ราคาที่ดินแพงเกินเหตุแนะเช่าระยะยาว

ขณะนี้ “ที่ดินแพงเกินเหตุ” เกิดจากความคาดหวังว่าเศรษฐกิจจะดีขึ้น เปิดประเทศสู่ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือเออีซี บริษัทต่างชาติมากขึ้น และอยู่ในตลาดหุ้น ซื้อที่ดินได้ นอมินีก็ยังมีอยู่ ไม่ผิดกฎหมาย

ที่ดินใกล้สถานีรถไฟฟ้า แย่งกันซื้อเพราะมีถึง 10 สาย 430 สถานี ทุกสถานี คือ “ชุมชนแห่งใหม่” ที่ดินในใจกลางกรุงเทพฯ หรือซีบีดี ก็ไม่มีเหลือให้พัฒนา ถ้าจะขาย ราคาก็แพงมาก หรือเจ้าของไม่ขาย แต่ “ให้เช่า”

ที่ดินที่ตั้งดีๆ แปลงใหม่ๆ ก็เป็นของรัฐ เช่น ย่านลุมพินี ที่เดิมเป็นไนท์บาซาร์ของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ สยามสแควร์ของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย มักกะสันของการรถไฟแห่งประเทศไทย ขายไม่ได้ก็ให้เช่าระยะยาว

ราคาที่ดินเช่าจะถูกกว่าขายขาด ราคาจะอยู่ประมาณ 30% ของราคาขาย ถ้าเช่า 30 ปี เหลือปีละ 1% (ยกเว้นที่ดินใจกลางเมืองมากๆ ราคาเช่าอาจจะสูงถึง 50% ของราคาขาย) ถ้า 100 ปี ก็เท่ากับ 100% เท่าราคาที่เรียกว่าฟรีโฮลด์ (Free Hold) แต่กฎหมายไทยให้เช่าสูงสุด 30 ปี ที่ดินใจกลางเมืองของรัฐจึงให้เช่า 30 ปีกันทั้งนั้น

ขณะนี้ที่ดินในเมืองใกล้สถานีรถไฟฟ้าราคาถูกเหมือนในแถบรังสิตในอดีตที่ซื้อที่ดินจากชาวนาดั้งเดิมไม่มีแล้วอยู่ในมือนักธุรกิจ หรือผู้มีรายได้สูงทั้งนั้น

เหตุการณ์ที่ดินในเมืองของเมืองใหญ่ ราคาพุ่งสูงแพงเกินเหตุ มีการเก็งกำไร ซึ่งเป็นเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นทั่วโลก ขณะที่ประเทศกำลังเติบโตทางเศรษฐกิจ เช่น กรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงหัวเมืองใหญ่ในต่างจังหวัด เมืองชายแดน ที่ดินสูง เพราะเก็งกำไรกันมาก ถ้าจะหาที่ดินเพื่อพัฒนา ราคาถูกกว่าราคาตลาด ก็ต้องเช่าระยะยาว

ในยุโรปที่ดินก็แพงมาก ที่ดินในเมืองใหญ่จึงให้เช่า แต่ระยะเช่ายาวถึง 99 ปี เช่น ในอังกฤษ และยุโรปเหนือ ส่วนภาษีที่ดินก็แพงมาก จนไม่อยากเป็นเจ้าของ “เช่าทั้งชีวิตจะดีกว่า”

ถ้าที่ดินราคาแพงและแพงขึ้น เราจะเห็นตลาดเช่าที่ดินระยะยาวเกิดขึ้นจากภาคเอกชนมากขึ้น เพราะเจ้าของเดิมไม่อยากขาย เพราะได้เงินจะมาซื้อที่ดินใหม่ก็ไม่ได้เหมือนเดิม เช่น ที่ดินแถบสี่แยกราชประสงค์ ต้นสุขุมวิท

ปัจจุบันราคาที่ดินขึ้นกับราคาตลาด แต่ถ้าที่ดินแพงมาก ก็จะไม่มีการพัฒนา เพราะไม่คุ้มกับการลงทุน ในบางประเทศ “ที่ดินเป็นของรัฐ” เช่น จีน รัฐก็นำมาบริหาร ที่ดินที่เป็นต้นทุนทั้งปวงของการผลิตได้ ประเทศไทยคงหาได้ยาก

เราก็ต้องลองดูกันต่อไปว่า การปรับปรุงระบบภาษีที่ดินและภาษีมรดก จะทำให้ราคาที่ดินเปลี่ยนแปลงไปในทางใด