้า และรถไฟฟ้าสายสีม่วงเปิดให้บริการในปี 2559

วงศกรณ์ กล่าวว่า โฉมหน้าฝั่งตะวันตก โซนข้ามแม่น้ำไปบางใหญ่ จะเปลี่ยนการลงทุนจากภาคเอกชนมาก หลังจากทั้งเซ็นทรัลและรถไฟฟ้าเปิดให้บริการ โดยจากเดิมที่เป็นย่านที่อยู่อาศัยแนวราบ นับจากนี้มีแนวโน้มจะเกิดโครงการคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะพื้นที่ใกล้เซ็นทรัล เวสต์เกต ซึ่งปัจจุบันโซนใกล้เซ็นทรัล เวสต์เกต ถือเป็นบริเวณที่ดินราคาแพงที่สุดของฝั่งข้ามสะพานพระนั่งเกล้าไปทางบางใหญ่แล้ว แตะ 1.82 แสนบาท/ตร.ว.

ในอนาคตทำเลเกาะแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงจะแบ่งเป็น 2 ส่วนชัดเจน คือ ฝั่งที่ยังไม่ข้ามแม่น้ำเจ้าพระยา (สถานีเตาปูนสถานีสะพานพระนั่งเกล้า) ซึ่งใกล้เมืองมากกว่าจะเป็นโซนคอนโดมิเนียมและบ้านแนวราบราคาสูง คอนโดมิเนียมประมาณ 2-3 ล้านบาท บ้านเดี่ยวไม่ต่ำกว่า 10-20 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์ 3 ชั้น ราคาไม่ต่ำกว่า 4 ล้านบาท โดยการพัฒนากระจุกตัวอยู่ย่านติวานนท์ ส่วนฝั่งข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาไปทางบางใหญ่ จะเป็นที่อยู่อาศัยระดับกลางล่าง คอนโดมิเนียมล้านต้นๆ บ้านเดี่ยว 4-5 ล้านบาท และทาวน์เฮาส์ 2 ชั้น ราคา 2-3 ล้านบาท ซึ่งผู้บริโภคบางกลุ่มมองว่ายอมอยู่ไกลฝั่งข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาที่มีรถไฟฟ้าผ่านเหมือนกัน เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยในราคาที่ถูกลงได้

ทำเลเกาะแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงจะยิ่งได้รับความสนใจจากนักลงทุนทั้งรายใหญ่และรายย่อย โดยกลุ่มเพอร์เฟคเองมีที่ดินในทำเลดังกล่าวรวมกว่า 1,170 ไร่ เป็นที่ดินบนทำเลติดแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วง ถนนประชาชื่น ถนนติวานนท์ ถนนรัตนาธิเบศร์ ทำเลราชพฤกษ์ ทำเลกาญจนาภิเษกใกล้สถานีรถไฟฟ้าสามแยกบางใหญ่ และปลายสถานีรถไฟฟ้าคลองบางไผ่ บางบัวทอง รวมทั้งทำเลติดริมแม่น้ำเจ้าพระยา ปัจจุบันบริษัทมีโครงการบนทำเลโซนตะวันตกเป็นบ้านเดี่ยว 8 โครงการ รวมมูลค่า 2.11 หมื่นล้านบาท มูลค่าคงเหลือขาย 1.42 หมื่นล้านบาท และคอนโดมิเนียม 3 โครงการ รวม 5,800 ล้านบาท มูลค่าคงเหลือขาย 4,280 ล้านบาท ขณะที่ 2 เดือนสุดท้ายของปีนี้ มีแผนพัฒนาอีก 7 โครงการ 1.7 หมื่นล้านบาท

อย่างไรก็ตามในช่วง 2 เดือนสุดท้ายที่เหลือของปี 2557 มีแผนพัฒนาอีก 7 โครงการ รวมมูลค่า 17,000 ล้านบาท ได้แก่ คอนโดฯแบรนด์ใหม่ “เมโทร ลักซ์” 5 โครงการ รวมมูลค่าประมาณ 7,500 ล้านบาท แต่ละโครงการจะมีความสูง 8 ชั้น พื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 2242 ตารางเมตร ได้แก่ เมโทร ลักซ์ เกษตร ตั้งอยู่บนพื้นที่ 6.2 ไร่ จำนวน 564 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 2.1 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 1,540 ล้านบาท,เมโทร ลักซ์ พระราม4 ตั้งอยู่บนพื้นที่ 4 ไร่ จำนวน 488 ยูนิต ราคาเริ่มต้นที่ 2.1 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 1,570 ล้านบาท, เมโทร ลักซ์ พหลโยธิน ตั้งอยู่บนพื้นที่ 3 ไร่ จำนวน 300 ยูนิต ราคาเริ่มต้นที่ 2.1 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 810 ล้านบาท ,เมโทร ลักซ์ รัชดาภิเษก ตั้งอยู่บนพื้นที่ 6.2 ไร่ จำนวน 535 ยูนิต ราคาเริ่มต้นที่ 2.1 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 1,876 ล้านบาท และเมโทร ลักซ์ ริเวอร์ฟร้อนท์ รัตนาธิเบศร์ ตั้งอยู่บนพื้นที่ 7.2 ไร่ จำนวน 606 ยูนิต ราคาเริ่มต้นที่ 2.1 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 1,717 ล้านบาท

“เราวางจุดขาย เมโทร ลักซ์ เป็นคอนโดฯหรูพร้อมตกแต่ง ทำเลใกล้รถไฟฟ้า เพื่อการใช้สำหรับในปี2558มีแผนเปิดตัวโครงการในโซนตะวันตกของกรุงเทพฯ อีก 5 โครงการ คิดเป็นมูลค่า 4,900 ล้านบาท ได้แก่ 1.เดอะเมทโทร รัตนาธิเบศร์ ตั้งอยู่บนพื้นที่ 27 ไร่ เป็นทาวน์เฮาส์ 3 ชั้น ขนาด 19 ตารางวา ราคาเริ่มต้นที่ 3.89 ล้านบาท จำนวน 270 ยูนิต มูลค่าโครงการ 1,240 ล้านบาท 2.โมดิ วิลล่า ชัยพฤกษ์ ตั้งอยู่บนพื้นที่ 36 ไร่ เป็นบ้านเดี่ยว ขนาด 50 ตารางวาขึ้นไป ทาวน์เฮาส์ 2 ชั้น ขนาด 18 ตารางวา ราคาเริ่มต้นที่ 2.5 ล้านบาท และบ้านแฝด ราคาเฉลี่ยที่ 2.8 ล้านบาท ขนาด 36 ตารางวาขึ้นไป รวม 388 ยูนิต มูลค่าโครงการ 1,040 ล้านบาท

โครงการ 3.เพอร์เฟค เพลส 4.เพอร์เฟค พาร์ค ราชพฤกษ์ 2 โครงการนี้งอยู่บนพื้นที่เดียวกัน 80 ไร่ เป็นบ้านเดี่ยว ขนาด 50 ตารางวาขึ้นไป ราคาเริ่มต้นที่ 5.5 ล้านบาท และบ้านแฝด ขนาด 36 ตารางวา ราคา 4.3 ล้านบาท รวมมูลค่า 2,000 ล้านบาท มูค่าโครงการ 2,000 ล้านบาท และ5.เพอร์เฟค เพลส ชัยพฤกษ์ตัดใหม่ ตั้งอยู่บนพื้นที่ 30 ไร่ เป็นบ้านเดี่ยว ขนาด 50 ตารางวาขึ้นไป มูลค่าโครงการ 600 ล้านบาท

จากภาพรวมคงเห็นว่า เมื่อโครงการศูนย์การค้าขนาดใหญ่และรถไฟฟ้าสายสีม่วงเปิดให้บริการ ฟันธงได้เลยว่า กรุงเทพฯ โซนตะวันตกจะเปลี่ยนโฉมไปเร็วมากในพริบตา