เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในภาวะคู่แข่งรอบตัว

ตลาดเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ถือเป็นหนึ่งในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เริ่มเข้าสู่ภาวะแข่งขันที่รุนแรงจากที่อยู่อาศัยเพื่อให้เช่าประเภทเช่าอื่นๆ เช่น กลุ่มโรงแรมที่หันมาเน้นลูกค้าระยะยาวมากขึ้น กลุ่มคอนโดมิเนียมปล่อยเช่าใจกลางเมืองที่ปัจจุบันลูกค้าต่างชาติก็เริ่มให้ความสนใจมาเช่าอยู่ระยะยาว เพราะมีค่าใช้จ่ายที่ถูกกว่า แต่ก็ยังมีหลายปัจจัยที่จะทำให้ตลาดเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์มีโอกาสในการปรับอัตราค่าเช่าได้

ทั้งนี้ จากการสำรวจความต้องการเช่าในตลาดเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในพื้นที่ส่วนใหญ่ของกรุงเทพฯ ของแผนกวิจัยซีบีอาร์อี พบว่าอัตราการเข้าพักในเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์โดยเฉลี่ยตลอดปี 2556 อยู่ที่ระดับ 81% ลงจากปี 2555 เพียง 1% เท่านั้น อันเป็นผลมาจากเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ที่ตั้งอยู่ใกล้พื้นที่ชุมนุมมีอัตราการเข้าพักลดลงในช่วงปลายปี

ตามปกติแล้ว เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในกรุงเทพฯ มุ่งเน้นที่ลูกค้า 2 กลุ่ม คือ กลุ่มผู้เช่าระยะยาวที่มักจะเป็นชาวต่างชาติที่เข้าพักคนเดียว ซึ่งในตลาดนี้เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ต้องแข่งขันกับอพาร์ตเมนต์และคอนโดมิเนียมให้เช่า และลูกค้ากลุ่มที่สองคือกลุ่มผู้เช่าระยะสั้นที่มักจะเป็นนักท่องเที่ยวหรือนักธุรกิจ ซึ่งเป็นตลาดที่เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ต้องแข่งขันกับโรงแรม โดยห้องพักในเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ส่วนใหญ่เป็นห้องขนาด 1 ห้องนอนหรือสตูดิโอ

สำหรับชาวต่างชาติที่ได้รับใบอนุญาตทำงานในกรุงเทพฯ มีจำนวนเพิ่มขึ้น 12% ต่อปี โดยชาวญี่ปุ่นยังคงรั้งอันดับที่ 1 ในการเป็นกลุ่มผู้เช่าเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ระยะยาวที่มีสัดส่วนมากที่สุด ซึ่งที่ผ่านมาอัตราค่าเช่าเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ไม่ได้มีการปรับขึ้น เนื่องจากมีการแข่งขันจากคอนโดมิเนียมขนาด 1 ห้องนอนจำนวนมากที่นำมาปล่อยเช่าในระยะยาว

ขณะที่อัตราค่าเช่าเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ระดับเกรดเอโดยเฉลี่ยในกรุงเทพฯ จากการสำรวจโดยแผนกวิจัยซีบีอาร์อี ณ สิ้นไตรมาส 4 อยู่ที่ระดับสูงกว่า 1,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) ต่อเดือน โดยย่านสุขุมวิทเป็นทำเลที่มีค่าเช่าเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ระดับเกรดเอสูงสุด คือเกือบ 1,200 บาทต่อ ตร.ม.ต่อเดือน

ด้านเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ใหม่หรือที่กำลังอยู่ในระหว่างการก่อสร้าง จากการสำรวจพบว่ามีน้อยมาก ส่งผลทำให้ปริมาณเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ใหม่ที่จะเพิ่มเข้าสู่ตลาดในอนาคตมีจำนวนจำกัด ในขณะที่มีโรงแรมจำนวนกว่า 5,000 ห้องที่กำลังอยู่ในระหว่างการก่อสร้างในกรุงเทพฯ ซึ่งจะส่งผลให้ตลาดเช่าที่พักอาศัยระยะสั้นมีการแข่งขันที่รุนแรงมากยิ่งขึ้น

ในปัจจุบัน มีคอนโดมิเนียมมากกว่า 2 หมื่นยูนิตในย่านใจกลางกรุงเทพฯ ที่อยู่ในระหว่างการก่อสร้าง โดย 70% จะเป็นขนาด 1 ห้องนอนและสตูดิโอ ซึ่งคอนโดมิเนียมจำนวนมากถูกซื้อไปโดยนักลงทุนที่ต้องการนำมาปล่อยเช่า และจะทำให้การแข่งขันในตลาดเช่าที่พักอาศัยระยะยาวสำหรับห้องสตูดิโอและ 1 ห้องนอนมีความรุนแรงมากยิ่งขึ้น

เหตุการณ์ทางการเมืองในปัจจุบันส่งผลกระทบต่อตลาดเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์โดยรวมในวงจำกัด โดยมีเพียงเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ที่ตั้งอยู่ใกล้กับพื้นที่ชุมนุมและมีผู้เช่าระยะสั้นเป็นกลุ่มลูกค้าหลักที่ประสบกับจำนวนลูกค้าที่ลดลง ในขณะที่จำนวนชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในกรุงเทพฯ นั้นมิได้มีจำนวนลดลง จึงทำให้ตลาดผู้เช่าระยะยาวโดยส่วนใหญ่ไม่ได้รับผลกระทบจากเหตุการณ์ทางการเมือง โดยหากประเมินจาก ณ สิ้นไตรมาส 4 ปี 2556 ที่เริ่มมีการชุมนุมแล้ว อัตราการเข้าพักในเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์โดยเฉลี่ยทั้งตลาดอยู่ที่ระดับ 80% ลดลงเพียงเล็กน้อยเมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาส 3 ในปีเดียวกัน

สำหรับความต้องการเช่าเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ยังคงกระจุกตัวอยู่เฉพาะในทำเลสำคัญ ได้แก่ ย่านสุขุมวิท ลุมพินี และสาทร ซึ่งทั้งสามทำเลเป็นย่านที่ได้รับความนิยมจากผู้เช่าชาวต่างชาติที่ทำงานในกรุงเทพฯ และนักท่องเที่ยว จึงเชื่อว่าโอกาสในการพัฒนาโครงการประเภทเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในพื้นที่ที่นอกเหนือไปจากทำเลชั้นดีดังกล่าวจะมีจำกัด และอัตราค่าเช่าก็ปรับลดลงเป็นอย่างมากในทำเลเหล่านี้

แม้ว่าจะมีการแข่งขันจากกลุ่มโรงแรมและคอนโดมิเนียมให้เช่าแต่การมีเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ใหม่ๆ ที่น้อยลง ทำให้มีความเป็นไปได้ว่าเจ้าของเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์อาจจะสามารถปรับราคาค่าเช่าเพิ่มขึ้นได้ในอนาคต เพราะเสน่ห์ของเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์อยู่ที่การมีบริการต่างๆ ตลอด 24 ชั่วโมง คล้ายโรงแรม แต่มีอัตราค่าเช่าที่ถูกกว่า