ธุกิจขาลงกับGDPติดลบ

ไตรมาสแรก ปี 2557 ท่านกำนันสุเทพ กำลัง “บริหารการเมืองนอกสภาอยู่” อยู่ในภาวะที่ชาวบ้านเรียกว่า สารวันเตี้ยลง ผลประกอบการไตรมาสแรก แม้ตัวเลข GDP จะออกมาไม่แน่นอน แต่หลายค่ายคิดว่าใกล้ 0% จะติดลบปลายปีนี้ ถ้าจะยังไม่มีอะไรดีขึ้นอาจจะมีประวัติศาสตร์ GDP ติดลบอีกครั้ง เหมือนปี 2540-2541 และ 2551-2552

ด้านธุรกิจอสังหาฯ ของเรา ต้องยอมรับว่า “ตลาดลดลงอย่างรวดเร็ว” โดยเฉพาะสินค้าขายดีในปีที่ผ่านมา คือ คอนโด ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ปลายปีที่แล้วยอดขายติดลำดับสูงถึง 25% ของการเติบโต แต่ยอดขายมิได้หมายความว่าจะเป็นยอดโอน ระหว่างเงินดาวน์และรอการโอน ถ้าเป็นคอนโดก็ประมาณ +หรือ 2 ปี อาคารไม่สูง 30-40 ชั้นก็ 3 ปี ระหว่างทางยอดขายจะตกหล่นไปบ้าง และที่จะชัดคือ เมื่อถึงเวลาโอนอีกปีกว่าๆ ถึง 2 ปี ก็จะพบความจริงว่า เหลือคนจะโอนเท่าไร

ปีที่ผ่านมายอดขายคอนโด อยู่ระหว่าง 1.2-1.5 แสนยูนิต ในจำนวนนั้น 75% เป็นคอนโด economy คือ +หรือ 2 ล้านบาท ในจำนวนนั้นประมาณ 80% อยู่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล นอกนั้นเป็น คอนโด สถานที่ท่องเที่ยว เช่น พัทยา ภูเก็ต และแหล่งงานอุตสาหกรรม และผู้ซื้อในปีที่แล้วซื้ออยู่จริงประมาณ 35% ที่เรียกว่าเป็น First Time Buyer หรือผู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรก ที่เหลืออีก 50% ซื้อลงทุน คือ หวังค่าเช่า อีก + หรือ 10% เป็นการเก็งกำไร คือ จะขายใบจอง ตัวเลขโอนจริงๆ จะปรากฏในอีก 12 ปีอนาคต

ตลาดขาลงเช่นนี้ ระบบการเงินโดย ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กำลังเคร่งครัดเรื่องการปล่อยสินเชื่อ “สินเชื่อผู้ประกอบการ” นั้นเกือบจะหยุดโดยเด็ดขาด โครงการใหญ่ มือใหญ่ไม่ให้กู้ กู้มาซื้อที่ดิน (เดิม ธปท.เข้มงวด) และปล่อยปละละเลย ปล่อยกู้ถึง 60-70% ของราคาที่ดิน เป็นการส่งเสริมการเก็งกำไรที่ดิน ปีที่ผ่านมาราคาที่ดินถึงพุ่งสูง ก็เพราะสินเชื่อธนาคารสนับสนุนโครงการลงทุนภาครัฐ 2.2 ล้านล้านบาท

สินเชื่อซื้อบ้านที่เรียกว่า Housing Loan ที่เดิมปล่อยกู้เหมือนให้เปล่า 0% ดอกเบี้ย 0% ดาวน์อยู่ก่อน 1 ปี กำลังถูกเข้มงวดขึ้นทุกปี ปีหน้าผู้วางดาวน์ไว้แล้วจะถูกเข้มงวดเครดิต กู้ไม่ผ่านจะเยอะขึ้น ขณะนี้ LTV (Loan to Value) จะถูกกำหนดให้ เช่น เพิ่มดาวน์เป็น 30% หรือ 40% คนกู้จะกู้ไม่ได้อีกจำนวนหนึ่ง

เมื่อพิจารณาข้อมูลระบบบ้างแล้ว ก็จะเห็นว่าพายุน่ากลัวจริงๆ กับตลาดขาลงของอสังหาฯ รวมทั้งบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ ด้วย ปีนี้ (2557) ปลายปีดูอีกทีว่าตัวเลข ยอดขาย ที่คุยกันหนักหนาว่า ยังดีอยู่จะดีจริงหรือไม่ คอยดูมหกรรมบ้านและคอนโด ปลายปี เดือน ต.ค. อีก 2 ไตรมาส และคอยดูตัวเลขทิ้งดาวน์ว่าจะมากเท่าไร ผู้ที่จะกระทบมากสุด คงไม่หนีผู้ประกอบการรายใหญ่อาจจะมีระบบเงินสดยาวกว่า รายกลางและเล็ก ยิ่งกู้มาก ขายได้ไม่คงที่ แต่ยอดโอนลดลงนี่แหละ NPL และ NPA ยิ่งคาดว่าปลายปีนี้จะเห็นมากขึ้น วิธีแก้และป้องกันต้องเริ่มบัดนี้ รอรับฤดูแล้งของตลาดปลายปี ผู้รับผิดชอบโดยตรง คือ ผู้ประกอบการที่โลภไปหน่อย รองลงมา ผู้ซื้อที่หวังผลเกินตัว รองลงมาอีก คือ สถาบันการเงินที่ปล่อยเกินตัว ท้ายสุด ธปท.ว่าจะสร้างเสถียรภาพกับระบบสถาบันการเงินของประเทศอย่างไร ต้องสร้างสมดุลให้ได้ คราวหน้าจะลองเจาะลึกถึงตลาดขาลงอีกทีครับ