สถาบันกอดอิมแพ็คโกรทรีท

รอปันผล6.63%ดีกว่าฝากแบงก์เผยเงินกู้อายุ5ปีรีไฟแนนซ์ต่อเนื่อง

IMPACT ฮอต! สถาบันกอดรอปันผล ผู้จัดการทรัสต์เผยรักษาสัดส่วนเงินกู้ 20% หนุนปันผลดี

นางวันเพ็ญ มุ่งเพียรสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท อาร์ เอ็ม ไอ ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อิมแพ็ค โกรท (IMPACT) เปิดเผยว่า ปัจจุบันโครงสร้างการถือหน่วยทรัสต์ IMPACT ส่วนใหญ่เป็นนักลงทุนสถาบัน ซึ่งมองว่าจะช่วยสร้างเสถียรภาพของราคาหน่วยทรัสต์ที่ซื้อขายอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ได้

อย่างไรก็ตาม การเข้าซื้อขายของหน่วยทรัสต์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ เป็นวันแรกในวันที่ 1 ต.ค.ที่ผ่านมา ถือว่าน่าพอใจ สะท้อนให้เห็นว่านักลงทุนที่ได้จองซื้อหน่วยในครั้งแรกต้องการลงทุนเพื่อรอรับเงินปันผล โดยจากการประมาณการอัตราผลตอบแทนเงินปันผลในปีแรกจะอยู่ที่ประมาณ 6.63% ต่อปี ซึ่งสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก ทำให้นักลงทุนส่วนใหญ่ถือลงทุนระยะยาวเพื่อรอรับเงินปันผล

ทั้งนี้ IMPACT มีนโยบายจ่ายเงินปันผลไม่เกิน 4 ครั้ง/รอบปีบัญชี หรือทุกๆ ไตรมาส ในอัตราไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้วของรอบปีบัญชี

สำหรับการเสนอขายหน่วยทรัสต์ต่อประชาชนครั้งแรก (ไอพีโอ) มีจำนวน 1,482.50 ล้านหน่วย ราคาหน่วยละ 10.60 บาท รวมมูลค่า 15,714.50 ล้านบาท เพื่อนำเงินไปลงทุนในกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารศูนย์แสดงสินค้าและการประชุมของโครงการอิมแพค เมืองทองธานี จำนวน 4 อาคาร รวมถึงระบบสาธารณูปโภคและอุปกรณ์ต่างๆ ของอาคารบนที่ดิน 192 ไร่ 1 งาน 30.1 ตารางวา รวมพื้นที่ใช้สอย 165,606 ตารางเมตร ซึ่งเป็นศูนย์การแสดงสินค้าและการประชุมขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศไทยและเอเชียตะวันออกเฉียงใต้

“ในการเสนอขายหน่วยทรัสต์ครั้งนี้ บริษัท อิมแพ็ค เอ็กซิบิชั่น แมเนจเม้นท์ ถือ 50% หรือ 7,600 ล้านบาท ส่วนที่เหลืออีก 7,600 ล้านบาท เป็นนักลงทุนในประเทศ ส่วนใหญ่เป็นสถาบันและนักลงทุนรายใหญ่ โดยเป็นของนักลงทุนทั่วไปประมาณ 2,000 ล้านบาท” นางวันเพ็ญ กล่าว

นางวันเพ็ญ กล่าวอีกว่า แผนงานใน 1 ปีจากนี้ บริษัทยังไม่มีแผนเพิ่มขนาดสินทรัพย์ของหน่วยทรัสต์ IMPACT โดยจะเน้นบริหารสินทรัพย์ที่มีอยู่ในปัจจุบันให้มีผลดำเนินงานเติบโตขึ้นต่อเนื่อง และในอนาคตหากจะซื้อสินทรัพย์เข้ามาก็อาจพิจารณาสินทรัพย์ในพื้นที่ในเมืองทองก่อน เพราะมีหลายโครงการพัฒนาได้อีกมาก และหากลงทุนแล้วได้ผลตอบแทนที่ดีให้แก่นักลงทุนบริษัทก็จะพิจารณาสินทรัพย์นั้นๆ

ด้านความเสี่ยงของทรัสต์ IMPACT มองว่ามีน้อยและน่าจะสร้างผลตอบแทนที่ดีให้แก่นักลงทุนได้ โดยผลงานที่ผ่านมาซึ่งผ่านวิกฤตการณ์มาหลายครั้ง แต่สินทรัพย์เหล่านี้ก็ยังมีรายได้เติบโต โดย 5 ปีที่ผ่านมารายได้โตเฉลี่ย 10% จึงอยากให้นักลงทุนมั่นใจว่าจะสามารถให้ผลตอบแทนที่ดีในระยะยาว

นอกจากนี้ ยังสามารถเพิ่มอัตราผู้เช่าได้เพิ่มขึ้นจากปัจจุบันและแนวโน้มผู้เช่าต่างประเทศก็มีเพิ่มขึ้น ปัจจุบันมีสัดส่วน 25% โดยในต่างประเทศขนาดพื้นที่ของอิมแพคใหญ่เป็นอันดับ 3 ซึ่งอันดับ 1 และ 2 เป็นของจีน

นางวันเพ็ญ กล่าวว่า สำหรับเงินกู้ที่ใช้ในการลงทุนในสินทรัพย์ในครั้งนี้ประมาณ 3,900 ล้านบาท หรือ 20% ของขนาดกองทรัสต์ จากเกณฑ์ที่เปิดให้กู้ไม่เกิน 35% ซึ่งในต่างประเทศกองทรัสต์มีการกู้เงินเพื่อใช้ในการลงทุนอยู่แล้ว

“เราได้ปรึกษากับบริษัทที่ปรึกษาทางการเงินแล้วเห็นว่าจะรักษาสัดส่วนเงินกู้ 20% ไว้ เพราะเป็นเรื่องของโครงสร้างทุนที่ส่งผลดี เพราะหากนำเงินที่ได้จากสินทรัพย์ไปคืนเงินกู้ก็จะทำให้มีเงินจ่ายผลตอบแทนให้นักลงทุนได้น้อย ดังนั้นการคงสัดส่วนเงินกู้ไว้เมื่อมีรายได้จากสินทรัพย์แล้วก็ปันผลได้ทั้งหมด ดังนั้นเมื่อครบอายุเงินกู้ 5 ปี ก็จะกู้รอบใหม่ต่อไป” นางวันเพ็ญ กล่าว

สำหรับราคาหน่วยทรัสต์ IMPACT เปิดตลาดที่ราคา 10.60 บาท เท่ากับราคาที่เสนอขายให้แก่ประชาชนทั่วไปครั้งแรก (ไอพีโอ) และขยับแตะสูงสุด 10.80 บาท ปิดที่ 10.50 บาท มูลค่าการซื้อขาย 649,840 ล้านบาท