ยอดขายหรือ Backlog ในธุรกิจอสังหาฯ

คอลัมน์ ธุรกิจหลากสไตล์ ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ค่อยจะเหมือนกับธุรกิจอื่น ก็เนื่องด้วยอสังหาฯ นั้นต้องสร้างให้เสร็จก่อนจึงจะโอนและเก็บเงินได้ ขบวนการก่อสร้างจะใช้เวลาตั้งแต่ 8 เดือน เช่น ทาวน์เฮาส์ของพฤกษา ไปจนถึงคอนโดมิเนียมราคาแพง อาคารสูง ใช้เวลาก่อสร้างร่วม 2–2 ปีครึ่งกว่าจะจบ 1 โครงการ

บริษัทในตลาดหุ้นไม่ชอบโครงการที่ก่อสร้างนาน เพราะผลประกอบการบริษัทในตลาดจะรายงานผลและจ่ายปันผลกับหุ้นส่วนปีต่อปี แตกต่างกับบริษัทซื้อมาขายไป เช่น ปูนซิเมนต์ ทั้งพวกอุปโภคบริโภค เช่น เซ็นทรัล ที่ตั้งเป้าต้นปี แล้วมาดูว่าปลายปีทำได้ไหม มีผลกำไรเป็นประจำปี มองเห็นภายในปีนั้นๆ

แต่บริษัทอสังหาฯ ผลกำไรจะถ่ายทอดออกไปต่อปีหน้าหรือปีต่อๆ ไป เพราะการก่อสร้างกับการโอนมีระยะเวลาห่างกัน เรียกว่า “Time Lag” ยอดขายปีนี้จะปรากฏในปีหน้า ที่กลุ่มนักวิเคราะห์การเงินเรียกว่า “Backlog” แต่ผู้ประกอบการเรียกว่า “ยอดจอง หรือยอดขาย” ซึ่งจองและขายล่วงหน้า เปิดการขาย 1,000 ยูนิต ใช้เวลาขาย 1 วัน จ่ายดาวน์อีก 1824 เดือน รอระยะเวลาก่อสร้าง หรือ Time Lag

ดังนั้น ผลประกอบการของผู้ประกอบการในปีนี้ ก็คือ อานิสงส์ของการขายในปีที่แล้ว หรือ 2 ปีที่ผ่านมา

เช่นนี้เองผลประกอบการของบริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ปีนี้ ที่กำลังปิดบัญชี จ่ายเงินปันผล เป็นบัญชีของปีที่แล้ว ที่บริษัทตรวจสอบสรุปบัญชีต่อนักลงทุนและตลาดหุ้น ผลประกอบการดีเหลือหลาย จ่ายปันผล (จากผลกำไรปีที่แล้ว) สูงทุกราย ดังนั้นสภาวะของการเมืองและตลาดชะลอตัวอย่างรวดเร็ว จะไปปรากฏเป็นผลประกอบการในปี 2558 แล้วเราคอยดูว่า ผลกำไรจะเป็นอย่างไร

แต่ก็มีบางบริษัทที่มีคอนโดมิเนียมแพงสร้างสูง 3040 ชั้น ใช้เวลาสร้างร่วม 23 ปี ซึ่งที่ผ่านมาก็ขายช้า จนปัจจุบันสร้างเสร็จแล้ว เช่น ขอยกตัวอย่าง “เดอะ ริเวอร์” คอนโดมิเนียมของแพงริมแม่น้ำเจ้าพระยาสร้าง เสร็จแล้ว กำลังจับตลาดต่างประเทศที่มีสิทธิซื้อคอนโด 49% เช่น คนจีน คนฮ่องกง สิงคโปร์ หรือขายกับสถาบันการเงินทั้งต่างประเทศและในประเทศ แบบนี้โอนได้เลย รับรู้รายได้เลย แต่คอนโดมิเนียมที่ยังไม่ได้สร้าง แม้จะขายดีมากในปีนี้ ผลก็จะไปแสดงในปีหน้า หรือถ้าโครงการที่สูงมากๆ ก็จะใช้เวลาอีก 2 ปี

ดังนั้น ในธุรกิจที่บอกว่าขายดีผลคือปีต่อไป จึงควรอธิบายถึง Time Lag ของผลประกอบการกับยอดขาย แต่ละบริษัทบอกว่า “ยอดขายดี” ควรซื้อหุ้นได้นั้น อาจจะไปปรากฏในอนาคต

สถาบันการเงินและธนาคารถูกธนาคารแห่งประเทศไทย (ธ.ป.ท.) บังคับให้ดูแลเสถียรภาพการเงิน ธนาคารจะเจ๊งไม่ได้ หรือก็ไม่ควรเจ๊ง คุณภาพของเศรษฐกิจในประเทศจะได้เข้มแข็ง มีฐานะดี ซึ่งถ้าดูแต่ GDP ก็อาจจะไม่โต เอาไปเทียบกับประเทศอื่นไม่ได้ และยิ่งผู้ซื้อกำลังถูกตรวจสอบเครดิตจากเครดิตบูโร และถูก ธ.ป.ท. เข้มงวดกับดาวน์ 0% ดอกเบี้ย 0% อยู่ฟรี 1 ปี ผู้ซื้อซึ่งจองไว้ (ทำให้ยอดขายสูง) อาจจะมีการทิ้งดาวน์ เวลาโอนก็จะน้อยลงไปอีก ผลประกอบการก็อาจจะกระทบในปีหน้า

อย่าเพิ่งตกใจว่าที่ตลาดจะชะลออย่างรวดเร็ว ถ้าพื้นฐานเศรษฐกิจดี มีหนี้น้อย มีกำลังกู้ (จ่ายดอกเบี้ยได้นาน) แม้ตลาดจะชะลอตัวสักปี 2 ปี เวลากระเด้งกลับ ก็จะเร็วด้วย ปกป้องตัวเอง ดูแลตัวเองในปีหน้า ทั้งผู้ประกอบการก็อย่าโลภมาก แต่บางบริษัทยังชอบสวนกระแสอยู่ ที่กำลังคิดว่าพายุมา แต่ออกไปหาปลา ก็คงต้องระวังตัวให้ดี

โดยเฉพาะในตลาดหุ้น ทุกบริษัทต้องมีคณะกรรมการบริหารความเสี่ยง คงต้องทำงานหนัก รายงานให้ ผู้บริหารทราบถึงความเสี่ยง ต้องคิดด้วยว่าตัวเองเป็นบริษัทมหาชน ไม่ใช่บริษัทครอบครัวที่อยู่ในตลาดหุ้น