เทรนด์บริหารอาคารมุ่งสู่ "กรีนบิลดิ้ง"

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

แนวโน้มอาคารเขียว หรือกรีนบิลดิ้ง ในไทยที่จะเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ทั้งอาคารเขียวที่เป็นตึกสร้างใหม่ และอาคารเก่าที่ปรับปรุงให้เป็นอาคารประหยัดพลังงาน รองรับความต้องการของผู้ใช้บริการของทั้งองค์กรไทยและองค์กรชั้นนำระดับโลก ซึ่งเป็นเทรนด์ที่เกิดขึ้นทั่วโลก โดยเฉพาะบริษัทชั้นนำระดับโลก เริ่มมีนโยบายที่ชัดเจนในการสนับสนุนการก่อสร้างอาคารเขียว

บางองค์กรระดับโลกถึงกับประกาศเป็นนโยบายเลยว่า สำนักงานในทุกประเทศทั่วโลก จะต้องเช่าอยู่ในอาคารสำนักงานที่เป็นกรีนบิลดิ้ง ผ่านการรับรองมาตรฐานจากสำนักงานที่ได้รับความน่าเชื่อถือ เช่น ลีด (LEED) มาตรฐานอาคารเขียวของสหรัฐ หรือกรณีที่สร้างสำนักงานเอง ก็จะต้องอยู่ภายใต้มาตรฐานอาคารเขียวเช่นกัน ไม่ว่าจะเป็นสาขาใหม่ๆ ของสตาร์บัคส์ทั่วโลก สาขาใหม่ๆ ของเคเอฟซี ฯลฯ

จักรพันธ์ ภวังครัตน์ ผู้อำนวยการ เจแอลแอล ประเทศไทย (โจนส์ แลง ลาซาลล์) กล่าวว่า อาคารเขียวในไทยที่เห็นได้ชัดเจน ส่วนใหญ่จะเป็นอาคารสำนักงาน โดยแต่ละปีที่มีอาคารสำนักงานเกิดใหม่ จะมี 12 อาคารที่เป็นอาคารเขียว หรืออาคารประหยัดพลังงานที่ได้รับการรับรองมาตรฐานของ “ลีด” หรือ “ทรีส์” (TREES) ซึ่งเป็นมาตรฐานอาคารเขียวของไทย

ปัจจุบันในประเทศไทยมีอาคารเขียวที่ได้รับการรับรองจากลีดแล้ว 42 โครงการ และยังมีอาคารเขียวใหม่ๆ เกิดขึ้นในไทยต่อเนื่อง รวมไปถึงอาคารเชิงพาณิชย์ประเภทอื่นๆ ที่พยายามจะพัฒนาให้เป็นอาคารเขียวเช่นกัน เช่น โชว์รูมโตโยต้า ปากช่อง ร้านสะดวกซื้อเซเว่นอีเลฟเว่น สาขาแจ้งวัฒนะ ฯลฯ เพื่อรับเทรนด์รักษ์สิ่งแวดล้อม ทำให้แนวโน้มการบริหารอาคารมีทิศทางขยับไปสู่การบริหารงานอาคารเขียวมากขึ้นเช่นกัน และต้องอาศัยผู้เชี่ยวชาญในการบริหารอาคารเขียวเข้ามาช่วยให้อาคารประหยัดพลังงานได้จริง เพราะใช้เงินลงทุนสูงกว่าอาคารทั่วไป

“อาคารเขียวใช้เงินลงทุนในการก่อสร้างสูงกว่าอาคารทั่วไป จึงควรให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการอาคารที่ดีด้วย โดยหนึ่งในหัวใจที่จะทำให้การบริหารอาคารเขียวประสบความสำเร็จ คือ การสื่อสารกับนักออกแบบ เพื่อรับรู้แนวคิดของนักออกแบบถึงเหตุผลในการออกแบบพื้นที่แต่ละส่วน ซึ่งจะช่วยให้เข้าใจวิธีประหยัดพลังงานของอาคารนั้นๆ ได้ดี”

ขณะเดียวกัน ยังต้องปั้นทีมบุคลากรที่จะบริหารอาคารเขียวให้เข้าใจหัวใจสำคัญของอาคารเขียว และต้องมีคู่มือให้ผู้เช่าทราบข้อมูลของอาคาร ซึ่งจากการสำรวจของเจแอลแอล พบว่ามีผู้เช่าสูงกว่า 50% ยอมจ่ายค่าเช่าสูงขึ้น 15% เพื่ออยู่ในอาคารประหยัดพลังงาน

ธนา ถิรมนัส กรรมการผู้จัดการ บริษัท พรอพเพอร์ตี้ แคร์ เซอร์วิสเซส (ประเทศไทย) กล่าวว่า การบริหารจัดการอาคารหรือเอฟเอ็ม เป็นสิ่งที่เพิ่มมูลค่าให้กับอาคาร อย่ามองว่าเป็นต้นทุน ซึ่งเจ้าของอาคารจะชอบตั้งคำถามว่า ถ้าบริหารอาคารดีจะต้องลดต้นทุนได้เท่าไร คุ้มค่าไหม แต่ความเป็นจริงให้มากกว่านั้น

“ปัญหาของทุกอาคาร ผู้ใช้บริการจะร้องเรียนเกี่ยวกับบริการของเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยและแม่บ้านมากที่สุด แม้แต่ธุรกิจโรงพยาบาลชั้นนำ ไม่มีใครร้องเรียนเรื่องคุณภาพการรักษาพยาบาล ซึ่งเป็นธุรกิจหลักเลย มีแต่ร้องเรียนเรื่องที่เกี่ยวข้องกับอาคารทั้งสิ้น โดยการจะทำให้เสียงร้องเรียนน้อยลง เกิดจากประสิทธิภาพในการบริหารอาคารที่ล้วนแต่เป็นเรื่องหลังบ้านที่คนทั่วไปมองไม่เห็น”

ด้านเทรนด์ของอาคารในไทย มี 5 แนวโน้มสำคัญ ได้แก่ 1.อาคารยุคใหม่ มีดีไซน์ เพราะคนไทยติดหรู2.สังคมผู้สูงอายุ 3.เมืองขยายตัวสู่ต่างจังหวัด 4.อาคารเขียว และ 5.สมาร์ทลิฟวิ่ง ซึ่งผู้บริหารอาคารต้องเรียนรู้ที่จะบริหารอาคารใหม่ตามเทรนด์ดังกล่าว

ชาญ ศิริรัตน์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ สายงานบริหารทรัพยากรอาคาร บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า การบริหารอาคารสำนักงานที่อยู่ในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ จะมีสิ่งที่แตกต่างจากอาคารทั่วไปที่ผู้บริหารอาคารต้องเรียนรู้มากขึ้น นั่นคือต้องคำนึงถึงผลกำไรในการบริหารงาน เพื่อตอบโจทย์ผู้ลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ด้วย ซึ่งโจทย์สำคัญคือจะทำอย่างไรให้ผู้เช่ายอมจ่ายในอัตราค่าเช่าที่สูงขึ้น เพื่อให้มีรายได้เพิ่มขึ้น ควบคู่ไปกับการควบคุมต้นทุนในการบริหารอาคารให้ดี เพื่อให้มีกำไรเพิ่มขึ้น แต่ยังทำให้ผู้ใช้อาคารได้รับความพึงพอใจ ล้วนเป็นสิ่งที่ท้าทาย

ปัจจัยเหล่านี้ คือ หัวใจสำคัญที่ทำให้ธุรกิจบริหารอาคารมืออาชีพมีความต้องการสูงขึ้นจากทั้งอาคารรูปแบบใหม่ๆ และความต้องการเพิ่มมูลค่าของอาคารเดิมที่มีอยู่