เปลี่ยนห้องชุดเป็นร้านค้าได้หรือไม่

วันนี้ขอหยิบยกหนึ่งในข้อสงสัยอันดับต้นๆ ที่เกี่ยวกับบ้านลอยฟ้า ที่ถูกถามเข้ามามากตามงานสัมมนาอบรมในหลายเวที แม้ประโยคคำถามจะเปลี่ยนไปบ้าง แต่โดยรวมแล้วเป็นประเด็นเดียวกัน คือ ต้องการปรับเปลี่ยนห้องชุดพักอาศัยเป็นร้านค้า ทำได้หรือไม่ ผิดกฎหมายหรือไม่

กฎระเบียบการประกอบกิจการค้าขายในคอนโดมี 2 ยุคสมัย คือ ช่วงก่อนวันที่ 6 มี.ค. 2551 และช่วงหลังพระราชบัญญัติอาคารชุดฉบับแก้ไขเพิ่มเติม พ.ศ. 2551 ประกาศบังคับใช้

ก่อน 6 มี.ค. 2551 ว่าตามกฎหมายคอนโดฉบับเก่า พ.ศ. 2522 อาคารชุดที่ผุดขึ้นตอนนั้นไม่มีบทบัญญัติว่าด้วยเรื่องนี้เอาไว้แต่อย่างใด ฉะนั้นการจะเปลี่ยนประโยชน์ใช้สอยจากพักอาศัยเป็นร้านค้าจึงขึ้นอยู่กับ “กฎระเบียบข้อบังคับ” ของนิติบุคคลอาคารชุดนั้นๆ ซึ่งส่วนใหญ่จะกำหนดว่าห้องชุดเลขที่นี้ถึงห้องเลขที่โน้นใช้สำหรับกินอยู่หลับนอน ส่วนห้องชุดที่เหลือหรือบ้านเลขที่ต่อไปนี้ให้ประกอบกิจการค้าขายได้

สำหรับคอนโดที่ผุดโผล่หลังวันที่ 6 มี.ค. 2551 เป็นต้นไป พ.ร.บ.อาคารชุดฉบับแก้ไขเพิ่มเติมใหม่เมื่อวันที่ 6 มี.ค. พ.ศ. 2551 บัญญัติเอาไว้ในมาตรา 17/1 สองวรรค ดังนี้ครับ

วรรคแรก “ในกรณีที่มีการจัดพื้นที่ของอาคารชุดเพื่อประกอบการค้าต้องจัดระบบการเข้าออกในพื้นที่ดังกล่าวเป็นการเฉพาะ ไม่ให้รบกวนความเป็นอยู่โดยปกติสุขของเจ้าของร่วม”

พารากราฟถัดมาเป็นการขยายความวรรคแรก

“ห้ามผู้ใดประกอบการค้าในอาคารชุด” (เว้นแต่เป็นการประกอบการค้าในพื้นที่ของอาคารชุดที่จัดไว้ตามวรรคหนึ่ง)

ส่วนระบบการเข้าออกที่บัญญัติไว้ตามวรรคแรกหมายถึงอะไร แปลไทยเป็นไทย คือ ต้องจัดให้มีบันไดและลิฟต์โดยสารขึ้นลงแยกกันระหว่างห้องชุดอยู่อาศัยกับห้องชุดเพื่อการค้าอย่างชัดเจน เป็นคนละตัวว่าอย่างงั้น ยกเว้นห้องที่ประกอบการค้าขายตั้งอยู่ชั้นล่างของอาคาร ซึ่งไม่ต้องพึ่งพาลิฟต์และบันไดขึ้นลงแต่อย่างใด

แปลไทยเป็นไทยประเด็นถัดมา คือ “ห้องชุดเพื่อการค้า” จำเพาะเจาะจงแค่ร้านสะดวกซื้อเท่านั้นหรือ ว่าที่จริงๆ แล้วยังมีการประกอบการค้าในรูปแบบอื่นๆ อีกเยอะแยะ อาทิ เปิดเป็นร้านอาหาร ร้านวิดีโอ ร้านซักอบรีด และทำเป็นบริษัทห้างร้าน เพียงแค่การใช้ห้องชุดเป็นสำนักงานบางประเภท เช่น ตรวจสอบบัญชีและสถาปนิกวิศวกรที่ตั้งโต๊ะแค่ตัวสองตัว เจ้าของห้องชุดมักจะตะแบงว่า เปล่าใช้เป็นสำนักงานแต่อย่างใด ที่เห็นโต๊ะเก้าอี้ตั้งวางอยู่นั้นเขาใช้เองคนเดียว

ถกเถียงกันบ่อยๆ ว่าตกแต่งห้องชุดรูปแบบไหนถึงจะเข้าข่ายประกอบการค้า เพื่อความแน่ใจลองไปเปิดพจนานุกรมฉบับไหนๆ ก็ไม่พบคำขยายความ นคร มุธุศรี จึงบัญญัติขึ้นมาเองว่าน่าจะเป็นลักษณะหรือข้อใดข้อหนึ่งใน 34 ประการต่อไปนี้นั่นแหละการค้า

หนึ่ง “ตั้งวางสินค้าหรือโต๊ะให้บุคคลภายนอกเข้ามาทำงาน”

สอง “ติดป้ายชื่อ (บริษัทห้างร้าน) หน้าห้อง”

สาม “แปะโปสเตอร์ประชาสัมพันธ์หรือแจกใบปลิวรวมทั้งมีข้อความโฆษณาในวิทยุทีวีและหน้าหนังสือพิมพ์”

สี่ “ใช้เลขทะเบียนห้องชุดยื่นจดทะเบียนเป็นบริษัททางร้านต่อกระทรวงพาณิชย์หรือหน่วยงานราชการในประเทศไทย”

ย้ำดังๆ อีกทีว่า หากมีการกระทำในข้อใดข้อหนึ่งของสี่ข้อ ถือว่าห้องชุดนั้นเข้าข่าย “ประกอบการค้า” และขัดข้อกฎหมายคอนโดชัดเจน