ฟิทช์มอง2ปีสดใสลงทุนอสังหาฯโต

ฟิทช์คาดกองทุนอสังหาฯ โตต่อเนื่อง เหตุผลตอบแทนดี ปรับเกณฑ์เป็นรีทส์หนุนระดมทุนเพิ่ม

บริษัท ฟิทช์ เรทติ้งส์ ประเมินว่า กองทุนเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยจะเติบโตอย่างต่อเนื่องในปี 2557 และ 2558 เนื่องจากอัตราผลตอบแทนของกองทุนที่สูงกว่าเงินฝากธนาคารและการลงทุนในตราสารหนี้ รวมถึงการเพิ่มขึ้นของจำนวนอสังหาริมทรัพย์สำหรับให้เช่าใหม่ๆ ในตลาดและความต้องการเงินทุนที่เพิ่มขึ้นของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์สำหรับให้เช่าและการเปลี่ยนแปลงกฎเกณฑ์เกี่ยวกับกองทุนไปสู่โครงสร้างกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือรีทส์

ทั้งนี้ กองทุนเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เติบโตอย่างรวดเร็วในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา โดยมีมูลค่ารวมตามราคาตลาดของกองทุนที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ 2.43 แสนล้านบาท หรือประมาณ 7,500 ล้านเหรียญสหรัฐ ณ สิ้นปี 2556 เพิ่มขึ้นจาก 9.65 หมื่นล้านบาท ณ สิ้นปี 2554 ขณะที่จำนวนกองทุนเพิ่มขึ้นเป็น 46 กองทุน จาก 33 กองทุน

กองทุนที่ลงทุนในอาคารสำนักงานให้เช่ามีสัดส่วน 35% ของมูลค่ารวมตามราคาตลาดของกองทุน กองทุนที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทพื้นที่ค้าปลีกให้เช่ามีสัดส่วน 32% กองทุนที่ลงทุนในคลังสินค้าและอาคารโรงงานให้เช่ามีสัดส่วน 15% ส่วนกองทุนที่ลงทุนในโรงแรมและอาคารที่พักอาศัยให้เช่ามีสัดส่วน 10%

อย่างไรก็ตาม ในปี 2557 พื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพฯ และปริมณฑลน่าจะเพิ่มขึ้น 78 แสนตารางเมตร หรือ 11-12% จากปีก่อน ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากโครงการที่ก่อสร้างล่าช้ามาจากปีก่อน ซึ่งคาดว่าจะแล้วเสร็จในปีนี้ โดยปี 2556 พื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพฯ และปริมณฑลเพิ่มขึ้นเพียง 1.2 แสนตารางเมตร ขณะที่และปี 2555 เพิ่มขึ้นประมาณ 5 แสนตารางเมตร ความต้องการพื้นที่ค้าปลีกน่าจะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แม้จะมีการชะลอตัวลงเนื่องจากสถานการณ์ความไม่แน่นอนทางการเมืองในช่วงไตรมาสที่ 4 ของปี 2556 ถึง ไตรมาสที่ 2 ของปี 2557 ก็ตาม อัตราการเช่าพื้นที่ของพื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพฯ และปริมณฑลอาจจะลดลงในปี 2557 แต่น่าจะยังอยู่ระดับสูงกว่า 90%

นอกจากนี้ คาดว่าคลังสินค้าและอาคารโรงงานให้เช่ายังคงเพิ่มขึ้นต่อเนื่องประมาณ 8 แสนตารางเมตรในปีนี้ จากที่เพิ่มขึ้น 8.608.70 แสนตารางเมตรในปี 2556 เนื่องจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังต้องการเงินทุน จึงขายสินทรัพย์ให้กองทุนน่าจะยังเป็นปัจจัยสนับสนุนการเติบโตของกองทุน โดยในปีนี้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทคลังสินค้าและอาคารโรงงานให้เช่ารายใหญ่ 2 ราย มีแผนขายทรัพย์สินให้กองทุนรวมมูลค่าประมาณ 1 หมื่นล้านบาท ซึ่งใกล้เคียงปี 2556

สำหรับการพัฒนากองทุนอสังหาริมทรัพย์ไปสู่รูปแบบของกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือรีทส์ เปิดให้กองทุนอสังหาริมทรัพย์เดิมแปลงสภาพได้ ซึ่งเปิดให้กู้ยืมได้มากกว่ากองทุนอสังหาริมทรัพย์และอย่างไรก็ตาม กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ในปัจจุบันมีทางเลือกที่จะแปลงสภาพกองทุนให้เป็นกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIT ได้ ภายใต้โครงสร้างตามกฎเกณฑ์ใหม่ REIT สามารถทำการกู้ยืมและก่อภาระผูกพันได้ไม่เกินร้อยละ 35 (หรือไม่เกินร้อยละ 60 หากกองทรัสต์ได้รับการจัดอันดับเครดิตอยู่ในระดับ Investment Grade) ของสินทรัพย์รวมของกองทรัสต์และสามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่แล้วเสร็จ (Greenfield Project) ได้ไม่เกินร้อยละ 10 ของสินทรัพย์รวมของกองทรัสต์ ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศได้ ทำให้รีทส์น่าจะเป็นเครื่องมือในการระดมทุนที่น่าสนใจสำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์สำหรับให้เช่ามากกว่ากองทุนอสังหาริมทรัพย์เดิมและอาจช่วยลดการพึ่งพาการกู้ยืมจากธนาคารของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยคาดว่ารีทส์กองแรกน่าจะเข้าสู่ตลาดในเดือน ก.ย.หรือ ต.ค.นี้ โดยกฎเกณฑ์ในปัจจุบันไม่อนุญาตให้มีการจัดตั้งกองทุนเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ภายใต้โครงสร้างเดิม กล่าวคือในรูปของ "กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์" อีกต่อไป และไม่อนุญาตให้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ในปัจจุบันทำการเพิ่มทุน