แค่คุ้นเคย...ไม่พอ

ในขณะที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) กำลังจะค่อยๆ หมดไป REITs : Real Estate Investment Trusts หรือทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์กำลังขึ้นมาแทนที่ ด้วยเงินลงทุนจำนวนไม่มาก และมีข้อมูลเปิดเผยไว้ให้ตัดสินใจอย่างครบถ้วน การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ด้วยวิธีนี้จึงเป็นเครื่องมือการลงทุนที่หลายประเทศส่งเสริมให้ประชาชนเข้ามาลงทุน

REITs เป็น “กองทรัพย์สิน” จัดตั้งขึ้นเพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าไม่น้อยกว่า 500 ล้านบาท ผู้ลงทุนที่ลงทุนใน REITs เรียกว่า ผู้ถือหน่วยทรัสต์ โดยมีผู้จัดการกองทรัสต์ทำหน้าที่บริหารและจัดการการลงทุนของกองทรัสต์ และมีทรัสตี้เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในกองทรัพย์สิน รวมทั้งมีหน้าที่ติดตาม ดูแล และตรวจสอบการทำงานของผู้จัดการกองทรัสต์ เพื่อประโยชน์ของผู้ถือหน่วยทรัสต์ด้วย

ข้อที่เปิดกว้างกว่าของ REITs เมื่อเปรียบเทียบกับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เช่น

ผู้จัดการกองทรัสต์สามารถเป็นผู้เชี่ยวชาญด้านการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้ด้วยนอกเหนือจากเป็นบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวม

REITs สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้หลากหลายประเภท รวมถึงที่ยังสร้างไม่เสร็จก็สามารถลงได้ไม่เกิน 10% ของสินทรัพย์รวม และลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศได้ด้วย

REITs สามารถกู้ยืมเงินเพื่อลงทุนหรือพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้ไม่เกิน 35% ของสินทรัพย์รวม และในกรณีที่ REITs ได้รับ Credit Rating ระดับ Investment Grade ขึ้นไปสามารถกู้ได้ไม่เกิน 60%

ก่อนจะตัดสินใจลงทุนใน REITs ท่านควรรู้ในประเด็นต่อไปนี้

1.ความเป็นเจ้าของ เป็นการขายขาด (Freehold) หรือเป็นสิทธิการเช่าระยะยาว (Leasehold) กรณีที่เป็นสิทธิการเช่า ท่านจะได้รับเงินต้นทยอยคืนตลอดระยะเวลาที่ถือ ซึ่งจะทำให้มูลค่าของหน่วยลดลงไปเรื่อยๆ จนถึงศูนย์

2.รู้จักอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในกองและผู้จัดการกองทรัสต์ ทรัพย์สินตั้งอยู่ที่ไหน ใช้ประกอบธุรกิจหรือหารายได้ด้วยวิธีใด มีสัญญากับผู้เช่าใช้พื้นที่อย่างไร (เพื่อดูความสม่ำเสมอและแน่นอนของรายได้) และมีปัจจัยอะไรบ้างที่จะกระทบกับกระแสรายได้ของอสังหาริมทรัพย์นี้ รวมถึงหาข้อมูลผู้จัดการกองว่ามีประสบการณ์และความเชี่ยวชาญในการสร้างความเติบโตให้แก่ผลตอบแทนในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์หรือไม่

3.สภาพคล่อง ในการซื้อขายเปลี่ยนมือจะต้องทำที่ตลาดหลักทรัพย์ โดยส่งคำสั่งผ่านโบรกเกอร์ หากเป็นกองที่ผู้ถือไม่นิยมเปลี่ยนมือก็อาจมีปัญหาขาดสภาพคล่อง ผู้ที่ต้องรีบใช้เงินคงต้องยอมขายในราคาถูก

4.ราคาซื้อขายในตลาดอาจต่างจาก NAV โดย NAV คำนวณอ้างอิงราคาประเมินของอสังหาริมทรัพย์ ขณะที่ราคาที่ซื้อขายในตลาดมีอุปสงค์และอุปทานในกองนั้นประกอบด้วย หากราคาในตลาดแตกต่างจาก NAV มาก ผู้ลงทุนจะต้องพิจารณาเป็นพิเศษ

5.ความเสี่ยงของการไม่กระจายความเสี่ยง เช่นเดียวกับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ การลงทุนในกองทรัสต์คล้ายกับลงทุนในหุ้นของบริษัทแห่งเดียว (หรือไม่กี่แห่ง) จึงง่ายในการศึกษาและทำความเข้าใจธุรกิจ แต่ขณะเดียวกันจะไม่มีการกระจายความเสี่ยงเหมือนกองทุนรวมทั่วไป

6.สิทธิประโยชน์ทางภาษี สำหรับผู้ลงทุนบุคคลธรรมดาชาวไทย ได้รับยกเว้นภาษีกำไรจากการขายหน่วยทรัสต์ แต่ต้องเสียภาษีเงินปันผล หัก ณ ที่จ่าย 10%

7.เข้าใจโฆษณาผลตอบแทน ตัวเลขผลตอบแทนที่เห็นในโฆษณาเป็นเพียงตัวเลขที่ประมาณการจากการคาดการณ์บนสมมติฐานมากมาย ก.ล.ต. ได้อนุญาตให้ผู้ออก REITs แสดงประมาณการผลตอบแทนได้เพียงแค่ปีแรกปีเดียว สำหรับบางกองที่ผู้เช่าใช้พื้นที่ทำสัญญาเช่าไว้แน่นอน ผู้ออกจึงอาจทำการตลาดด้วยการรับประกันผลตอบแทน ซึ่งมักรับประกันในช่วงแรกเท่านั้น

8.การกู้ยืมของ REITs ภายใต้กฎเกณฑ์ที่อนุญาตให้สามารถกู้ยืมเงินได้ นำมาซึ่งโอกาสที่จะสามารถบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์หรือขยับขยายได้คล่องตัวขึ้น ขณะเดียวกันก็เพิ่มความเสี่ยงและค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยของการกู้ยืมไปพร้อมกัน ดังนั้นผู้ลงทุนจึงควรพิจารณาความสมเหตุสมผล ขนาดและสัดส่วนของการกู้ยืมว่าเหมาะสมและคุ้มค่าหรือไม่

9.ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายที่เรียกเก็บจาก REITs ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายของกองประเภทนี้มักมีจำนวนรายการมาก ซึ่งจะส่งผลต่อผลตอบแทนที่ผู้ลงทุนจะได้รับ จึงควรดูว่าเป็นอัตราส่วน (%) มากน้อยแค่ไหน และหากมี REITs ที่น่าสนใจมากกว่า 1 กอง ผู้ลงทุนควรเปรียบเทียบค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายด้วย

นับว่าเป็นอีกหนึ่งเครื่องมือการลงทุนที่น่าสนใจ และให้โอกาสหลายคนได้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่มีชื่อเสียงและรู้สึกคุ้นเคย เพราะได้ใช้บริการอยู่เป็นประจำ แต่ด้วยชื่อเสียงและความคุ้นเคยเพียงอย่างเดียว ไม่พอที่จะทำให้ตัดสินใจลงทุนใน REITs ของอสังหาริมทรัพย์นั้นได้อย่างผู้ลงทุนคุณภาพ ท่านสามารถลงทุนอย่างรู้ลึก รู้จริง และรู้ไปให้ถึงอนาคตของอสังหาริมทรัพย์ผ่านหนังสือชี้ชวน โดยหาดูได้ที่ www.sec.or.th จนรู้สึกสบายใจ ไร้คำถาม แล้วจึงตัดสินใจลงทุนค่ะ