อสังหาฝ่ามรสุมหนีรายใหญ่เจาะนิคมอุตฯ

โดย...โชคชัย สีนิลแท้

ผู้ประกอบการรายใหญ่คงอยู่รอดได้ในภาวะเศรษฐกิจซบเซาและปัญหาการเมืองรุมเร้า เนื่องจากมีสายป่านในการลงทุนที่ยาวกว่า ในขณะที่ผู้ประกอบการขนาดกลางและเล็กนั้นจำเป็นต้องปรับตัวอย่างมากเพื่อให้อยู่รอดอย่างปลอดภัย

ทนงศักดิ์ มโนธรรมรักษา ประธานกรรมการบริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท เจ.เอส.พี. พร็อพเพอร์ตี้ เปิดเผยว่า บริษัทได้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่า 20 ปี ส่วนใหญ่เป็นโครงการอาคารพาณิชย์ ทาวน์โฮม คอมมูนิตี้มอลล์ และคอนโดมิเนียมโลว์ไรส์ โดยได้เน้นกลยุทธ์การทำตลาดแบบแตกต่างอย่างสร้างสรรค์ หรือ Thailand’s Creative Property Developer เนื่องจากปัจจุบันภาวะตลาดมีการแข่งขันค่อนข้างรุนแรงจึงต้องหากลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่ชัดเจน

สำหรับแผนดำเนินการในปีนี้ บริษัทได้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแบบผสมผสานหรือมิกซ์ยูส จำนวน 3 โครงการ รวมมูลค่ากว่า 1.5 หมื่นล้านบาท ได้แก่ 1.โครงการไมอามี่ บางปูสมุทรปราการ 2.โครงการทิวลิป สแควร์ อ้อมน้อย ย่านพุทธมณฑลสาย 4 และโครงการสำเพ็ง 2 บนทำเลถนนกัลปพฤกษ์ตัดกับถนนกาญจนาภิเษก โดยโครงการไมอามี่ บางปู นั้นถือว่าเป็นหัวหอกการพัฒนาในปีนี้ เนื่องจากจุดขายของโครงการจะอยู่ใกล้กับนิคมอุตสาหกรรมบางปู ที่มีการจ้างแรงงานไม่ต่ำกว่า 89 หมื่นคน ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มที่ใช้แรงงานรวมไปถึงรับที่เป็นผู้บริหารในเบื้องต้น ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยใกล้กับแหล่งงาน โดยก่อนหน้านี้มีโครงการบ้านเอื้ออาทรเปิดขาย แต่ยังไม่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้อยู่อาศัยภายในนิคมดังกล่าว ทำให้โครงการของการเคหะแห่งชาติยังมียูนิตเหลือขายค่อนข้างมาก

สำหรับโครงการไมอามี่ บางปูสมุทรปราการ มูลค่า 5,500 ล้านบาท แบ่งเป็น โซนที่พักอาศัย มีด้วยกัน 2 ส่วน คือ ไมอามี่ การ์เด้น วิลล่า พัฒนาเป็นคอนโดมิเนียม จำนวน 5 ชั้น 60 อาคาร รวม 3,840 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 8.49 แสนบาท และไมอามี่ บีชฟร้อนท์ วิลล่า คอนโด ติดชายทะเล เป็นคอนโดมิเนียม 5 ชั้น 30 อาคาร จำนวน 1,170 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 1.52 ล้านบาท ส่วนโซนช็อปปิ้งมอลล์ “ไมอามี่ เบย์ไซด์” อยู่บนเนื้อที่ 35 ไร่ ติดถนนสุขุมวิท มีร้านอาหาร ภัตตาคาร มากกว่า 500 ร้านค้า

“กลยุทธ์การทำตลาดให้กับคอนโดมิเนียมในโครงการไมอามี่ บางปูฯ คือ ได้เริ่มนำโครงการไปขายในลักษณะบิ๊กล็อตให้กับผู้ประกอบการที่เป็นผู้ประกอบการภายในนิคมอุตสาหกรรม เช่น อุตสาหกรรมรถยนต์ เพื่อซื้อไปขายให้กับพนักงานในรูปแบบโครงการสวัสดิการ ซึ่งปัจจุบันมีเจ้าของธุรกิจเข้ามาขอเจรจาซื้อแล้ว 23 ราย โดย 1 รายจะขอซื้อพร้อมกันทีเดียว 7 อาคาร คาดว่าจะได้ข้อสรุปเร็วๆ นี้ อีกทั้งยังมีเจ้าของร้านอาหารในบริเวณดังกล่าวซื้อยกอาคารเช่นกัน และไปขายต่อให้กับพนักงาน โดยกลุ่มที่ซื้อยกล็อตจะทำให้บริษัทมีรายได้ที่เข้ามารวดเร็ว” ทนงศักดิ์ กล่าว

ด้านผลประกอบการในปีที่ผ่านมา บริษัทมียอดรับรู้รายได้ 840 กว่าล้านบาท และมีกำไร 130 ล้านบาท โดยในปีนี้ตั้งเป้ายอดขายไว้ที่ 8,000 ล้านบาท ซึ่งในช่วง 4 เดือนแรกของปีนี้ มียอดขายแล้ว 1,000 ล้านบาท ต่ำกว่าเป้า 30% โดยในวันที่ 1 พ.ค. ซึ่งเป็นวันเปิดขายโครงการไมอามี่ บางปู วันแรกตั้งเป้ายอดขาย 30% หรือจำนวน 1,500 ยูนิต และจะมีรายได้จากการโอนโครงการสำเพ็ง 2 ในเฟส 1 และ 2 ที่พัฒนามาตั้งแต่ปีก่อน จำนวน 3,500 ล้านบาท ขณะเดียวกันบริษัทอยู่ระหว่างเตรียมยื่นไฟลิ่งเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ในไตรมาส 2 ของปีนี้ มีบริษัทหลักทรัพย์ โนมูระ พัฒนสิน เป็นที่ปรึกษาทางด้านการเงิน คาดว่าจะเปิดขายหุ้นจำนวน 1,200 ล้านหุ้น

ขณะที่โครงการทิวลิปสแควร์ ในทำเลอ้อมน้อย เป็นโครงการผสมผสานบนพื้นที่ 32 ไร่ มูลค่าโครงการ 1,800 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการคอนโดมิเนียม 8 ชั้น 7 อาคาร จำนวน 1,030 ยูนิต มีอาคารพาณิชย์ และช็อปปิ้งมอลล์ ส่วนโครงการสำเพ็ง 2 มูลค่าโครงการ 7,500 ล้านบาท ที่พัฒนาเป็นอาณาจักรการค้าครบวงจร บนถนนกัลปพฤกษ์ตัดถนนกาญจนาภิเษก อยู่ระหว่างพัฒนาโครงการในเฟส 3 และเฟส 4 ซึ่งจะมีโซนตลาดน้ำ 5 ภาคเพื่อดึงดูดนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติ โดยจะเริ่มทยอยเปิดให้บริการในไตรมาส 3 นี้

ไม่เพียงแต่กลุ่ม เจ.เอส.พี.ฯ เท่านั้นที่มองหาตลาดใหม่ๆ ผู้ประกอบการรายกลางและเล็ก เช่น กลุ่มอสังหาฯ น้องใหม่อย่าง “เจโมโพลิส” ของครอบครัวอัศรัสกร ผู้พัฒนาและบริหารนิคมอุตสาหกรรมอัญธานี ศูนย์ผลิตอัญมณีและเครื่องประดับครบวงจร บริเวณใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ ที่ประเดิมพัฒนาคอนโดมิเนียมภายใต้ชื่อ “แฮปปี้เนส” จำนวน 822 ยูนิต ราคาเริ่มต้นที่ 8.9 แสนบาท เน้นเจาะกลุ่มคนทำงานในนิคมอุตสาหกรรม เช่นเดียวกับค่ายเสนาดีเวลลอปเม้นท์ ที่ปีนี้เล็งส่งคอนโดมิเนียมเจาะทำเลนิคมอุตสาหกรรม

เพราะผู้ประกอบการรายกลางต่างประเมินแล้วว่าย่านนิคมอุตสาหกรรมมีฐานความต้องการจากทั้งกลุ่มผู้อยู่จริง และนักลงทุนที่ซื้อไว้ปล่อยเช่าคนทำงานในนิคม ซึ่งเป็นหนึ่งในทางเลือกที่ดีภายใต้ภาวะตลาดเช่นนี้ และหนีตลาดเดิมๆ ที่รายใหญ่เข้าปักธงเต็มทุกพื้นที่แล้ว