ค่าส่วนกลางเพิ่มได้ก็ลดได้
ปัจจุบันเป็นที่ทราบดีว่าหลายฝ่ายต่างให้ความสำคัญกับการบริหารต้นทุนในการดำเนินงาน ในส่วนของงานด้านบริหารโครงการก็เช่นกัน ผมเองได้รับคำถามเรื่องการบริหารค่าส่วนกลางเข้ามามาก และจากการที่ได้มีโอกาสพบปะพูดคุยกับนิติบุคคลอาคารชุดหลายแห่ง ซึ่งมีปัญหาคล้ายคลึงกัน คือ ค่าใช้จ่ายในด้านต่างๆ ที่สูงขึ้น ส่งผลกระทบต่อการบริหารค่าส่วนกลาง
ปัจจุบันเป็นที่ทราบดีว่าหลายฝ่ายต่างให้ความสำคัญกับการบริหารต้นทุนในการดำเนินงาน ในส่วนของงานด้านบริหารโครงการก็เช่นกัน ผมเองได้รับคำถามเรื่องการบริหารค่าส่วนกลางเข้ามามาก และจากการที่ได้มีโอกาสพบปะพูดคุยกับนิติบุคคลอาคารชุดหลายแห่ง ซึ่งมีปัญหาคล้ายคลึงกัน คือ ค่าใช้จ่ายในด้านต่างๆ ที่สูงขึ้น ส่งผลกระทบต่อการบริหารค่าส่วนกลาง
ค่าส่วนกลางที่ว่านี้แบ่งเป็น 2 กลุ่ม คือ กลุ่มแรกเป็นค่าใช้จ่ายคงที่ตามสัญญาบริการ (Fixed Cost) คือ ค่าบริหารโครงการ ค่าบริการรักษาความปลอดภัย ค่าบริการทำความสะอาด ค่าบริการดูแลสวน เป็นต้น ถัดมาคือ ค่าใช้จ่ายผันแปร (Variable Cost) แบ่งเป็นค่าสาธารณูปโภค (ไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์) ที่มีสัดส่วนราว 3035%
นอกจากนี้ ยังต้องมีค่าปรับปรุงและบำรุงรักษาให้ส่วนกลางใช้ได้อย่างต่อเนื่องอีกด้วย ในบรรดาค่าส่วนกลางที่ว่านี้ กลุ่มที่ 2 เป็นกลุ่มที่ผันแปรไปตามสภาพแวดล้อมหรือพฤติกรรมการใช้งาน ซึ่งหากได้รับการบริหารจัดการที่ดีก็จะช่วยให้เกิดการใช้จ่ายที่มีประโยชน์สูงสุดได้
เรารู้อย่างนี้แล้ว ลองมาดูวิธีการบริหารจัดการค่าส่วนกลางเพื่อให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุด หลักๆ มีด้วยกัน 2 ประเด็น ประเด็นแรก คือ การลดค่าใช้จ่าย นิติฯ สามารถสำรวจดูพฤติกรรมการใช้พลังงานของผู้อาศัยในโครงการ รวมถึงการรณรงค์การลดใช้พลังงาน หรือการจัดระเบียบการเปิดปิดไฟฟ้า โดยเฉพาะเครื่องปรับอากาศให้มีความเหมาะสมและสอดคล้องกับการใช้งาน
นอกจากนี้ ยังมีการปิดลิฟต์ (บางตัวบางเวลา) ซึ่งจะช่วยลดค่าใช้จ่ายได้ราว 56% ต่อมาคือ ค่ารักษาความปลอดภัย นิติฯ อาจจะพิจารณาติดตั้งกล้องซีซีทีวีตลอดจนทางเข้าหน้าคอนโด เปลี่ยนจากใช้พนักงานทำหน้าที่เลื่อนประตูหรือไม้กั้น เป็นการใช้บัตรสมาร์ทการ์ด หรืออีซี่พาสแทน ก็จะประหยัดการจ้างพนักงานรักษาความปลอดภัยได้ ยังมีเรื่องการปรับเปลี่ยนวัสดุหรือจัดบริเวณภายในอาคารให้เหมาะสมเพื่อไม่ต้องทำความสะอาดบ่อย ก็ช่วยลดการจ้างพนักงานทำความสะอาดให้เหลือน้อยลง
ประเด็นถัดมา คือ การหารายได้เสริม เช่น การเสนอจัดเก็บค่าที่จอดรถคันที่ 2 รวมถึงการหารายได้จากการให้เช่าพื้นที่หน้าโครงการสำหรับการโฆษณาประชาสัมพันธ์สินค้าต่างๆ การตั้งตู้เครื่องดื่ม ตู้เอทีเอ็ม ร้านอาหาร ซักรีด สถานเสริมความงาม เป็นต้น
ทั้งหมดนี้ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องการลดค่าใช้จ่ายหรือการหารายได้เพิ่มจากพื้นที่ส่วนกลางนั้น เจ้าของห้องต้องยอมรับว่าอาจจะต้องแลกกับความสะดวกสบายบางประการที่ลดลง หรือสูญเสียความเป็นส่วนตัวไปบ้างครับ
ทั้งนี้ การที่มีค่าส่วนกลาง และนิติฯ เป็นผู้บริหาร มีวัตถุประสงค์เพื่อบำรุงรักษาโครงการและทรัพย์สินภายในให้คงอยู่ในสภาพดี และมีอายุการใช้งานยาวนาน ตลอดจนจัดการทรัพยากรที่มีอยู่ให้มีประสิทธิภาพและเกิดประโยชน์สูงสุดกับเจ้าของ เป็นการอำนวยความสะดวกโดยคำนึงถึงความพึงพอใจของผู้อยู่อาศัย และสุดท้ายคือการสร้างภาพลักษณ์ที่ดี และสร้างมูลค่าเพิ่มให้แก่โครงการ
การบริหารและการจัดการที่ดีจะช่วยสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการได้ และเรามีบ้านไม่ว่าจะเป็นห้องชุดหรือหมู่บ้านจัดสรร เราต้องการความสุข ความอบอุ่น ความสะดวกกายสบายใจด้วยกันทั้งนั้น หากเราต้องการมีสภาพแวดล้อมที่ดี ก็ต้องช่วยกันจ่ายค่าส่วนกลางด้วยนะครับ