การเรียกค่าเสียหายเกี่ยวกับการซื้อบ้านและคอนโด

มีท่านผู้อ่านหลายท่านสอบถามมาเกี่ยวกับการไปจอง หรือทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านจัดสรร อาคารชุด จองแผง ห้องเช่า จองพื้นที่ค้าขายตามห้างสรรพสินค้าต่างๆ ต่อมาเจ้าของโครงการไม่ยอมปลูกสร้าง หรือก่อสร้างล่าช้า ส่งมอบล่าช้า ส่งมอบชำรุดบกพร่อง หรือผิดไปจากโฆษณาที่เคยโอ้อวดไว้ เช่น ไม่มีสาธารณูปโภค ไม่มีการประชาสัมพันธ์ ไม่มีกิจการที่เป็นแม่เหล็กเข้ามาอยู่ในโครงการตามที่โฆษณาไว้ ท่านผู้อ่านสอบถามว่า ผู้บริโภคจะเรียกค่าเสียหายจากการผิดสัญญาได้อย่างไรบ้าง และเคยมีคดีขึ้นสู่ศาลเกี่ยวกับเรื่องดังกล่าวบ้างหรือไม่ ทนายคลายทุกข์จึงได้ไปศึกษาค้นคว้าและนำมาเสนอเพื่อประโยชน์ของผู้บริโภคเป็นรายประเด็น ดังนี้

ทำสัญญาจะซื้อจะขายคอนโด แต่ผู้ขายกลับเอาคอนโดไปขายให้กับคนอื่น ไม่มีคอนโดโอนให้ต้องรับผิดคืนเงินราคาห้องชุดที่ได้รับไปพร้อมดอกเบี้ยตามกฎหมาย (อ้างอิงคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6615/2553) คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6615/2553

เมื่อสัญญายังไม่เลิกกันเพราะการบอกเลิกสัญญาของจำเลย คู่สัญญาจึงยังมีหน้าที่ที่จะต้องปฏิบัติตามสัญญา กล่าวคือ โจทก์มีหน้าที่ต้องชำระราคาส่วนที่เหลือและจำเลยมีหน้าที่ต้องโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งสองห้องแก่โจทก์ แต่ได้ความตามคำให้การของจำเลยว่าจำเลยได้โอนขายห้องชุดทั้งสองห้องแก่บุคคลภายนอกไปแล้วก่อนโจทก์บอกเลิกสัญญา ดังนี้ การชำระหนี้ของจำเลยในการที่จะต้องโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดแก่โจทก์จึงกลายเป็นพ้นวิสัย เพราะเหตุอันเกิดจากการกระทำของจำเลย โดยไม่จำต้องพิจารณาว่าจำเลยอาจซื้อห้องชุดคืนมาโอนให้โจทก์ได้หรือไม่ดังที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัย โจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 389 โดยหาจำต้องบอกกล่าวให้จำเลยชำระหนี้ตามมาตรา 387 ก่อน การบอกเลิกสัญญาของโจทก์จึงชอบแล้ว เมื่อสัญญาเลิกกันเพราะโจทก์ใช้สิทธิเลิกสัญญา คู่สัญญาจำต้องให้อีกฝ่ายกลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม กล่าวคือ จำเลยจำต้องคืนราคาห้องชุดที่โจทก์ชำระแล้วแก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่เวลาที่จำเลยได้รับไว้ ทั้งนี้ตามมาตรา 391 วรรคหนึ่งและวรรคสอง ประกอบมาตรา 7

เจ้าของโครงการไม่ยอมก่อสร้าง ต้องคืนเงินที่ได้รับไว้และต้องเสียดอกเบี้ยให้กับผู้จะซื้อ นับแต่เวลาที่ได้รับไว้ (อ้างอิงคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1188/2549) คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1188/2549

จำเลยก่อสร้างอาคารไม่เสร็จตามเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาและจนถึงเวลาที่โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังจำเลย จำเลยก็ยังก่อสร้างอาคารไม่แล้วเสร็จ พฤติการณ์เช่นนี้โจทก์หาจำต้องบอกกล่าวกำหนดเวลาให้จำเลยชำระหนี้ก่อนบอกเลิกสัญญาไม่ เพราะถึงอย่างไรจำเลยก็ไม่อาจหรือไม่มีเจตนาที่จะชำระหนี้ให้ถูกต้องตามสัญญาได้อยู่ดี โจทก์ชอบที่จะบอกเลิกสัญญาเสียได้โดยไม่จำต้องบอกกล่าวก่อน การบอกเลิกสัญญาของโจทก์ชอบแล้ว เมื่อสัญญาเลิกกันคู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมจำเลยจึงต้องคืนเงินที่ได้รับไว้และเสียดอกเบี้ยแก่โจทก์ด้วยนับแต่เวลาที่ได้รับไว้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 391

เจ้าของโครงการผิดสัญญา ไม่ไปทำสัญญา และจดทะเบียนขายตามกำหนด ถึงแม้จะกำหนดเบี้ยปรับไว้ ผู้จะซื้อก็สามารถบังคับให้โอนที่ดินตามสัญญาได้ (อ้างอิงคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3354/2531) คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3354/2531

สัญญาจะซื้อขายระบุว่า ถ้าผู้จะขายผิดสัญญาไม่ไปทำสัญญาและจดทะเบียนขายตามกำหนด ผู้จะขายจะยอมให้ผู้จะซื้อปรับ 2 หมื่นบาท อีกส่วนหนึ่งด้วยโดยไม่มีข้อความตอนใดระบุให้สิทธิผู้จะขายเลือกปฏิบัติไม่ยอมขายที่ดินให้ผู้จะซื้อผู้จะซื้อเท่านั้น จึงเลือกเรียกเอาเบี้ยปรับหรือเรียกร้องให้ผู้จะขายชำระหนี้แต่อย่างหนึ่งอย่างใด ก็ได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 380 เมื่อโจทก์ผู้จะซื้อเรียกร้องให้จำเลยซึ่งเป็นผู้จะขายให้ขายที่ดินตามสัญญา และสภาพแห่งหนี้ก็เปิดช่องให้ศาลบังคับได้ จำเลยจึงไม่มีสิทธิที่จะเลือกปฏิบัติด้วยการขอคืนเงินมัดจำและยอมชำระค่าปรับให้โจทก์

เจ้าของโครงการไม่ยอมไปจดทะเบียนโอนขายที่ดินให้ผู้จะซื้อ นอกจากเรียกให้โอนที่ดินให้กับผู้จะซื้อแล้วยังเรียกเบี้ยปรับตามสัญญาได้ด้วย (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2216/2515) คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2216/2515

ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินเป็นหนังสือและระบุในสัญญาว่าได้มีการวางเงินมัดจำให้ผู้จะขายไว้ด้วย การวางเงินมัดจำนั้นเป็นแต่เพียงข้อสัญญากันข้อหนึ่ง หาใช่ตกลงทำสัญญากัน ด้วยการวางมัดจำไม่ กรณีจึงต้องด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 ซึ่งกฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดง

เมื่อหนังสือสัญญาจะซื้อขายที่ดินระบุว่า ผู้จะขายได้รับเงินมัดจำไว้จากผู้จะซื้อเป็นการถูกต้องแล้ว ผู้จะขายจะนำสืบพยานบุคคลว่าไม่ได้รับเงินมัดจำโดยผู้จะซื้อขอผัดชำระนั้นไม่อาจรับฟังได้ เพราะเป็นการสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสาร หาใช่เป็นการสืบหักล้างเอกสารว่าไม่สมบูรณ์แต่อย่างใดไม่

สัญญาจะซื้อขายระบุว่า ถ้าผู้จะขายผิดสัญญาไม่ไปจดทะเบียนโอนขายที่ดินให้ผู้จะซื้อตามกำหนด ยอมให้ผู้จะซื้อฟ้องบังคับ และยอมใช้ค่าเสียหายให้แก่ผู้จะซื้อเป็นเงินจำนวนหนึ่งอีกส่วนหนึ่งด้วย ค่าเสียหายเช่นนี้ถือได้ว่าเป็นเบี้ยปรับซึ่งกำหนดไว้ในสัญญา และเป็นเบี้ยปรับ ซึ่งผู้จะขายผู้เป็นลูกหนี้สัญญาจะให้เมื่อตนไม่ชำระหนี้ให้ถูกต้องสมควร ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 381 ซึ่งนอกจากจะเรียกให้โอนที่ดินเป็นการชำระหนี้แล้ว ผู้จะซื้อซึ่งเป็นเจ้าหนี้ยังมีสิทธิเรียกเอาเบี้ยปรับตามสัญญาจากผู้จะขายได้อีกด้วย มิใช่เบี้ยปรับตามมาตรา 380 ซึ่งเจ้าหนี้มีสิทธิเรียกให้ชำระหนี้หรือเรียกเอาเบี้ยปรับแทนการชำระหนี้ได้เพียงอย่างใดอย่างหนึ่ง

ผู้จะซื้อฟ้องเรียกเอาเบี้ยปรับตามสัญญา โดยมิได้ฟ้องเรียกค่าสินไหมทดแทนจากผู้จะขาย เพื่อการไม่ชำระหนี้ให้ถูกต้องสมควร แม้ผู้จะซื้อมิได้นำสืบถึงความเสียหายศาลก็มีอำนาจกำหนดเบี้ยปรับตามจำนวนที่พอสมควรให้ได้

(วรรคหนึ่งถึงสาม วินิจฉัยโดยที่ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 29/2515)