ต้อนรับกองทุน REIT

ช่วงเดือนที่ผ่านมาเชื่อว่านักลงทุนหลายท่านคงได้ยินข่าวเกี่ยวกับกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือรีท (REIT : Real Estate Investment Trust) กันมามากพอสมควร ซึ่งถือเป็นการลงทุนรูปแบบใหม่ล่าสุดในบ้านเรา ที่จะเข้ามาทดแทนการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบเดิมคือ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) หรือที่นักลงทุนคุ้นเคยกันในชื่อของ Property Fund

ซึ่งในวันนี้ผมจะขอนำข้อมูลเบื้องต้นเกี่ยวกับกอง REIT ที่ว่านี้มาเสนอให้ท่านนักลงทุนทราบกันก่อน เผื่อนักลงทุนท่านใดสนใจจะได้เตรียมตัวกันให้พร้อมครับ

กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIT นั้นถือเป็นรูปแบบการลงทุนที่แพร่หลายอย่างมากในต่างประเทศสำหรับสินทรัพย์ประเภทอสังหาริมทรัพย์ ทั้งในอเมริกา ยุโรป และออสเตรเลีย โดยปัจจุบันมี REIT ที่จดทะเบียนอยู่ใน New York Stock Exchange กว่า 182 กอง ซึ่งมีมูลค่าทรัพย์สินกว่า 781,000 ล้านเหรียญสหรัฐ และมีค่าเฉลี่ยการซื้อขายรายวันที่ 5,700 ล้านเหรียญสหรัฐ (ที่มา www.reit.com)

จุดประสงค์ของกอง REIT ในประเทศไทยนั้นถูกตั้งขึ้นมาเพื่อทดแทนกองทุน Property Fund เดิมที่ทางสำนักงาน ก.ล.ต. ได้ยกเลิกการขอออกกองใหม่ตั้งแต่สิ้นปี 2556 เป็นต้นมา แต่กอง Property Fund เดิมนั้นก็ยังสามารถดำเนินการได้ต่อไป

ลักษณะทั่วไปของกอง REIT

1.REIT จะถูกกำกับดูแลเหมือนบริษัทจดทะเบียน และจะต้องจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์

2.ต้องลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่น้อยกว่า 500ล้านบาท

3.มีการระบุทรัพย์สินที่จะลงทุนอย่างชัดเจน

4.ชื่อของ REIT จะต้องสะท้อนลักษณะสำคัญ

โดยพัฒนาการในครั้งนี้นั้นก็เพื่อเพิ่มความเป็นมาตรฐานสากลให้กับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์บ้านเราให้เทียบเท่ากับต่างประเทศ โดยกอง REIT นั้นมีข้อดีและความยืดหยุ่นที่เพิ่มขึ้นจากกองทุน Property Fund เดิมดังต่อไปนี้

1.บริหารงานโดยผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ (REIT Manager)

2.มี Trustee ของกอง REIT ซึ่งต้องมีสถาบันการเงินอย่างเช่นธนาคารหรือบริษัทหลักทรัพย์เป็นผู้ควบคุมดูแลกิจการ

3.ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้หลากหลายประเภททั้งในและต่างประเทศ ต่างจากกองทุน Property Fund ที่ถูกจำกัดเพียง 9 ประเภทอสังหาริมทรัพย์

4.กู้ยืมเงินเพื่อการลงทุนได้มากถึง 35% ของสินทรัพย์รวม และสามารถเพิ่มเป็น 60% ของสินทรัพย์รวมสำหรับรีทที่ได้รับการจัดอันดับความน่าเชื่อถือที่อยู่ในระดับ Investment Grade ขณะที่กองทุน Property Fund แบบเดิม กู้เงินได้เพียง 10% ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ

5.สามารถนำทรัพย์สินของ REIT เป็นหลักประกันได้และออกหุ้นกู้ได้

6.สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่แล้วเสร็จ (Green field project) ได้ไม่เกิน 10% ของสินทรัพย์รวม

ส่วนที่ยังคงเดิมนั้นคือ สำหรับนักลงทุนรายย่อยนั้น เงินปันผลยังคงต้องเสียภาษี ณ ที่จ่าย 10% แต่ได้รับการยกเว้นภาษีส่วนกำไร (Capital gain tax) แต่สำหรับนักลงทุนสถาบัน สิทธิประโยชน์ทางภาษีที่ให้ยกเว้นภาษีเงินปันผลนั้นได้ยกเลิกเป็นที่เรียบร้อยแล้ว

ส่วนข้อควรระวังของการลงทุนใน REIT นั้นก็คือ ปัญหาเรื่องของการประเมินมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่จะต้องอาศัยความเชี่ยวชาญจากหน่วยงานที่เป็นที่ยอมรับ มิฉะนั้นอาจจะทำให้การประเมินราคาถูกบิดเบือนไป ซึ่งจะส่งผลต่อมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองและราคาซื้อขายอย่างแน่นอน

อีกประเด็นก็คือ สภาพคล่องของกอง REIT ในตลาดรอง เนื่องจากอาจจะมีผู้ซื้อขายน้อยรายหากกอง REIT นั้นไม่ได้รับความนิยมจากนักลงทุน ดังเช่นกอง Property Fund บางกอง แต่อย่างไรก็ตามก็ต้องขึ้นอยู่กับความน่าสนใจและทรัพย์สินที่กอง REIT ไปลงทุนด้วยเช่นกัน และที่แน่นอนที่สุดคือผลตอบแทนที่กอง REIT จะสามารถทำได้ในระยะยาว

ทั้งนี้ ส่วนตัวผมมองว่ากอง REIT นั้นถือเป็นโอกาสในการลงทุนที่ดีสำหรับผู้ลงทุนที่กำลังสนใจการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แต่อาจจะมีเงินทุนไม่มากพอที่จะลงทุนด้วยตัวเอง เช่น การซื้อที่ดินเพื่อเก็งกำไร หรือสร้างอพาร์ตเมนต์ให้เช่า เป็นต้น โดยนับจากนี้ท่านก็สามารถลงทุนผ่านกอง REIT เป็นทางเลือกได้ครับ