อสังหาฯหลังม่านทหารคาดฟื้นตัวไตรมาส 4

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

แม้จะผ่านพ้นการรัฐประหารมากว่า 1 สัปดาห์แล้ว แต่การเมืองเหมือนยังคุกรุ่นจากกลุ่มต่อต้านที่ยังเคลื่อนไหว ทำให้ภาคเอกชนยังไม่อาจเชื่อมั่นได้ว่าเศรษฐกิจจะฟื้นตัวกลับมาในเวลาอันรวดเร็ว รวมถึงกำลังซื้อของคนอยากมีบ้าน ซึ่งยังชะลอตัวอยู่ ทำให้ผู้ประกอบการต้องกลับมาขอรอดูสถานการณ์อีกครั้ง

ปัจจัยดังกล่าวทำให้ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ประเมินว่า แม้จะมีการเร่งเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงไตรมาส 3 และ 4 แต่ภาพรวมที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลเปิดใหม่ทั้งปีจะอยู่ที่ 1.05 แสนหน่วย แบ่งเป็น บ้านจัดสรร 4 หมื่นหน่วย และคอนโดมิเนียม 6.5 หมื่นหน่วย ลดลงจากปีที่แล้วที่เปิดขายใหม่มากกว่า 1.25 แสนหน่วย

ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า หลังจากที่ผู้ประกอบการหลายค่ายเคยคิดว่าพร้อมลุยแล้ว ตอนนี้คงต้องกลับมาระมัดระวังในการเปิดตัวโครงการใหม่อีกครั้ง เพราะเห็นได้ชัดเลยว่า ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคยังไม่กลับคืนมา แม้การเมืองจะคลี่คลายไปในระดับหนึ่งแล้วก็ตาม แต่ยังไม่นิ่งพอที่จะให้ทุกคนวางใจ

นอกจากนี้ จากการสำรวจข้อมูลตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลของพฤกษา เรียลเอสเตท พบว่า ยอดขายที่อยู่อาศัยไตรมาสแรกปีนี้ ลดลง 20% จากช่วงเดียวกันปีก่อน โดยคอนโดมิเนียมลดลง 34% ทาวน์เฮาส์ลดลง 18% ส่วนบ้านเดี่ยวกลับเพิ่มขึ้น 1%

ทั้งนี้ ตลาดบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้นจากกลุ่มบ้านเดี่ยว ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ส่วนบ้านเดี่ยวที่ราคาต่ำกว่า และอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ยอดขายตกฮวบ ซึ่งถือเป็นเรื่องที่น่าสนใจมาก ท่ามกลางการเมืองร้อน บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และคอนโดมิเนียมเกือบทุกระดับราคา ยอดขายตกฮวบ แต่บ้านแพง กลับมียอดขายที่เติบโตซึ่งสะท้อนได้ว่าแม้ทุกคนจะมีความต้องการที่อยู่อาศัย แต่ไม่ใช่ทุกกลุ่มที่ซื้อได้

เช่นเดียวกับการที่คอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้า ระดับราคา 23 ล้านบาท ซึ่งเคยเป็นตลาดใหญ่เติบโตต่อเนื่อง เพราะคนซื้อมีความต้องการจริง หรือเรียลดีมานด์ ซึ่งคนกลุ่มนี้ ต้องการซื้อคอนโดมิเนียมไว้อยู่อาศัยในช่วงวันธรรมดา ส่วนเสาร์อาทิตย์จะกลับไปอยู่บ้านเดี่ยวชานเมืองก็กลายเป็นกลุ่มเรียลดีมานด์ที่รอได้

“เราลองสำรวจบรรยากาศการซื้อขายหลายโครงการที่เปิดตัวในช่วงต้นเดือน พ.ค.ที่ผ่านมา พบว่าทุกโครงการที่อยู่บนทำเลที่ดี ยังได้รับความสนใจจากคนซื้อบ้าน ยอดเยี่ยมชมโครงการก็ยังดีอยู่ แต่ยอดขายกลับนิ่งๆ เพราะคนเหล่านี้มาดู มาเก็บข้อมูล แต่ยังไม่ซื้อ แม้จะมีดีมานด์ แต่อย่างที่กล่าวแล้วว่ารอได้” ประเสริฐ กล่าว

จากสถานการณ์ดังกล่าวทำให้สมาคมอาคารชุดไทยประเมินในเบื้องต้นได้ว่าการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจก็ดี ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ดี น่าจะดีขึ้นในไตรมาส 4 คงไม่ฟื้นตัวรวดเร็วกลับมาไตรมาส 3 ที่จะถึงนี้

ขณะที่ความพร้อมของภาคเอกชน ต้องเรียกว่า พร้อมเปิดตัวทุกโครงการ เวลานี้ทุกรายใช้กลยุทธ์เดินหน้าขออนุญาตก่อสร้าง ปรับหน้าดิน สร้างสำนักงาน ทำห้องตัวอย่างไว้ให้พร้อม แต่ยังล้อมรั้ว ไม่เปิดขาย ถ้าหากเห็นสัญญาณการฟื้นตัวของตลาด ก็พร้อมเปิดขายโครงการเหล่านี้ได้ภายใน 7 วัน

ด้านผู้ประกอบการรายกลาง และรายเล็กเวลานี้ หากมีโครงการของรายใหญ่ เตรียมจ่อคิวเปิดใกล้ๆ โครงการของตัวเองแล้ว ให้เร่งสำรวจ ดูเชิงการแข่งขัน ดูอุปทานที่จะเข้าสู่ตลาด ถ้าประเมินแล้วว่ารายใหญ่เปิดตัวโครงการใหม่ไปแล้ว และย่านนี้มีความต้องการที่จำกัด อย่าผลักดันอุปทานเข้าสู่ตลาดมากเกินไป รายเล็ก รายกลางเสี่ยงที่จะขาดสภาพคล่องอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์และที่ปรึกษาสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า การเร่งแก้ไขปัญหาระยะสั้น ทั้งการจ่ายเงินจำนำข้าว 9.2 หมื่นล้านบาททันที เร่งจ่ายงบประมาณค้างจ่าย 23 แสนล้านบาท รวมถึงเร่งวางงบประมาณปี 2558 ล้วนเป็นสิ่งดี แต่ยังไม่มีผลให้อสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวกลับมาได้ทันไตรมาส 3 นี้

นอกจากนี้ ภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยปีนี้ ก็คงชะลอตัวจากปีที่แล้วเล็กน้อยตามคาดว่ายอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ และปริมณฑล จะอยู่ที่ 1.6 แสนหน่วย จากปีที่แล้ว 1.8 แสนหน่วย เพราะปัญหาหนี้เพราะปัญหาของคนอยากมีบ้านวันนี้ ไม่ใช่กังวลเรื่องการเมืองอย่างเดียว แต่ปัญหาเรื่องภาระหนี้ยังเป็นเรื่องใหญ่

การที่ตลาดไม่ได้ฟื้นตัวอย่างรวดเร็ว จึงคาดการณ์ว่าภาพรวมวัสดุก่อสร้างในปีนี้ จะยังไม่ขึ้นราคา และปัญหาแรงงานก็จะไม่ขาดแคลนมาก รวมถึง อัตราดอกเบี้ย ซึ่งคาดว่าจะยังปรับขึ้นได้ยาก เหล่านี้เป็นปัจจัยที่ถือว่ายังเป็นประโยชน์ต่อคนซื้อบ้าน

อย่างไรก็ตาม ในมุมของภาคเอกชนต่อการฟื้นเศรษฐกิจในระยะอันสั้น ล้วนคาดหวังที่จะเห็นการผลักดันโครงการโครงการพื้นฐานที่กระจายความเจริญไปสู่ภูมิภาค เพื่อให้ประเทศไทยมีหลายศูนย์กลางมากขึ้น โดยเฉพาะโครงการลงทุนระบบราง ในรูปแบบวิธีการเบิกจ่ายงบประมาณที่ทุกฝ่ายรับได้ ก็จะเป็นตัวเร่งชั้นดีให้เศรษฐกิจไทย และตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวกลับมาเร็วขึ้น