ต่อเติมห้องชุดระวังโดนสั่งรื้อ

เรียนอาจารย์นคร มุธุศรี

ฉบับนี้ขอไขปัญหาคอนโดของลูกศิษย์ปริญญาโท คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ที่กำลังจะตกแต่งห้องด้านหลังเป็นห้องทำงาน แต่ถูกเตือนว่าผู้จัดการอาคารชุดอาจจะสั่งให้รื้อถอนได้ เพราะอะไร

จะว่าไป ใครที่ซื้อคอนโดเอาไว้พักอาศัย ร้อยละเก้าสิบเก้าจุดเก้าเก้า มีความคิดที่จะตกแต่งต่อเติมระเบียงห้องชุดด้วยกันทั้งนั้น เพราะปล่อยเอาไว้เป็นพื้นที่โล่งๆ ก็แสนเสียดาย เพราะซื้อมาราคาแพงแสนแพง แต่การต่อเติมบริเวณพื้นที่ด้านหลังห้องชุดก็ต้องปฏิบัติตามขั้นตอนของนิติบุคคลอาคารชุด รวมทั้งระเบียบข้อกฎหมายให้ถูกต้องด้วย มิฉะนั้นผู้บริหารอาคารชุดจะสั่งให้รื้อถอนแบบเดียวกับเพื่อนห้องข้างเคียงแบบกรณีตัวอย่าง

ขั้นตอนกฎระเบียบคอนโดที่ว่า คือ เมื่อประสงค์จะกั้นห้องกระจกระเบียงหลัง ก็ต้องแจ้งขอผู้จัดการคอนโดเป็นลายลักษณ์อักษรพร้อมแนบแบบแปลน ทั้งนี้ทั้งนั้นก็เพื่อให้ผู้จัดการอาคารชุดบรรจุเป็นวาระเสนอต่อที่ประชุมใหญ่พินิจพิจารณา หากได้รับคะแนนเสียงเห็นชอบเกินกึ่งหนึ่งขึ้นไปของจำนวนคะแนนเสียงรวมทั้งหมดของอาคารนั่นแหละ ถึงจะลงมือตกแต่งต่อเติมระเบียงหลังเป็นห้องกระจกได้

กรณีไม่ผ่านความเห็นชอบ ถือว่า “ตกไป” ไม่สามารถดำเนินการใดๆ ได้ แต่หาก “ดื้อแพ่ง” ว่าทำเองโดยพลการและหรือไม่ได้รับฉันทานุมัติจากที่ประชุมใหญ่แล้วยังขืนเดินหน้าลุยลูกเดียว ถือว่าขัดข้อกฎหมาย ซึ่งนอกจากจะถูกผู้จัดการนิติบุคคลแจ้งให้รื้อถอนแล้วยังจะถูก “โทษปรับ” อีกหลายสตางค์

ทั้งสองกรณีข้างต้น พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2551 บัญญัติไว้ในมาตรา 48 (3) และ 72 ที่ว่า

“มาตรา 48 (3) การอนุญาตให้เจ้าของร่วมทำการก่อสร้าง ตกแต่ง ปรับปรุงเปลี่ยนแปลง หรือต่อเติมห้องชุดของตนเองที่มีผลกระทบต่อทรัพย์ส่วนกลางหรือลักษณะภายนอกของอาคารชุด ต้องได้รับคะแนนเสียงเห็นชอบไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด”

และมาตรา 72 “เจ้าของผู้ใดดำเนินการก่อสร้าง ตกแต่ง ปรับปรุงเปลี่ยนแปลง หรือต่อเติมห้องชุดของตนเองโดยฝ่าฝืนมาตรา 48 (3) ต้องระวางโทษปรับไม่เกินหนึ่งแสนบาท”

“คุณลูกศิษย์และผู้ซื้อบ้านลอยฟ้าหลายท่านอาจตั้งข้อปุจฉา เจ้าของห้องชุดการเปลี่ยนแปลงพื้นที่ระเบียงจากสภาพโล่งๆ เป็นกั้นกระจกมันส่งผลกระทบต่อลักษณะภายนอกของอาคารชุดตรงไหน...?”

คืออย่างนี้ครับ เดิมระเบียงด้านหลังห้องชุดเป็นพื้นที่โล่งๆ เมื่อทำการติดตั้งกระจกก็ส่งผลให้ลักษณะภายนอกของอาคารชุดเปลี่ยนไป ไม่เฉพาะแค่กั้นกระจก หากเจ้าของห้องชุดท่านหนึ่งท่านใดทำการเปลี่ยนสีหรือแม้กระทั่งติดเหล็กดัดและมู่ลี่กันแดดกันฝน ก็เข้าข่ายการเปลี่ยนแปลงที่มีผลกระทบต่อลักษณะภายนอกเช่นกัน อย่าได้ทำเป็นเล่นๆ กรณีต่อเติมโดยพลการเคยขึ้นโรงขึ้นศาลและมีคำพิพากษาให้เจ้าของห้องชุดทำการรื้อถอนมาแล้ว

สาธยายมาตั้งยาว สรุปท้ายคุณลูกศิษย์ต่อเติมได้ หากมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมลงมติเห็นชอบด้วยคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งขึ้นไป!!!