โอกาสทองแนวสะพานดัน"อสังหาฯ"รุ่ง

คืบหน้าไปมากแล้ว สำหรับแผนการก่อสร้างสะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาแห่งใหม่ 10 แห่ง ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ระยะเวลา 20 ปี (2554-2574) วงเงินลงทุน 5.05 หมื่นล้านบาท

“แม้คนจะเปลี่ยนพฤติกรรมไปใช้รถไฟฟ้ามากขึ้น แต่จากผลการศึกษายังพบว่าความต้องการในการเดินทางโดยรถยนต์ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง และผลสำรวจล่าสุดยังพบว่ารถยนต์ที่วิ่งข้ามสะพานหลักๆ เช่น สะพานพุทธ และสะพานซังฮี้ ในช่วงเวลาเร่งด่วน ความเร็วของรถจะลดลงเหลือเพียง 5-10 กิโลเมตรต่อชั่วโมงเท่านั้น” สุจินต์ ทยานุกูล ผู้อำนวยการกองจัดระบบการจราจรทางบก สำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร (สนข.) ระบุ

การลงทุนสร้างสะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาเพิ่มเติม จากปัจจุบันที่มีสะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาอยู่แล้ว 21 แห่ง จึงเป็นการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานสิ่งจำเป็น ท่ามกลางสถานการณ์ที่ปริมาณการจราจรระหว่างฝั่งตะวันออกและฝั่งตะวันตกของแม่น้ำเจ้าพระยามีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง

โดยเฉพาะมีการคาดการณ์ว่าในปี 2564 ปริมาณรถที่ข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาจะเพิ่มเป็น 2 ล้านคันต่อวัน จากปัจจุบันที่ปริมาณอยู่ที่ 3 แสนคันต่อวัน

แน่นอนว่า การสร้างสะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาอีก 10 แห่ง จะช่วยให้ระบายรถยนต์ข้ามฝั่งแม่น้ำคล่องตัวมากขึ้น แต่ในขณะเดียวกัน ก็ส่งผลต่อราคาที่ดินในบริเวณใกล้เคียงหรือรัศมีแนวสะพานเพิ่มขึ้นด้วย เพราะถือว่าเป็นการเปิดทำเลทองย่านที่อยู่อาศัยและการค้าแห่งใหม่ตามแนวเส้นทางการขนส่ง

สิ่งที่เกิดขึ้นแล้วในวันนี้ คือ พื้นที่ใกล้เคียงสะพานต่างๆ โดยเฉพาะทำเลที่เพียบพร้อมด้วยระบบสาธารณูปโภคประกอบ และกฎหมายเปิดช่องให้ดำเนินการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้ ต่างถูกผู้ประกอบการจับจองพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัย ห้างสรรพสินค้า เกือบเต็มพื้นที่แล้วหมด แม้ว่าการสร้างสะพานแห่งใหม่ยังเป็นเพียงแผนที่ร่างไว้ในกระดาษ

“การก่อสร้างสะพานเกียกกาย ซึ่งอยู่ใกล้บริเวณที่ตั้งรัฐสภาแห่งใหม่ และเป็นความรับผิดชอบของกรุงเทพฯ นั้น ได้มีการขออนุมัติงบในปี 25572558 เพื่อศึกษารายละเอียดด้านการออกแบบก่อสร้าง ว่าจะรองรับปริมาณการจราจรที่จะเกิดขึ้นในอนาคตได้เท่าไร และแก้ปัญหาการจราจรติดขัดได้หรือไม่” แหล่งข่าวจากกรุงเทพฯ เปิดเผย

เช่นเดียวกับการก่อสร้างสะพานในความรับผิดชอบของกรมทางหลวงและกรมทางหลวงชนบท ที่ระบุว่า โครงการก่อสร้างสะพานหลายแห่งยังอยู่ในขั้นตอนสำรวจและออกแบบโครงการ

“กรมอยู่ระหว่างศึกษาโครงการก่อสร้างสะพานสมุทรปราการ ซึ่งเป็นโครงการขนาดใหญ่ที่จะต้องรับฟังความคิดเห็นและรายละเอียดจากประชาชนผู้ที่ได้รับผลกระทบเสียก่อน และหากศึกษาแล้วเสร็จจึงจะเปิดประมูลก่อสร้างต่อไป” ชาติชาย ทิพย์สุนาวี อธิบดีกรมทางหลวงชนบท กล่าว

แต่ในมุมมองเอกชนกลับมองว่า แม้การสร้างสะพานแห่งใหม่ยังเป็นเพียงแผนลงทุน แต่สุดท้ายภาครัฐต้องลงทุนก่อสร้างอยู่ที่ดี

“ตอนนี้ราคาที่ดินใกล้กับแม่น้ำเจ้าพระยาเฉลี่ยตารางวาละ 28 แสนบาท หากราคาที่ดินสูงขึ้นอีก คงไม่มีใครกล้าที่จะนำที่ดินไปพัฒนา ดังนั้น พื้นที่รอบๆ ที่สามารถเชื่อมต่อกับสะพานได้จึงเป็นอีกทางเลือกหนึ่ง ทำให้ต่อจากนี้ไปราคาที่ดินบริเวณใกล้เคียงที่ก่อสร้างสะพานจะพุ่งสูงขึ้นอีก” อธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ให้ความเห็น

อย่างไรก็ตาม ราคาที่ดินตามแนวสะพานที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจะต้องขึ้นอยู่กับเงื่อนไขอื่นๆ ด้วย เช่น มีระบบสาธารณูปโภคพร้อมอยู่แล้ว มีการขยายผิวถนนรองรับ และมีระบบขนส่งมวลชนเข้าไปอำนวยความสะดวก ไม่เช่นนั้นระดับราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นไม่มากนัก

“การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะแตกต่างกันตามสภาพพื้นที่ เช่น การพัฒนาคอนโดมิเนียมริมแม่น้ำเจ้าพระยาจะนิยมพัฒนาโซนในเมือง บริเวณเจริญกรุง เจริญนคร พระราม 3 นนทบุรี ซึ่งปัจจัยสำคัญอยู่ที่ว่าพื้นที่ดังกล่าวจะต้องมีระบบสาธารณูปโภคครบถ้วน มีการคมนาคมที่ดีหรือไม่” อธิป กล่าว

ด้านบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท เป็นผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยอีกเจ้าหนึ่งที่สนใจทำเลทองบริเวณใกล้สะพานแม่น้ำเจ้าพระยา สำหรับพัฒนาที่อยู่อาศัย

“ผลดีของการก่อสร้างสะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาเพิ่มขึ้น เป็นการเปิดทำเลเมืองใหม่ ช่วยแก้ไขที่ดินตาบอด ซึ่งในอนาคตกรุงเทพฯ จะมีประชากรหนาแน่นขึ้น เพียงแต่ทางบริษัทไม่มีนโยบายซื้อที่ดินไว้สะสม” ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท กล่าว

แผนก่อสร้างสะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยา นับว่าเป็นทางเลือกหนึ่งที่เปิดโอกาสให้นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ควักกระเป๋าจ่ายค่าที่ดิน เช่นเดียวกับการซื้อที่ดินตามแนวการสร้างถนนใหม่ หรือโครงการรถไฟฟ้า

ส่วนใครจะกล้าทุ่มมากน้อยก็ต้องติดตามดู...