ผ่าทำเลอ่อนนุช-สมุทรปราการบูมคอนโดระดับกลาง-ล่าง

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

อีกหนึ่งทำเลเกาะแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายที่มีคอนโดมิเนียมเกิดใหม่ต่อเนื่อง ต้องยกให้โซนอ่อนนุชสมุทรปราการ โดยก่อนหน้านี้ คอนโดส่วนใหญ่จะกระจุกตัวอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าอ่อนนุชแบริ่งเป็นหลัก

แม้ว่าปัจจุบันโครงการส่วนใหญ่ยังกระจุกตัวอยู่ใกล้ 4 สถานี ได้แก่ สถานีอ่อนนุช สถานีปุณณวิถี สถานีอุดมสุข และสถานีแบริ่งเป็นหลัก แต่หลังจากโครงการส่วนต่อขยายสายสีเขียวแบริ่งสมุทรปราการชัดเจนขึ้น แนวการพัฒนาเริ่มขยายออกไปยังพื้นที่ใกล้สถานีต่างๆ ของเส้นทางแบริ่งสมุทรปราการแล้ว

จากการสำรวจโครงการคอนโดที่ยังอยู่ระหว่างขายในบริเวณใกล้สถานีอ่อนนุชสมุทรปราการ รัศมี 1 กิโลเมตรจากสถานี ของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ พบว่า มีทั้งหมด 39 โครงการ มีหน่วยในผังรวมประมาณ 1.42 หมื่นหน่วย ขายไปแล้ว 10.5 หมื่นหน่วย เหลือขาย 3,700 หน่วย

ทั้งนี้ ในจำนวนโครงการที่อยู่ระหว่างขายดังกล่าว เป็นโครงการที่เพิ่งเปิดขายในช่วงเดือน ม.ค.พ.ค. 2557 นี้ 4 โครงการ ได้แก่ โครงการชาโตว์ อินทาวน์ สุขุมวิท 64 ของบริษัท เจ้าพระยามหานคร หรือซีเอ็มซี โครงการฮิว สุขุมวิท ของบริษัท เลี้ยงถาวร โครงการโอกาส สุขุมวิท 105 ของบริษัท โอกาส พร็อพเพอร์ตี้ และโครงการเวรี่ สุขุมวิท 72 ของบริษัท เทค ลิฟวิ่ง

สัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า โครงการคอนโดในโซนนี้ มีผู้ประกอบการที่เป็นบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์ประมาณ 5 ราย ได้แก่ กลุ่มซีเอ็มซี กลุ่มควอลิตี้เฮ้าส์ กลุ่มอนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ กลุ่มพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค และกลุ่มแอล.พี.เอ็น.ฯ

ขณะที่บริษัทระดับกลางที่พัฒนาโครงการต่อเนื่องอย่างกลุ่มนารายณ์ พร็อพเพอร์ตี้ก็ปักธงทำเลย่านนี้ด้วยเช่นกัน แต่รายกลางที่เป็นบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ อย่างกลุ่มออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ถือเป็นกลุ่มที่เปิดตัวโครงการในย่านนี้มากที่สุด โดยมีโครงการที่อยู่ระหว่างขายในย่านนี้ประมาณ 45 โครงการ ยังไม่นับรวมโครงการที่ปิดการขายไปแล้วอีกหลายโครงการ

สัมมา กล่าวว่า ภาพรวมการซื้อขายคอนโดบริเวณแบริ่งสมุทรปราการ ถือว่าไปได้เรื่อยๆ เพราะเป็นคอนโดเกาะแนวรถไฟฟ้าที่ถูกอยู่ แต่เข้าสู่ใจกลางเมืองได้ง่าย เพราะเป็นสายตรง ที่ไม่ต้องเปลี่ยนขบวนรถไฟเลย

ราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตร (ตร.ม.) ย่านนี้ หากอยู่บริเวณอ่อนนุช จะมีราคาค่อนข้างสูง แตะ 1 แสนบาทต่อ ตร.ม. แต่หากขยับออกไปเรื่อยๆ จะถูกลง เฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 67 หมื่นบาทต่อ ตร.ม. ซึ่งโดยภาพรวมแล้ว โซนนี้ยังถือเป็นทำเลของคอนโดระดับกลางล่าง เจาะกลุ่มคนที่มีรายได้ไม่สูงมาก

อุปทานห้องชุดสะสมในย่านนี้ค่อนข้างแกว่ง ก่อนหน้านี้ ต้องถือว่าอุปทานล้นหรือโอเวอร์ซัพพลาย แต่หลังจากรถไฟฟ้าอ่อนนุชแบริ่งเปิดให้บริการแล้ว อุปทานถูกดูดซับมาก ทำให้อุปทานเริ่มเข้าสู่ภาวะสมดุล จำนวนเหลือขายประมาณ 3,700 หน่วยที่มีอยู่ในตลาด ถือว่าไม่มาก

อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการต้องระวังเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ในย่านนี้ โดยเฉพาะย่านแบริ่งสมุทรปราการ เพราะรถไฟฟ้ายังไม่เปิดใช้บริการ หากเร่งเปิดโครงการเร็วไป จะทำให้โอเวอร์ซัพพลายได้

ด้าน พีระพงศ์ จรูญเอก กรรมการบริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า ที่ผ่านมากลุ่มออริจิ้นฯ มีโครงการในย่านนี้มากที่สุด แต่จะเน้นบริเวณแบริ่งสมุทรปราการเป็นหลัก เฉพาะใกล้สถานีแบริ่งมีมากถึง 8 โครงการ ปิดการขายแล้ว 6 โครงการ เหลือขายเพียง 2 โครงการ และล่าสุด เพิ่งเปิดตัวโครงการทรอปิคาน่า แอด บีทีเอส เอราวัณ ราคาเริ่มต้น 1.28 ล้านบาท

ในปีนี้และปีหน้า กลุ่มออริจิ้นฯ ยังมีแผนจะเปิดตัวคอนโดใหม่ย่านนี้อีกอย่างน้อย 3-4 โครงการ ระดับราคาล้านต้นๆ ได้แก่ ย่านลาซาล 1 โครงการ มูลค่าประมาณ 700 ล้านบาท ย่านสถานีสำโรง 1 พื้นที่4 ไร่ ฝั่งห้างสรรพสินค้าอิมพีเรียล มูลค่าประมาณ 1,000 ล้านบาท

นอกจากนี้ ยังมีอีก 1 โครงการที่ย่านสถานีปู่เจ้าสมิงพราย พื้นที่ประมาณ 2 ไร่ ซึ่งเป็นโครงการที่ 2 ของบริเวณใกล้สถานีปู่เจ้าสมิงพราย จากก่อนหน้านี้ มีโครงการบี ลอฟท์ คอนโดมิเนียม สุขุมวิท 115 เปิดขายอยู่แล้ว

หัวใจสำคัญของคอนโดบริเวณแบริ่งสมุทรปราการ ต้องราคาไม่แพง เริ่มต้นไม่ควรเกิน 1.5 ล้านบาทต่อยูนิต หรือผ่อน 5,0001 หมื่นบาทต่อเดือนเพราะกำลังซื้อของคนย่านนี้ยังไม่สูงมาก

ฐานความต้องการที่อยู่อาศัยของโซนแบริ่งสมุทรปราการในปัจจุบัน มาจากคนที่ทำงานในโรงงานรถยนต์ และชิ้นส่วนอิเล็กทรอนิกส์ในย่านสมุทรปราการเป็นหลัก