คอนโดปะทะเดือดสต๊อกเก่า-ใหม่แสนยูนิตทะลัก

แม้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จะประเมินเอาไว้ว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2557 จะลดความร้อนแรงลง หลังจากปีที่ผ่านมามีจำนวนห้องชุดเข้าสู่ตลาดเฉพาะพื้นที่กรุงเทพฯ กว่า 5 หมื่นยูนิต และปีนี้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ได้ชะลอการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ลง และหันไปพัฒนาบ้านแนวราบมากขึ้น

แต่จากการสำรวจตลาดคอนโดมิเนียมของฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย พบว่า ห้องชุดที่เปิดขายมาหลายปีจะทยอยก่อสร้างเสร็จในปีนี้จำนวนมาก และมีโอกาสที่ห้องชุดพร้อมอยู่ที่ยังขายไม่หมดจะชนกับห้องชุดใหม่ที่เปิดขายในปีนี้ จึงมีสัญญาณว่าตลาดคอนโดมิเนียมปีม้าจะยังคงความร้อนแรงต่อเนื่องไม่แพ้ปีที่ผ่านๆ มา

สุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า เฉพาะพื้นที่กรุงเทพฯ ปีนี้จะมีจำนวนห้องชุดสร้างเสร็จพร้อมอยู่เข้าสู่ตลาดมากถึง 7 หมื่นยูนิต สูงสุดเป็นประวัติการณ์ของตลาดคอนโดมิเนียมของไทย ซึ่งเป็นคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา

ทั้งนี้ ในจำนวนห้องชุดที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่ดังกล่าวขายได้แล้ว 60-70% สะท้อนให้เห็นว่าปีนี้จะมีห้องชุดพร้อมอยู่ที่ผู้ประกอบการต้องนำมาระบายสต๊อกอีก 40% ของ 7 หมื่นยูนิต หรือประมาณ 2.1-2.8 หมื่นหน่วย ยังไม่รวมกับคอนโดมิเนียมที่จะเปิดขายใหม่ในปีนี้ที่คาดว่าจะมีอีกประมาณ 4 หมื่นยูนิต จึงถือว่าตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2557 ยังคงร้อนแรงไม่แพ้ปีที่ผ่านมา

“จำนวนห้องชุดดังกล่าวยังไม่นับรวมกับห้องชุดนอกพื้นที่กรุงเทพฯ ในบริเวณจังหวัดปริมณฑลอีกจำนวนไม่น้อย จึงถือว่าอุปทานห้องชุดในปีนี้ยังมีจำนวนมาก” สุรเชษฐ กล่าว

ขณะที่ห้องชุดที่เปิดขายในรอบ 6 ปีที่ผ่านมา และยังเหลือขายในตลาดเป็นอุปทานสะสม ณ สิ้นเดือน ก.พ. ยังมีอยู่อีกประมาณ 45 หมื่นยูนิต ส่วนใหญ่เป็นห้องชุดราคาขายเฉลี่ย 45 หมื่นบาทต่อตร.ม. ในจำนวนดังกล่าวเป็นห้องชุดที่สร้างเสร็จแล้ว 2.7 หมื่นยูนิต อยู่ระหว่างก่อสร้าง 1.7 หมื่นยูนิต ส่วนที่เหลือยังไม่ได้ก่อสร้าง

สุรเชษฐ กล่าวว่า ส่วนห้องชุดใหม่ที่จะเปิดขายในกรุงเทพฯ ปีนี้คาดว่าจะมีประมาณ 4 หมื่นยูนิต ไม่เกิน 5 หมื่นยูนิต โดยในช่วงไตรมาสแรกท่ามกลางการเมืองร้อน จำนวนโครงการเปิดตัวใหม่ลดลงเหลือ 1.1 หมื่นยูนิต จากไตรมาสแรกของปีที่แล้ว มีห้องชุดเปิดใหม่มากถึง 1.6 หมื่นยูนิต ซึ่งการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ในไตรมาสแรกของปีนี้มากกว่า 50% มาเร่งเปิดขายในเดือน มี.ค.

สาเหตุส่วนหนึ่งบรรยากาศการเมืองดูผ่อนคลายลง แต่โดยภาพรวมผู้ประกอบการก็ยังมองปัจจัยการเมืองเป็นตัวแปรสำคัญ และต้องจับตาดูว่าในไตรมาส 2 จะมีโครงการของรายใหญ่ๆ ออกมาตามแผนหรือไม่ หากรายใหญ่ๆ เข็นโครงการใหม่ได้ตามแผนก็จะทำให้มีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดในไตรมาส 2 อีกประมาณ 1 หมื่นยูนิต

นอกจากนี้ ต้องจับตาดูว่าผู้ประกอบการรายใหญ่ๆ ที่เปิดตัวโครงการใหม่จะกล้าอัดแคมเปญโปรโมชั่น โฆษณาแรงๆ เพื่อกระตุ้นกำลังซื้อโครงการใหม่ๆ หรือไม่ เพราะการเปิดตัวโครงการใหม่ในไตรมาสแรกที่ผ่านมา ยังไม่มีรายใดกล้าทุ่มงบเปิดตัวอย่างจริงจังเลย เพราะต่างกังวลเรื่องปัจจัยทางการเมือง จึงทำให้บรรยากาศโดยรวมยังเงียบเหงา ไม่มีอะไรพิเศษที่จะกระตุ้นการตัดสินใจผู้บริโภคเลย

สำหรับราคาขายคอนโดมิเนียมต่อ ตร.ม. ในไตรมาสแรกของปีนี้ เฉลี่ยแล้วลดลงจากไตรมาสแรกของปีที่ผ่านมา โดยราคาขายเฉลี่ยปีนี้อยู่ที่ 6.3 หมื่นบาทต่อ ตร.ม. ลดลงจากปีที่ผ่านมา ซึ่งอยู่ที่ 6.7 หมื่นบาทต่อ ตร.ม. เป็นผลจากการที่โครงการใหม่ๆ ขยับออกสู่รอบนอกกรุงเทพฯ มากขึ้น โดยเฉพาะบริเวณส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าต่างๆ ทำให้ราคาขายต่อ ตร.ม.ถูกลง ไม่ใช่เพราะราคาที่อยู่อาศัยถูกลง

“โครงการส่วนใหญ่ที่เปิดขายในช่วง 3 เดือนแรกของปีนี้ ราคาขายเริ่มต้นประมาณ 6.5 แสนบาทต่อยูนิต สำหรับห้องแบบ 1 ห้องนอน ขนาดประมาณ 22.5 ตร.ม. หรือประมาณ 3 หมื่นบาทต่อ ตร.ม.ขึ้นไปจนถึงประมาณ 1.4 แสนบาทต่อ ตร.ม.ในเขตกรุงเทพฯ ชั้นใน”

ขณะที่อัตราการขายห้องชุดในโครงการที่เปิดขายใหม่ไตรมาสแรกของปีนี้ เฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 40% เท่านั้น ซึ่งหากเทียบกับอัตราการขายเฉลี่ยในปีที่ผ่านมาอยู่ที่ 72% สะท้อนให้เห็นว่าอัตราการขายในไตรมาสแรกยังต่ำมาก เพราะผู้ซื้อยังคงมีความกังวลกับสถานการณ์ทางการเมือง และอย่างที่กล่าวแล้วว่า โครงการที่เปิดขายใหม่ในช่วงนี้มีการทำกิจกรรมทางการตลาดน้อยมาก

หากผ่านพ้นไตรมาส 2 แล้วปัญหาทางการเมืองยังไม่คลี่คลาย คนในแวดวงอสังหาฯ ต่างฟันธงว่า คงไม่มีใครรอการเมืองนิ่งแล้ว ถึงเวลาต้องเข็นโครงการใหม่ๆ ออกมากระตุ้นกำลังซื้อ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม งานนี้ทั้ง “ห้องชุดพร้อมอยู่” กับ “ห้องชุดใหม่” ปะทะกันแบบตาต่อตาฟันต่อฟันแน่