ตลาดบ้านฟื้นตัว...แต่ยังต้องระวัง (จบ)

ครั้งก่อนเราพูดถึงเรื่องความเชื่อมั่นของตลาดที่อยู่อาศัยที่ปรับตัวดีขึ้น ท่ามกลางปัจจัยสนับสนุนจากเศรษฐกิจที่คาดว่าจะฟื้นตัว ซึ่งธนาคารประเมินว่าตลาดที่อยู่อาศัยภาพรวมอาจทยอยปรับตัวดีขึ้นในครึ่งปีหลังและจะชัดเจนขึ้นในปีหน้า ในวันนี้เราจะมาวิเคราะห์กันถึงแนวโน้มและปัจจัยที่มีผลต่อการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด

ตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล อาจมีแนวโน้มฟื้นตัวขึ้นเช่นเดียวกับในภาพรวม ผลจากเศรษฐกิจและความเชื่อมั่นที่ดีขึ้น ผนวกกับโครงการรถไฟฟ้าหลายสายมีความคืบหน้า อาทิ โครงการที่กำลังก่อสร้าง: สีม่วง (บางซื่อบางใหญ่) และสีน้ำเงิน (บางซื่อท่าพระ และ หัวลำโพงบางแค) และที่เตรียมเปิดประมูล: สายสีเขียว (หมอชิตคูคต)

ธนาคารคาดว่ายอดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยและที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนเพิ่มในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลทั้งปี 2557 จะอยู่ที่ 1.7 แสนหน่วย และ 1.2 แสนหน่วย หดตัว 5.0% และ 6.9% ต่อปี ตามลำดับ ส่วนหนึ่งเป็นผลจากฐานที่สูงในปี 2556 โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม ผนวกกับปี 2557 เป็นปีที่ตลาดคอนโดมิเนียมเริ่มปรับสมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทาน ส่วนในปี 2558 คาดว่าจะฟื้นตัวอยู่ที่ 2.8% และ 3.1% ต่อปี

ส่วนตลาดที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัดน่าจะยังสามารถเติบโตได้ โดยเฉพาะในจังหวัดหัวเมืองหลักและหัวเมืองรอง อาทิ จ.ขอนแก่น อุดรธานี เชียงใหม่ เชียงราย พิษณุโลก สุราษฎร์ธานี ชลบุรี เป็นต้น ที่ได้รับอานิสงส์เพิ่มเติมจากการขยายตัวของเขตเมือง (Urbanization) รวมถึงปัจจัยจากการค้าและการลงทุนระหว่างไทยกับประเทศเพื่อนบ้าน

อย่างไรก็ตาม การเติบโตยังคงอยู่ในกลุ่มของที่อยู่อาศัยในแนวราบเป็นสำคัญ เนื่องจากประชากรในต่างจังหวัดยังมีความนิยมและเคยชินกับการอยู่อาศัยในแนวราบมากกว่าคอนโดมิเนียม ขณะที่ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา คอนโดถูกพัฒนาเพิ่มขึ้นจนเกิดภาวะอุปทานส่วนเกินในบางพื้นที่ในต่างจังหวัด ท่ามกลางกระแสการเข้าเก็งกำไรในคอนโดมิเนียมมีแนวโน้มลดลง หลังจากเกิดการไหลกลับของเงินลงทุนจากต่างประเทศ ภายหลังที่ทางการสหรัฐฯ อัดฉีดเงินเข้าระบบน้อยลง (QE Tapering)

แม้ตลาดที่อยู่อาศัยจะมีแนวโน้มทยอยฟื้นตัวในครึ่งหลังปี 2557 และต่อเนื่องถึงปี 2558 แต่ยังต้องจับตาปัจจัยเสี่ยงต่างๆ ที่อาจถูกฉุดรั้งการฟื้นตัว โดยเฉพาะปัจจัยเสี่ยงหลักๆ 5 ข้อ เหล่านี้

1.เศรษฐกิจอาจฟื้นตัวช้ากว่าคาด จากภาคส่งออกและภาคท่องเที่ยวที่ฟื้นตัวช้า หรือหากโครงการลงทุนของภาครัฐไม่มีความคืบหน้า (หรือเป็นเพียงแผนงาน) และ/หรือการบริหารของรัฐบาลชั่วคราวมีประสิทธิภาพไม่พอต่อการขับเคลื่อนเศรษฐกิจเช่นเดียวกับรัฐบาลในปี 2550

2.อัตราดอกเบี้ยของธนาคารพาณิชย์มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น จากการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายของไทยและตลาดการเงินที่ตึงตัวขึ้นจากการดำเนินนโยบายการเงินของสหรัฐ

3.หนี้ภาคครัวเรือนเร่งตัวขึ้นจนอยู่ในระดับสูงที่ 81.3% ต่อจีดีพีในไตรมาสแรกปี 2557 ทำให้สถาบันการเงินยังระมัดระวังการให้สินเชื่อแก่รายย่อย รวมถึงสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยด้วย

4.กระแสการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มลดลง หลังจากธนาคารกลางสหรัฐ (เฟด) ลดการเข้าซื้อพันธบัตรรัฐบาล (QE Tapering) โดยเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะคอนโดในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา เติบโตในอัตราสูง

5.ต้นทุนค่าวัสดุก่อสร้าง รวมถึงการขาดแคลนแรงงาน อาจเป็นปัญหาที่กลับมากดดันผู้ประกอบการอีกครั้ง หากการลงทุนก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานเริ่มดำเนินการพร้อมกันในหลายโครงการ

อาจสรุปได้ว่า ตลาดกรุงเทพฯ และปริมณฑลจะฟื้นตัวเช่นเดียวกับภาพรวม โดยมีปัจจัยสนับสนุนเพิ่มเติม คือ ความคืบหน้าของโครงการรถไฟฟ้าในหลายสาย ส่วนตลาดต่างจังหวัดอาจยังสามารถเติบโตได้โดยเฉพาะจังหวัดที่ได้รับอานิสงส์เพิ่มเติมจาก Urbanization และการค้า/การลงทุนกับประเทศเพื่อนบ้าน โดยการเติบโตจะอยู่ในกลุ่มแนวราบเป็นสำคัญครับ