ประเด็นแก้กฏหมายจัดสรร

25 พฤษภาคม 2553

....นคร มุธุศรี

หลายวันก่อนกรมที่ดินส่งเทียบเชิญผู้ที่อยู่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ เพื่อหาข้อสรุปปรับปรุงแก้ไขกฎหมายจัดสรรที่ดินและคอนโดมิเนียม ณ โรงแรมมิราเคิล ริมถนนวิภาวดีรังสิต ซึ่งมีผู้เข้าร่วมเสนอแนะหลายร้อยคน

แม้หนนี้ นคร มุธุศรี ไม่ได้เป็นหนึ่งในจำนวนนั้นแต่ก็พอจะกระเส็นกระสายอยู่บ้าง เนื่องเพราะติดตามข่าวไม่คลาดสายตา กอปรกับเคยวิพากษ์วิจารณ์แสดงความคิดเห็นในเรื่องเดียวกันนี้มาแล้วหลายเวที

ว่าถึง พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน นับตั้งแต่วันประกาศบังคับใช้เมื่อ 4 พ.ค. 2543 จนถึงบัดนี้มีประเด็นถกเถียงกันมากมาย โดยเฉพาะการบริหารการจัดการหลังขายที่จดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านได้เพียงไม่ถึงหนึ่งเปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับจำนวนรวมทั้งหมด

ทั้งๆ ที่ผู้ซื้อและผู้ขายมีจุดประสงค์ตรงกัน แต่หมู่บ้านจัดสรรทั่วประเทศไทยจำนวน 45 หมื่นโปรเจกต์ ทำการจดทะเบียนนิติบุคคลได้เพียง 250 โครงการกว่าๆ เท่านั้น

ที่เหลืออีกบานเบอะยังติดขัดด้วยอุปสรรคนานาประการ และด้วยเหตุฉะนี้ “อนุวัฒน์ เมธีวิบูลวุฒิ” อธิบดีกรมที่ดิน จึงมีความคิดให้ปรับแก้เพื่อลดทอนปัญหาให้เหลือน้อยลงหรือหมดไป

ใช่แค่คิด ท่านอธิบดียังทำการยกร่างแก้ไข พ.ร.บ.จัดสรรใน 23 ประเด็นสำคัญ พร้อมนำเสนอตามขั้นตอนเมื่อต้นปี 2552 ขณะนี้อยู่ในระหว่างพินิจพิจารณาของสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกาตรวจทานความถูกต้อง

จะว่าไป ต้นสายอุปสรรคและปัญหาสำคัญที่ไม่สามารถจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านกำหนดอยู่ในมาตรา 45 แห่ง พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 เพียงพารากราฟเดียวที่บัญญัติไว้ว่า

“การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนแปลงย่อยตามแผนผังโครงการมีมติให้จัดตั้ง”

ประโยคนี้ควรแก้ใหม่เป็น

“เมื่อผู้จัดสรรได้ก่อสร้างสาธารณูปโภคทั้งโครงการแล้วเสร็จ และประสงค์จะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหลังแรกให้ผู้ซื้อรายแรก ผู้จัดสรรจะต้องยื่นจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พร้อม ‘ข้อบังคับ’ ต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือเจ้าพนักงานที่ดินสาขา”

พูดให้เข้าใจง่ายๆ คือ ปฏิบัติแบบเดียวกับคอนโดมิเนียม ที่จดทะเบียนนิติบุคคลได้ในวันเวลาเดียวกับการโอนห้องชุดยูนิตแรกนั่นเอง

“แก้กฎหมายอย่างนี้ก็แย่เพราะผู้ขายจะลอยตัวสบาย โดยโยนภาระความรับผิดชอบให้ผู้ซื้อนับแต่นาทีแรก แถมเงินค่าซ่อมแซมสาธารณูปโภคก็ไม่ต้องควักจ่ายอีกด้วย” หลายคนคงคิดในใจ

เปล่าหมายความยังงั้น แต่ให้แก้เฉพาะการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลให้คณะกรรมการหมู่บ้านมีอำนาจหน้าที่บริหารแบบมีกฎหมายรองรับ ส่วนการรับผิดชอบซ่อมแซมถนนทางเท้าและสาธารณูปโภคอื่นๆ ผู้จัดสรรยังต้องมีหน้าที่รับผิดชอบ 12 ปี พร้อมมีหน้าที่ชำระค่าใช้จ่ายรายเดือนในแปลงที่ตัวเองยังไม่ขายยังไม่โอน เฉกเช่นเดียวกับบ้านหลังอื่นๆ รวมทั้งส่งมอบเงินสมทบทุนให้กับนิติบุคคลอยู่เช่นเดิม

ทำได้หยั่งงี้จะเกิด “ผลดี” กับชุมชนหมู่บ้านจัดสรรทั่วประเทศไทยอย่างน้อยๆ 89 ประการ

หนึ่ง “สามารถจัดระเบียบหมู่บ้านได้ทันที นับตั้งแต่มีผู้โยกย้ายเข้าพักอาศัยรายแรก” สอง “คณะกรรมการนิติบุคคลสามารถควบคุมการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์จากที่อยู่อาศัยเป็นพาณิชย์และหรืออื่นๆ อย่างได้ผล” สาม “ป้องกันการตกแต่งต่อเติมและหรือการวางโต๊ะเก้าอี้ วางวัสดุอุปกรณ์รุกล้ำฟุตปาททางเท้า” สี่ “ไม่ต้องรอลุ้นคะแนนเสียงเห็นชอบให้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านตอนประชุมใหญ่”

ห้า “ไม่มีปัญหาในการส่งมอบและตรวจรับสาธารณูปโภค” หก “ประหยัดเวลาและค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้าน” เจ็ด “ขจัดสุญญากาศระหว่างรอให้มีผู้ซื้อครบเกินกึ่งหนึ่งขึ้นไป” แปด “ลดปัญหาทะเลาะเบาะแว้งและแบ่งกลุ่มแบ่งฝ่ายชุมชนให้เหลือน้อยลงและหรือมลายหาย” และเก้า “ผู้ซื้อบ้านรายใหม่ๆ สามารถตรวจสอบรายการทรัพย์ส่วนกลางและกฎระเบียบการอยู่อาศัยก่อนตัดสินใจจองซื้อได้ง่าย”