อสังหาฯ เปิดศึกชิงที่ดินรอผุดคอนโดกว่า 5 หมื่นล้าน

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ใกล้เข้าช่วงโค้งสุดท้ายของปี 2557 แต่บรรยากาศการเปิดตัวโครงการใหม่ต่างๆ และการซื้อขายดูเหมือนยังไม่กลับเข้าสู่ภาวะปกติแบบ 100% สวนทางกับภาพการวิ่งวุ่นซื้อขายที่ดินในช่วงนี้ของบรรดานายหน้าที่ผู้ประกอบการต่างพูดเป็นเสียงเดียวกันว่ากลับมาคึกคักรอบใหม่อย่างเห็นได้ชัด สะท้อนได้จากมีนายหน้ามาเสนอที่ดินและราคาซื้อขายที่ดินที่ขยับขึ้นรับความชัดเจนทางการเมือง

วิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการสายงานกลยุทธ์การตลาด บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) กล่าวว่า ในช่วงที่ยังเกิดวิกฤตทางการเมืองจะเห็นว่ามีเพียงผู้ประกอบการรายใหญ่เท่านั้นที่มีความเคลื่อนไหวในการซื้อขายที่ดินและเป็นการซื้อที่ดินแปลงที่ไม่ได้ใหญ่นัก ส่วนรายเล็ก รายกลางส่วนใหญ่แทบไม่มีดีลซื้อขายที่ดินแปลงใหม่ๆ เลย

ขณะที่ในเวลานี้เริ่มเห็นบรรยากาศการแข่งขันกันซื้อขายที่ดินรอบใหม่ ทั้งจากรายเล็ก รายกลาง และรายใหญ่ เพราะผู้ประกอบการทุกรายต่างมีความมั่นใจในสถานการณ์บ้านเมืองมากขึ้น ซึ่งหากเทียบกับก่อนหน้านี้ แม้ว่าราคาที่ดินจะจูงใจให้รีบซื้อ แต่ต่างไม่ซื้อเก็บ เพราะต้องรอดูทิศทางการเมือง เศรษฐกิจ และที่สำคัญความต้องการของผู้บริโภค ทำให้ครึ่งปีแรกการซื้อขายที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการต่างๆ มีน้อยมาก

ไม่เพียงแต่ค่ายเอพีเท่านั้นที่เป็นแนวโน้มดังกล่าว แม้แต่ค่ายศุภาลัยที่ไม่เคยมีนโยบายซื้อที่ดินเก็บ ยังปรับมาซื้อที่ดินไว้เป็นสต๊อกมากขึ้น จากการที่ราคาที่ดินเริ่มกลับมาปรับขึ้นอย่างร้อนแรง

จ่อผุดคอนโดกว่า 5 หมื่นล้าน

ด้านการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ที่อาจจะเห็นว่าบรรยากาศการเปิดตัวอาจยังไม่หวือหวาเท่าที่มีการคาดการณ์ไว้ก่อนหน้านี้ โดยผู้ประกอบการต่างประเมินว่ากว่า 50% เตรียมตัวเปิดโครงการใหม่ที่ชะลอไว้ไม่ทันในจังหวะที่การเมืองกลับมานิ่งเร็วกว่าที่คาดไว้ มีเพียงรายใหญ่ๆ เท่านั้นที่พร้อมลุยเปิดได้ทันที หรือรายใหญ่บางรายกลับมาพลิกฟื้นด้วยการหันไปเปิดบ้านแนวราบก่อนคอนโดมิเนียม ซึ่งได้ทั้งยอดขายและรายได้ทันที

แต่คาดการณ์ว่าปลายไตรมาส 3 ถึงต้นไตรมาส 4 จะกลับมาเห็นภาพการเปิดตัวคอนโดมิเนียมอย่างคึกคักอีกครั้ง ไม่ว่าจะเป็นค่ายพฤกษาฯ ที่จะมีคอนโดมิเนียมใหม่อีก 4 โครงการ มูลค่า 8,000 ล้านบาท ค่ายแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ 2 โครงการ มูลค่า 320 ล้านบาท ค่ายแสนสิริ 8 โครงการ มูลค่า 1.5 หมื่นล้านบาท ค่ายเอพี 2 โครงการ มูลค่า 3,490 ล้านบาท ค่าย แอล.พี.เอ็น.ฯ 7 โครงการ มูลค่า 9,200 ล้านบาท ค่ายพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค 6 โครงการ มูลค่า 7,665 ล้านบาท ค่ายศุภาลัย 5 โครงการ มูลค่า 1.169 หมื่นล้านบาท รวมๆ แล้วมูลค่ากว่า 5 หมื่นล้านบาท

จากแผนดังกล่าว จึงฟันธงได้ว่าไตรมาส 4 ของปีนี้ จะเป็นอีกหนึ่งไตรมาสที่ตลาดคอนโดมิเนียมแข่งขันกันอย่างดุเดือดมากที่สุด

ยอดขายไตรมาส 3 ฟื้นตัวชัด

วิทการ กล่าวอีกว่า ยอดขายตั้งแต่ต้นไตรมาส 3 ฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง โดยช่วงต้นๆ ไตรมาส 3 ยอดขายยังแตะอยู่ที่ 200 ล้านบาท/สัปดาห์ ซึ่งถือว่าดีขึ้นกว่าช่วงที่มีการชุมนุมทางการเมืองมากแล้ว แต่พอเข้าสู่ช่วงปลายเดือน ส.ค. ถึงต้นเดือน ก.ย.นี้ ยอดขายขยับขึ้นมาแรงมากเฉลี่ยอยู่ที่ 400500 ล้านบาท/สัปดาห์ ซึ่งคาดว่าโครงการที่เปิดตัวใหม่จะมียอดขายที่เช่นกัน

“เอพีเตรียมจะเปิดตัวคอนโดมิเนียมแอสปาย ท่าพระปลายเดือน ก.ย.นี้ ปัจจุบันมีผู้ลงทะเบียนแสดงความสนใจเกือบ 1,000 รายแล้ว คาดว่าวันที่เปิดให้จองจริงจะมียอดจองประมาณ 3040% ซึ่งถือว่าดีมากแล้ว” วิทการ กล่าว

ด้าน อุทัย อุทัยแสงสุข รองกรรมการผู้จัดการอาวุโส สายงานพัฒนาธุรกิจและพัฒนาโครงการ (คอนโดมิเนียม) บริษัท แสนสิริ กล่าวสอดคล้องกันว่ายอดขายของแสนสิริทั้งคอนโดมิเนียมและบ้านแนวราบ ในช่วงปลายไตรมาส 3 ถือว่าดีมาก เฉลี่ยอยู่ที่ 500600 ล้านบาท/สัปดาห์ ซึ่งหากเทียบกับครึ่งปีแรก ยอดขายอยู่ที่เพียง 200300 ล้านบาท/สัปดาห์

ลุ้นนโยบายรัฐกระตุ้นเศรษฐกิจ

อุทัย ยังกล่าวอีกว่า จากยอดขายดังกล่าวสะท้อนให้เห็นว่า โดยรวมแล้วดีกว่าครึ่งปีแรกมากและคาดว่าจะดีขึ้นในไตรมาส 4 เพราะรัฐบาลก็เป็นรูปเป็นร่างแล้ว แต่ต้องดูนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจต่างๆ ของรัฐบาลใหม่ก่อนว่าจะส่งผลบวกต่อเศรษฐกิจโดยรวมได้จริงหรือไม่ หากส่งผลดีจริงก็จะส่งผลบวกมายังภาคอสังหาริมทรัพย์ด้วย

นอกจากนี้ ต้องวิเคราะห์ภาพรวมการส่งออก ภาคการเกษตร และภาคการท่องเที่ยวจะฟื้นตัวได้มากเพียงใดในไตรมาส 4 ซึ่งหากทั้ง 3 เซ็กเตอร์ฟื้นตัวได้เร็ว เศรษฐกิจไทยในไตรมาส 4 จะกลับมาคึกคักแน่นอน โดยแม้ว่าจะไม่ได้กลับมา 100% เหมือนก่อนวิกฤตการเมือง แต่กลับมาเพียง 6070% ก็ถือว่าดีมากแล้ว

อย่างไรก็ตาม ต้องรอดูปัญหาอุทกภัยด้วยว่าจะรุนแรงมากเพียงใด เพราะเป็นหนึ่งในปัจจัยที่มีผลกับภาวะเศรษฐกิจอย่างเลี่ยงไม่ได้เลย

เศรษฐกิจฟื้นช้าหนี้ครัวเรือนพุ่ง

เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการ บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวว่า ทิศทางที่เศรษฐกิจไทยในช่วงหลังจากนี้คงไม่ได้ฟื้นตัวแบบตัว V อย่างที่หลายฝ่ายตั้งความหวัง เนื่องจากมีตัวแปรทางเศรษฐกิจมหภาคหลายตัวที่จะฉุดรั้งไม่ให้เศรษฐกิจไทยสามารถฟื้นตัวได้อย่างรวดเร็ว ประเด็นสำคัญคือภาคครัวเรือนและการบริโภคที่อ่อนล้ามากซึ่งความอ่อนล้าของผู้บริโภคภาคครัวเรือนนั้นมีสัญญาณบ่งชี้มาตั้งแต่ก่อนที่วิกฤตการเมืองจะปะทุขึ้นในปีนี้

ทั้งนี้ จุดที่น่าเป็นห่วงที่สุดคือปัญหาของหนี้ภาคครัวเรือนที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาจากระดับ 64% ของจีดีพีมาอยู่ที่กว่า 82.6% ในช่วงไตรมาสแรกของปีนี้ ขณะเดียวกันสัญญาณที่น่าเป็นห่วงอีกตัวที่สะท้อนคุณภาพสินเชื่อที่ปล่อยออกสู่ครัวเรือนก็คือเอ็นพีแอล หรือหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ที่ไต่ระดับสูงขึ้นตามอัตราส่วนหนี้ภาคครัวเรือน ขณะที่การใช้จ่ายภาครัฐนั้นกระบวนการเบิกจ่ายเงินหรือการทำโครงการต่างอาจไม่เร็วอย่างที่คิด เพราะรัฐบาลใหม่คงต้องเข้มงวดและตรวจสอบการเบิกจ่ายเงินให้มีความโปร่งใส

จะเห็นได้ว่าความมั่นใจของผู้ประกอบการมีมากขึ้น เห็นได้จากโครงการใหม่เปิดตัวพร้อมกันในเวลานี้ แต่ต้องจับตามองว่ากำลังซื้อของผู้บริโภคจะขยับขึ้นตามไปด้วยหรือไม่