เทรนด์ธุรกิจบริหารตึกบูมรับคอนโด-ห้าง-ออฟฟิศพุ่ง

ธุรกิจบริหารจัดการอาคารและอสังหาริมทรัพย์เติบโตอย่างเงียบๆ ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ ที่มีทั้งศูนย์การค้าเกิดใหม่ อาคารสำนักงาน และคอนโดมิเนียมที่แต่ละปีเปิดตัวมากถึง 67 หมื่นยูนิตและแม้ช่วงครึ่งปีแรกของปีนี้จะมีความวุ่นวายทางการเมือง แต่คอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่ยังคงมีต่อเนื่อง

จากผลสำรวจของฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ระบุว่า คอนโดมิเนียมฟื้นตัวตั้งแต่ไตรมาส 2 รวมแล้วมีจำนวนเปิดตัวใหม่ 12,710 ยูนิต เพิ่มขึ้น 26% จากไตรมาสแรก โดยเฉพาะเดือน มิ.ย.เดือนเดียว มีคอนโดมิเนียมเปิดใหม่มากถึง 7,000 ยูนิตมากกว่าเดือนเม.ย. และพ.ค. รวมกันที่มีจำนวนเพียง 5,000 ยูนิตเท่านั้น

ทั้งนี้ หลังการเมืองนิ่งผู้ประกอบการหลายรายมีแผนที่จะเปิดขายโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีหลังมากขึ้น จึงคาดว่าปีนี้จะมีคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่ทั้งปี 5 หมื่นยูนิต ส่วนคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จ และจดทะเบียนอาคารชุดที่กรมที่ดินในช่วงครึ่งแรกปี 2557 มีประมาณ 16,750 ยูนิต และยังมีคอนโดมิเนียมอีกกว่า 65,560 ยูนิต ที่มีกำหนดแล้วเสร็จในช่วงครึ่งหลังของปีนี้

ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนให้เห็นว่าปีนี้จะมีคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่ และเป็นกลุ่มที่มีความต้องการใช้ธุรกิจบริหารจัดการอาคารมากกว่า 8.2 หมื่นยูนิต ถือว่าเป็นจำนวนที่สูงมาก ยังไม่นับรวมศูนย์การค้าใหม่ และอาคารสำนักใหม่ที่จะสร้างเสร็จในปีนี้อีกหลายโครงการ

รศ.ดร.เสริชย์ โชติพานิช รองคณบดีคณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กล่าวว่า งานบริหารจัดการอาคารและอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ มีแนวโน้มความต้องการมากขึ้น จากการเกิดขึ้นของอาคารสำนักงาน คอนโดมิเนียม ศูนย์การค้า และโรงพยาบาล โดยมูลค่าในการบริหารจัดการอาคารต่อปีสูงถึง 1.88 หมื่นล้านบาท ยังไม่รวมค่าใช้จ่ายด้านสาธารณูปโภค เช่น น้ำ ไฟที่จะมีมูลค่าอีก 50% ของ 1.88 หมื่นล้านบาท

ปัจจุบันอาคารคอนโดมิเนียมมีความต้องการงานบริหารจัดการอาคารมากที่สุด จากการที่มีพื้นที่มากถึง 24 ล้านตารางเมตร (ตร.ม.) รวมกว่า 4 แสนยูนิต ใน 1,200 โครงการ คิดเป็นมูลค่าความต้องการใช้ธุรกิจบริหารจัดการอาคารมากกว่า 8,812 ล้านบาท/ปี ขณะที่กลุ่มอาคารสำนักงานรองเป็นอันดับ 2 ด้วยพื้นที่การให้บริการทั้งหมดในกรุงเทพฯ กว่า 8 ล้าน ตร.ม. ใน 230-250 อาคาร มีมูลค่าความต้องการใช้ธุรกิจบริหารอาคาร 4,811 ล้านบาท/ปี ส่วนกลุ่มค้าปลีกมีพื้นที่ให้บริการ 7.5 ล้าน ตร.ม.ในกว่า 100 แห่ง และกลุ่มโรงพยาบาล มีพื้นที่ให้บริการ 6.7 แสน ตร.ม.จากกว่า 90 แห่ง

หากพิจารณาค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการอาคารรวมค่าสาธารณูปโภค โดยเฉลี่ยจะอยู่ที่ 100 บาท/ตร.ม./เดือน มีความต้องการใช้บุคลากรในการบริหารจัดการอาคารอยู่ที่ 5.2 หมื่นคน/ปี แต่มีแนวโน้มต้องการมากขึ้น จากการเกิดของอาคารใหม่จำนวนมาก แต่ก็ยังมีอาคารอีกมากในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะอาคารเก่ายังไม่มีระบบบริหารจัดการอาคารที่ดี

ศูนย์การศึกษาการบริหารทรัพยากรกายภาพ (CFMS) คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย จึงร่วมมือกับภาคเอกชนอย่างบริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ และบริษัท พรอพเพอร์ตี้ แคร์ เซอร์วิสเซส (ประเทศไทย) หรือ พีซีเอส จัดสัมมนาหัวข้อ Facility Management Thailand 2014 ในวันที่ 11-12 ก.ย. 2557 นี้ ที่โรงแรมสยามเคมปินสกี้ กรุงเทพฯ เพื่อสะท้อนความสำคัญของงานบริหารจัดการอาคารและอสังหาริมทรัพย์

ด้าน ชาญ ศิริรัตน์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ สายงานบริหารทรัพยากรอาคาร บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ผู้บริหารและจัดการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร กล่าวว่า อาคารเก่าที่มีอายุราว 20 ปี ซึ่งมีจำนวนมากในกรุงเทพฯ ถือว่าน่าเป็นห่วง เพราะเกิดในยุคที่ยังไม่มีกฎหมายคุมเข้มในด้านความปลอดภัย จึงเสี่ยงไฟฟ้าลัดวงจร ไฟไหม้ รวมทั้งให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการอาคารน้อยมาก

ทั้งนี้ จากการสำรวจอาคารในกรุงเทพฯ พบว่า มีจำนวนมากกว่า 3,000 อาคาร (อาคารสูง 7 ชั้น และสูงเกิน 30 ชั้น) เป็นอาคารใหม่อายุต่ำกว่า 10 ปี ไม่ถึง 1,000 อาคาร คิดเป็นสัดส่วนเพียง 33.33% ของอาคารทั้งหมด สะท้อนให้เห็นว่าอาคารในกรุงเทพฯ สัดส่วนเกือบ 70% เป็นอาคารเก่า แต่แนวโน้มธุรกิจบริหารจัดการอาคารจะเติบโตสูงจากอาคาร ยุคใหม่ที่เรียนรู้ว่าการบริหารจัดการอาคารที่ดีช่วยเพิ่มมูลค่าให้อาคารได้

ยกตัวอย่าง อาคารสิริภิญโญที่เพิ่งลงทุนปรับปรุงอาคาร ทำให้ปรับเพิ่มค่าเช่ามาอยู่ที่ 580 บาท/ตร.ม. จากเมื่อ 5 ปีก่อนอยู่ที่ 350-450 บาท/ตร.ม.

สำหรับการบริหารค่าใช้จ่ายของอาคารสำนักงานในปี 2557 จากการสำรวจอาคารสำนักงานชั้นนำในกรุงเทพฯ จำนวน 12 อาคาร (อาคารชั้นนำเกรด A สูง 20 ชั้นขึ้นไป อายุราว 20 ปี สภาพอาคารได้รับการดูแลเป็นอย่างดี) พบว่า ค่าใช้จ่ายกว่า 50% ของค่าใช้จ่ายดูแลอาคารทั้งหมด คือ ค่าไฟ ซึ่งหากผู้บริหารหันมารณรงค์ให้ผู้อาศัย ในอาคารปรับพฤติกรรมการใช้พลังงาน จะช่วยลดค่าใช้จ่ายส่วนนี้ได้ 56%

ด้าน ธนา ถิรมนัส กรรมการผู้จัดการ บริษัท พรอพเพอร์ตี้ แคร์ เซอร์วิสเซส (ประเทศไทย) กล่าวว่า ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ธุรกิจบริหารจัดการอาคารทั่วโลกมีการเติบโตสูงขึ้น ส่วนหนึ่งเป็นเพราะวิกฤตการเงินทั่วโลก ส่งผลให้องค์กรใส่ใจกับการลดต้นทุนของธุรกิจด้วยการดึงมืออาชีพเข้าไปช่วยจัดการ ทำให้แนวโน้มของธุรกิจบริหารจัดการอาคารมีความต้องการเพิ่มขึ้โดยคาดว่าตลาดบริหารจัดการอาคารทั่วโลก จะเพิ่มขึ้นราว 4 แสนล้านเหรียญสหรัฐในปี 2560 จากปัจจุบันอยู่ที่ 2.2 แสนล้านเหรียญสหรัฐ