กำไรอสังหาฯ คือผลงานในอดีต

จากรายงานบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ปรากฏว่า บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ไตรมาสแรกปีนี้ 15 รายแรก กำไรมากกว่า 25-30% มีเพียง 2 รายที่เติบโตต่ำกว่า 10% ทำให้หลายคนตั้งข้อสังเกตว่า ขณะนี้เศรษฐกิจชะลอตัวหลายบริษัทรายงานว่า ไตรมาสแรกยอดขายตกไป 30% แต่ทำไมยังมีกำไรถึง 30%

คำอธิบายในเรื่องนี้ก็คือ คือ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น ต้องใช้เวลาในการก่อสร้าง หรือการผลิต ผลงานจะปรากฏก็เมื่อขายได้ สร้างเสร็จ แล้วต้องโอน ระยะเวลาระหว่างนี้ประมาณ 1-2 ปีครึ่ง ถ้าเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์จะสร้างเสร็จเร็ว อย่างเช่น บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท ก่อสร้างเก่งมาก 6-8 เดือนเสร็จ ถ้าเป็นคอนโดมิเนียมก็ต้อง บริษัท แอล.พี.เอ็น. สร้างไม่เกิน 1-2 เดือนก็เสร็จ

แต่ถ้าเป็นบริษัทโดยทั่วไปแล้ว บ้านแนวราบใช้เวลา 1-1 ปีครึ่ง เป็นคอนโดมิเนียม ก็ 2-2 ปีครึ่ง หรือถ้าเป็นโครงการใหญ่ๆ หน่อยก็ 3 ปี เหตุการณ์เช่นนี้เราเรียกว่า Lagging Time คือ ระยะเวลาการผลิต เกือบไม่มีบริษัทไหนเลยที่สร้างเสร็จก่อนแล้วขาย เพราะต้องเสี่ยงกับการลงทุนล่วงหน้า และกระแสเงินสด ไม่มีรายรับ ไม่มีเงินดาวน์มาช่วย และระบบธนาคาร ธนาคารก็ไม่ยอมให้กู้จนกว่าจะมียอดขายเข้ามา

ดังนั้นจะเห็นว่า ผู้ประกอบการรายใหญ่ขายคอนโดมิเนียม จะมีวิธีการและเทคนิคเปิดขาย เปิดจอง เป็นแกรนด์โอเพนนิ่ง 1,000 ห้อง หมดภายในไม่เกิน 3 วัน บางโครงการยังไม่เปิดขายก็ขายหมดก่อน เพราะขายล่วงหน้า เทคนิค ลด แลก แจก แถม ทั้งให้กลุ่ม เช่น Staff มีสิทธิจองก่อน เกิดตลาดยี่ปั๊ว คือ ไปขายต่อ เกิดซื้อเก็งกำไรกันเยอะ

กำไรในไตรมาสแรกก็คือ ผลงานขาย และการก่อสร้างใน 1-2 ปีที่ผ่านมา ซึ่งในขณะนั้นรัฐบาลชุดนายกฯ ปู เริ่มเข้ามาบริหาร มีโครงการกระตุ้นเศรษฐกิจมากมาย เช่น โครงการกู้เงิน 2.2 ล้านล้านบาท พัฒนาระบบขนส่งมวลชน รถไฟความเร็วสูง โครงการน้ำ โครงการประชานิยมต่างๆ โครงการรถและบ้านหลังแรก โครงการจำนำข้าว โครงการลดดอกเบี้ย ขณะที่เอกชนก็มีโครงการ เช่น ผ่อนส่งบ้านไม่มีดาวน์ ดอกเบี้ย 0% กู้ได้ 100% จากการอัดฉีดทั้งภาครัฐและเอกชน ทำให้ปี 2555-2556 เป็นปีที่ผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (จีดีพี) โตเร็วถึง 5.5% (ในปัจจุบัน +/ 2% และจะตกต่ำลงมาอีก อาจจะ 10% ในต้นปีหน้า)

ในช่วงนั้น คอนโด บ้าน ทาวน์เฮ้าส์ ขายดีมาก ยอดขายปีละ 1.2-1.4 แสนหน่วย คอนโดขนาดเล็กต่ำกว่า 3 ล้านบาท ในกรุงเทพฯ เป็นที่นิยมกันมาก ทำให้คอนโดมีสัดส่วนตลาด 62% สูงกว่าบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ และยังขายดีต่อเนื่องมาจนไตรมาส 4 ของปีที่ผ่านมา ดังนั้นอีก 1 ปี จะเห็นยอดรายได้อสังหาฯ ประจำปี ประจำไตรมาส เหมือนจีดีพีในปัจจุบัน

ความล่าช้าของอสังหาฯ ในการรับรู้รายได้ที่เกิดจากเวลาในการผลิต หรือ Lagging Time เช่นนี้ ทำให้การนำเสนอข้อมูลกับสาธารณชนเข้าใจได้แตกต่างกัน หลายค่ายยังคิดว่า อสังหาฯ โตไม่มีตก นำเสนอให้ลงทุนต่อเนื่อง ฝ่ายการเงินบางแห่งก็ยังเชื่อว่า อสังหาฯ อยู่ขาขึ้นเพราะตัวเลขประจำปีเป็นเช่นนั้น ดังนั้นการนำเสนอข้อมูลต่อสาธารณชนควรต้องมีคำอธิบายประกอบด้วย จึงจะเข้าใจในรายละเอียด

สำหรับอสังหาฯ และเศรษฐกิจจะยังไม่ดีต่อเนื่อง น่าจะยืดไปถึงไตรมาส 4 และ 1 ปีของการเมืองที่รุนแรงขึ้นทุกขณะ แม้จะมีกฎอัยการศึก โดยวัตถุประสงค์ให้ลดความรุนแรง การปะทะกัน และจัดเวทีให้ทุกฝ่ายเจรจาให้ได้ แต่คงไม่ง่ายนัก ความรุนแรงอาจจะลดลง แต่การเจรจาจะเลือกตั้งก่อน หรือปฏิรูปก่อน จะยอมรับได้ไหม

คงต้องใช้เวลา วิกฤตการเมืองคราวนี้จึงยาวผิดปกติ เศรษฐกิจก็จะหดตัวลงทุกขณะ เราจะทำอย่างไรดี ก็ดูแลกระแสเงินสดให้ดี และออกไปหากินต่างประเทศจะดีไหม ยิ่งการเปิดเสรีประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (เออีซี) กำลังเปิดด้วย วิกฤตก็จะกระตุ้นโอกาสได้ เหมือนกัน