เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ บ้านกลางกรุงยังอยู่ดี

ผลการดำเนินงานของบริษัทจะกลับมาดีขึ้นในไตรมาส 3 หากสถานการณ์การเมืองไม่ได้ปะทุอีกครั้ง โดยคาดว่ารายได้ของบริษัทจะใกล้เคียงกันทั้งครึ่งแรกและครึ่งหลังของปี

โดย...เจียรนัย อุตะมะ 

วิกฤตการณ์เผาเมืองช่วงวันที่ 19 พ.ค.ที่ผ่านมา ทำให้หลายคนตั้งข้อสงสัยว่า บ้านกลางกรุงยังอยู่ดีหรือไม่ แม้เจ้าของโครงการที่อยู่อาศัยที่เน้นคนเมืองอย่าง “อนุพงษ์ อัศวโภคิน” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ (AP) บอกว่า เรื่องนี้ต้องไปถามรัฐบาล แต่มีคำตอบต่อไปว่า จะมีทำเลใดที่มีมูลค่าธุรกิจสูงกว่าย่านราชประสงค์ ย่านใจกลางกรุงเทพฯ อีกหรือไม่

AP เป็นผู้ประกอบการที่อยู่อาศัยย่านใจกลางกรุงเทพฯ อย่างแท้จริง ที่เจาะกลุ่มเป้าหมายลูกค้าที่มีรายได้ระดับกลางถึงระดับบน ไม่ว่าจะเป็นทาวน์เฮาส์แบรนด์ บ้านกลางกรุง และบ้านกลางเมือง บ้านเดี่ยวแบรนด์ The Centro และ The City และคอนโดมิเนียมแบรนด์ The Address, Life และ Rhythm

ช่วงที่เกิดจลาจลเผาเมือง AP แจ้งผลประกอบการไตรมาสแรกปี 2553 ออกมาสูงเกินที่ตลาดคาดการณ์ โดยมีกำไรสุทธิ 1,240 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 204% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยนอกจากมีกำไรจากการขายหุ้นบริษัท ควอลิตี้ คอนสตรัคชั่น โปรดัคส์ (Q-CON) แล้ว ยังเป็นผลมาจากการขยายตัวจากการเร่งโอนคอนโดมิเนียม 7 โครงการ มูลค่า 4,500 ล้านบาท หรือ 74% ของรายได้จากการขายก่อนหมดอายุมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ ส่งผลให้มีรายได้ 6,093 ล้านบาท เพิ่มสูงขึ้น 124% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน

นอกจากนั้น อัตรากำไรขั้นต้น (มาร์จิน) ยังดีกว่าคาด คือ 35% สูงกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อนที่อยู่ที่ 33.6% และ 33.9% ในไตรมาส 4 ปี 2552 เนื่องมาจากคอนโดมิเนียมที่มีอัตรากำไรขั้นต้นสูงกว่าบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์

อย่างไรก็ตาม “อนุพงษ์” ยอมรับว่า ไตรมาส 2 ปีนี้ผลการดำเนินงานจะแผ่วลงตามฤดูกาลและการสิ้นสุดมาตรการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของอสังหาริมทรัพย์ ทั้งนี้แม้ว่ามีการต่อมาตรการอีก 1 เดือน แต่กิจกรรมได้เกิดก่อนหน้านั้นแล้ว นอกจากนั้นยังถูกสถานการณ์การเมืองกระหน่ำ

“นอกจากเดือน เม.ย. มีวันหยุดสงกรานต์แล้ว ยังมีสถานการณ์การเมืองที่บั่นทอนกำลังซื้อ ทำให้ลูกค้าเยี่ยมชมโครงการน้อยลง 20-25% แต่กลางเดือน พ.ค. กลับมาปกติ 500 คนต่อสัปดาห์”

เขาคาดว่าผลการดำเนินงานของบริษัทจะกลับมาดีขึ้นในไตรมาส 3 หากสถานการณ์การเมืองไม่ได้ปะทุอีกครั้ง โดยคาดว่ารายได้ของบริษัทจะใกล้เคียงกันทั้งครึ่งแรกและครึ่งหลังของปี เนื่องมาจากไตรมาสแรกรับรู้รายได้สูงกว่าปกติ

ทั้งนี้ ปี 2553 รายได้หลัก 60% จะมาจากบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ พลิกจากปี 2552 ที่รายได้หลัก 52% มาจากคอนโดมิเนียม

ปี 2552 AP ปิดขายโครงการ 11 โครงการ โดย 8 โครงการ เป็นโครงการแนวราบ และในปีนี้คาดว่าจะปิดการขาย 14 โครงการ เป็นโครงการแนวราบ 7 โครงการ ดังนั้นมีแผนจะเปิดโครงการใหม่อีกไม่ต่ำกว่า 17 โครงการ

ปัจจุบันบริษัทมีงานในมือ 4.9 หมื่นล้านบาท เป็นโครงการขายแล้วรอการโอน 1.4 หมื่นล้านบาท โครงการเปิดแล้วรอขาย 7,500 ล้านบาท และรอเปิดตัวอีก 2.7 หมื่นล้านบาท โดยจะเปิดตัวมากในครึ่งหลังปีนี้และงานในมือเหล่านี้จะทยอยรับรู้รายได้ไปจนถึงปี 2556

สำหรับยอดขายของบริษัทจนถึงวันที่ 9 พ.ค. อยู่ที่ 3,572 ล้านบาท ส่วนใหญ่มาจากโครงการคอนโดมิเนียม 2,249 ล้านบาท และโครงการแนวราบ 1,323 ล้านบาท โดยมีโครงการแนวราบเหลือพร้อมขายน้อยมาก

ไตรมาสแรกที่ผ่านมา AP เปิดตัวไปแล้ว 2 โครงการ คือ บ้านกลางเมือง Urbanion เกษตร-นวมินทร์ 2 มูลค่า 1,100 ล้านบาท ขายไปแล้ว 25% และ Rhythm รัชดาฯ-ห้วยขวาง มูลค่าโครงการ 2,200 ล้านบาท มียอดขายแล้ว 75% และเมื่อต้นเดือน พ.ค.ที่ผ่านมา ได้เปิดตัวบ้านเดี่ยวภายใต้แบรนด์ The Centro 2 โครงการ คือ ที่รามอินทราและรัตนาธิเบศร์ มูลค่ารวม 3,600 ล้านบาท

“อนุพงษ์” ยืนยันว่า ปีนี้จะสามารถรักษาอัตราขยายตัวของรายได้ขั้นต่ำไว้ที่ 10% อัตรากำไรขั้นต้นประมาณ 32-33% และอัตราผลตอบแทนต่อผู้ถือหุ้น (ROE) ประมาณ 20% โดยโครงการที่ลงทุนทุกแปลงมีอัตราผลตอบแทนต่อการลงทุน (IRR) 20% โดยสิ้นปี 2552 ที่ผ่านมาบริษัทมี ROE ถึง 26% และไตรมาสแรกปีนี้ที่ 29%

สิ้นไตรมาสแรกสัดส่วนหนี้สินต่อทุน (D/E) ของ AP เท่ากับ 0.49 เท่า โดยบริษัทตั้งงบประมาณไว้ที่ 4,000 ล้านบาท และใช้ไปแล้ว 2,300 ล้านบาท ในการซื้อที่ดินในไตรมาสแรกที่ผ่านมา ส่วนที่เหลืออยู่ระหว่างการซื้อที่ดินเพิ่ม

สำหรับการปรับนโยบายบัญชีรับรู้รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์จากวิธีอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จเป็นวิธีรับรู้รายได้ เมื่อมีโอนกรรมสิทธิ์ที่บริษัทนำมาใช้ล่วงหน้า 1 ปี โดยเริ่มจากไตรมาสแรกปีนี้นั้น ส่งผลให้กำไรสุทธิไตรมาสแรกเพิ่มขึ้น 128 ล้านบาท จากการที่กำไรสุทธิไตรมาสแรกปี 2552 ลดลง 73 ล้านบาท โดยหากไม่รวมกำไรส่วนปรับปรุงนี้ บริษัทจะมีกำไรสุทธิ 1,110 ล้านบาท

“อนุพงษ์” กล่าวว่า ไตรมาสต่อไปจะไม่ได้รับผลจากการเปลี่ยนแปลงมาตรฐานบัญชีมากนัก เพราะนโยบายบัญชีของบริษัทค่อนข้างระมัดระวังที่ 97% รับรู้รายได้เมื่อโอนอยู่แล้ว และเก็บดาวน์จากลูกค้า 17-20%

โชคดีที่สถานการณ์การเมืองเบาบางไปได้ และจากนี้ไปหวังว่าจะไม่เกิดขึ้นซ้ำอีก...