ธุรกิจคลังเอกสารมีแนวโน้มเติบโต

สวัสดีครับ ตั้งแต่ต้นปีถึงปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มมีแนวโน้ม Sentiment ที่ดีขึ้น หลังจากที่ชะลอลงในช่วงปีที่ผ่านมา ทำให้มีการระดมทุนสำหรับอสังหาริมทรัพย์กันมากขึ้น โดยหนึ่งในอุตสาหกรรมที่น่าสนใจของอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ อุตสาหกรรมคลังเอกสาร

ธุรกิจคลังเอกสารเป็นธุรกิจที่มีรายได้ค่อนข้างมั่นคง แน่นอนในทุกช่วงสภาวะเศรษฐกิจและมีแนวโน้มเติบโตเพิ่มขึ้นไปกับภาวะเศรษฐกิจในช่วงขาขึ้น เนื่องจากอุปสงค์ที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจากด้วยข้อบังคับตามกฎหมายที่กำหนดที่ทำให้บริษัทต่างมีความจำเป็นต้องเก็บเอกสารไว้ เพื่อตรวจสอบหรืออ้างอิงตามที่กฎหมายกำหนดไว้ โดยเฉพาะธุรกรรมทางการเงิน ซึ่งส่วนใหญ่กฎหมายมักให้เก็บรักษาเอกสารไว้ตรวจสอบอย่างน้อย 510 ปี หรือตามนโยบายของแต่ละบริษัทก่อนที่จะถึงช่วงที่กำหนดทำลายเอกสาร

ดังนั้น บริษัทส่วนใหญ่จึงจำเป็นต้องมีที่รับฝากเอกสารดังกล่าวเพื่อรองรับการตรวจสอบ แม้ว่าเทคโนโลยีที่พัฒนาขึ้นจะมีการใช้การ Scan เอกสารในเครื่องอิเล็กทรอนิกส์ก็ตาม แต่ก็ยังคงต้องเก็บเอกสารตัวจริงไว้เพื่อตรวจสอบ ซึ่งบริษัทต่างๆ มักเลือกฝากเอกสารดังกล่าวไว้กับคลังเอกสาร เนื่องจากประหยัดค่าใช้จ่ายการเช่าพื้นที่สำนักงาน ซึ่งจะมีภาระค่าใช้จ่ายสูงกว่าการนำเอกสารมาฝากไว้ที่คลังเอกสาร รวมทั้งการฝากในคลังเอกสารยังมีความปลอดภัยมากกว่าและมีความเสี่ยงต่อการสูญหายน้อยกว่าเมื่อเทียบกับการเก็บไว้ที่สำนักงานเอง

จุดได้เปรียบอีกอย่างหนึ่งของธุรกิจคลังเอกสาร คือ ลักษณะการทำสัญญาการเช่าระหว่างธุรกิจในฐานะผู้เช่าและคลังเอกสารในฐานะผู้ให้เช่า ทำให้รายได้ของธุรกิจมีความผันผวนต่ำ เพราะค่าเช่าไม่ได้ผันแปรไปตามปริมาณเอกสารที่นำมาฝากไว้ ยกตัวอย่างเช่น การนำเอกสารออกไปใช้งาน แต่ยังคงต้องจ่ายค่าเช่าตามจำนวนที่ทำสัญญา หากยังอยู่ภายในช่วงกำหนดระยะสัญญาการเช่า ประกอบกับโดยส่วนใหญ่สัญญาการเช่าระหว่างผู้เช่าและคลังเอกสารมักมีอายุเฉลี่ยประมาณ 13 ปี และผู้เช่าส่วนใหญ่จะมีแนวโน้มการเปลี่ยนคลังเอกสารค่อนข้างต่ำ โดยเฉลี่ยประมาณ 10 ปีขึ้นไป นอกจากนี้ ในระยะ 2-3 ปีที่ผ่านมา ผมยังมองว่าจำนวนบริษัทที่จดทะเบียนกับกระทรวงพาณิชย์ยังคงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นสอดคล้องไปกับเศรษฐกิจที่เติบโต ทำให้ธุรกิจคลังเอกสารจะได้รับรายได้ใหม่เพิ่มเติมจากผู้เช่าที่เพิ่มขึ้นแล้ว ยังได้รับค่าเช่าจากค่าเช่าเอกสารเดิมที่รับฝากควบคู่กันไปด้วย

ขณะเดียวกัน ในด้านของอุปทาน ผู้ให้บริการรับฝากเอกสารในช่วงที่ผ่านมาไม่ได้มีจำนวนเพิ่มขึ้นจากเดิม เนื่องจากต้นทุนที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น ทำให้ต้นทุนการดำเนินงานของธุรกิจคลังเอกสารเพิ่มขึ้นตาม ทำให้ปัจจุบันยังไม่มีผู้ประกอบการรายใหม่ที่ไม่มีที่ดินสะสมเข้ามาในอุตสาหกรรมคลังเอกสาร รวมทั้งจำเป็นต้องมีความเชี่ยวชาญในการบริหารจัดการด้านคลังเอกสารเฉพาะทาง ทำให้คู่แข่งรายใหม่ที่จะเข้ามาดำเนินธุรกิจคลังเอกสารมีค่อนข้างจำกัด ซึ่งจะส่งผลดีต่อธุรกิจการเช่าของคลังเอกสารด้วยเช่นกัน

สำหรับ บลจ.วรรณ เห็นว่าการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ มีแนวโน้มที่ดีกว่าปีที่ผ่านมา เนื่องจากได้ผ่านจุดต่ำสุดไปเรียบร้อยแล้วจากแรงกดดันของราคาที่ปรับลดลง จึงเริ่มมีกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนที่น่าสนใจเข้ามาในตลาดมากขึ้น อาทิ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ทรัพย์ศรีไทย สมาร์ท สโตเรจ ซึ่งจะเสนอขายครั้งแรก ระหว่างวันที่ 2231 ก.ค. 2557 ซึ่งกองทุนนี้จะนำเงินไปลงทุนในโครงการทรัพย์ศรีไทย สมาร์ท สโตเรจ ซึ่งเป็นธุรกิจคลังเอกสารที่บริหารทรัพย์สิน โดยบริษัท ทรัพย์ศรีไทย จำกัด (มหาชน) ซึ่งมีความเป็นมืออาชีพและมีประสบการณ์ในธุรกิจคลังเอกสารมายาวนานและมีการนำระบบการจัดเก็บเอกสารอัตโนมัติ (Automation) เข้ามาช่วยในการจัดเก็บ ทำให้มีประสิทธิภาพในการใช้พื้นที่และลดต้นทุนแรงงานในการดูแลและจัดเก็บเอกสารได้เป็นอย่างดี

โดยผู้ลงทุนสามารถเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ (Freehold) ในอสังหาริมทรัพย์และมีรายได้จากค่าเช่าที่สม่ำเสมอเป็นระยะเวลา 10 ปี โดยกองทุนฯ จะรับค่าเช่าคงที่ชำระทุก 6 เดือน ในอัตราเริ่มต้นปีละ 63 ล้านบาท และปรับค่าเช่าเพิ่มขึ้น 2 ล้านบาท ทุกๆ 3 ปี รวมทั้งมีหลักประกันการเช่าเป็นเงินรับประกันการเช่าในอัตราครึ่งหนึ่งของค่าเช่ารายปีตลอดระยะเวลาการเช่า 10 ปี และมีหนังสือค้ำประกันจากธนาคารพาณิชย์ในอัตราครึ่งหนึ่งของค่าเช่ารายปี ตลอดระยะเวลาในการเช่า 5 ปีแรก โดยโครงสร้างค่าเช่าและหลักประกันนี้จะเพิ่มความมั่นใจให้แก่นักลงทุน และคาดว่าจะสามารถจ่ายเงินปันผลให้แก่นักลงทุนในช่วง 10 ปี ในอัตราเฉลี่ยประมาณ 7% ต่อปี

ทั้งนี้ ผู้ลงทุนที่สนใจสามารถสอบถามเพิ่มเติมได้ที่ บลจ.วรรณ การลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลก่อนการตัดสินใจลงทุนครับ