คดีพิพาทเกี่ยวกับการซื้อบ้านและคอนโดมิเนียม (ตอนแรก)

ผู้บริโภคที่จองซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมมักจะเสียเปรียบผู้ประกอบธุรกิจ ไม่ว่าใบจอง สัญญาจะซื้อจะขาย ส่วนใหญ่มักจะเอาเปรียบผู้บริโภค โดยทำสัญญาสำเร็จรูปยกเว้นความรับผิดของตนเองทุกอย่าง แม้กระทั่งการส่งมอบล่าช้าก็มีข้อกำหนดยกเว้นความรับผิดเอาไว้ ที่ผ่านมามีคดีขึ้นสู่ศาลเกี่ยวกับการซื้อบ้านและคอนโดมิเนียมจำนวนมาก ทนายคลายทุกข์ขอนำคดีตัวอย่างมานำเสนอดังนี้

1.ผู้ขายเมื่อได้รับเงินดาวน์แล้วต้องเร่งรีบลงมือสร้างบ้านทันที (อ้างอิงคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 408/2548)

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 408/2548

สัญญาจะซื้อจะขายไม่ได้มีข้อตกลงว่าจำเลยจะสร้างบ้านให้แล้วเสร็จเมื่อใดทั้งโจทก์และนางสาว ส. ซึ่งลงชื่อเป็นพยานในสัญญาจะซื้อจะขายและเป็นผู้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างกับจำเลยในโครงการเดียวกันกับโจทก์เบิกความเพียงว่า โครงการจะสร้างเสร็จภายในปลายปี 2540 จึงยังไม่พอถือได้ว่าสัญญาจะซื้อจะขายมีกำหนดเวลาสร้างบ้านให้แล้วเสร็จ ที่ศาลอุทธรณ์พิจารณาจากสัญญาจะซื้อจะขายที่ระบุว่าผู้จะขายจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่ผู้จะซื้อเมื่อผู้จะซื้อได้ชำระเงินดาวน์ให้ผู้จะขายครบถ้วน สัญญาดังกล่าวเป็นสัญญาที่มีกำหนดระยะเวลาไว้โดยปริยายนั้น ยังไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา

เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายเป็นสัญญาต่างตอบแทน และโจทก์ได้ชำระเงินค่างวดให้แก่จำเลยแล้ว จำเลยย่อมมีหน้าที่สร้างบ้านและส่งมอบให้โจทก์ตามสัญญา และถึงแม้สัญญาดังกล่าวจะไม่ได้กำหนดระยะเวลาการปลูกสร้างบ้านให้แล้วเสร็จไว้โดยชัดเจนก็ตาม แต่ก็ไม่ใช่ว่าจำเลยจะสร้างบ้านให้แล้วเสร็จเมื่อใดก็ได้แล้วแต่ความพอใจของจำเลย เมื่อโจทก์ชำระเงินตามงวดให้จำเลยไปแล้ว 220,300 บาท ทั้งได้มีหนังสือบอกกล่าวถึงจำเลยให้ปฏิบัติตามสัญญาและชำระหนี้จนถึงวันที่โจทก์มีหนังสือขอให้ปฏิบัติตามสัญญาและชำระหนี้ไปยังจำเลยครั้งสุดท้ายนับเป็นเวลา 5 ปีเศษ จำเลยยังไม่สามารถก่อสร้างบ้านให้แล้วเสร็จเช่นนี้ โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ ซึ่งการบอกกล่าวให้จำเลยดำเนินการภายในกำหนด 15 วัน มิเช่นนั้นให้คืนเงินที่ชำระไปแล้ว พร้อมดอกเบี้ยแก่โจทก์นับจากเวลาดังกล่าว ในกรณีนี้ต้องนับว่าเป็นระยะเวลาอันสมควรแล้ว

2.ผู้ขายรับเงินค่างวดไปแล้วต้องพัฒนาที่ดินและก่อสร้างบ้านไปพร้อมกัน (คำพิพากษาศาลฎีกาที่779/2552)

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 779/2552

สัญญาจะซื้อจะขายและพัฒนาที่ดินและสัญญาว่าจ้างปลูกสร้างบ้านและรั้วเป็นสัญญาต่างตอบแทนที่คู่กรณีทั้งสองฝ่ายจะต้องปฏิบัติการชำระหนี้ให้แก่กันและกันนั้นคือ ผู้บริโภคทั้งสี่รายต้องชำระเงินค่างวดให้แก่จำเลยที่ 1 และที่ 2 ตลอดจนชำระเงินงวดสุดท้ายในวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินหรือเมื่อจำเลยที่ 2 ก่อสร้างบ้านและรั้วเสร็จสิ้น ขณะเดียวกันจำเลยที่ 1 และที่ 2 ต้องพัฒนาที่ดินและก่อสร้างบ้านพร้อมรั้วไปด้วย แม้ตามสัญญาดังกล่าวมิได้กำหนดระยะเวลาสิ้นสุดของการพัฒนาที่ดินหรือสิ้นสุดของการก่อสร้างบ้านและรั้วของจำเลยที่ 1 และที่ 2 อันเป็นระยะเวลาที่จำเลยที่ 1 และที่ 2 จะพึงต้องชำระหนี้ให้แก่ผู้บริโภคทั้งสี่ราย แต่ก็ย่อมอนุมานได้ว่าจำเลยที่ 1 และที่ 2 จะต้องชำระหนี้ภายในเวลาอันสมควร

การที่ข้อเท็จจริงได้ความว่านับแต่ทำสัญญาในปี 2538 จนถึงปี 2547 ที่โจทก์ฟ้องเป็นเวลาถึง 9 ปี ไม่ปรากฏว่าจำเลยที่ 1 และที่ 2 ได้พัฒนาที่ดินและก่อสร้างบ้านพร้อมรั้วจนแล้วเสร็จให้อยู่ในสภาพพร้อมโอนให้ผู้บริโภคทั้งสี่รายได้ ต้องถือว่าจำเลยที่ 1 และที่ 2 ไม่ได้ปฏิบัติการชำระหนี้ภายในเวลาอันสมควร ซึ่งในเวลาเดียวกันผู้บริโภคทั้งสี่รายกลับผ่อนชำระให้แก่จำเลยที่ 1 และที่ 2 เป็นเงินพอสมควรดังกล่าวข้างต้น อันถือได้ว่าผู้บริโภคทั้งสี่รายได้ขอปฏิบัติการชำระหนี้ไปบ้างแล้ว ขณะที่จำเลยที่ 1 และที่ 2 หาได้ปฏิบัติการชำระหนี้เป็นการตอบแทนแต่อย่างใดไม่ เช่นนี้ถือว่าจำเลยที่ 1 และที่ 2 เป็นฝ่ายผิดสัญญา เป็นเหตุให้โจทก์ในฐานะผู้มีอำนาจดำเนินคดีเกี่ยวกับการละเมิดสิทธิของผู้บริโภคทั้งสี่รายซึ่งเป็นเสมือนเจ้าหนี้ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ การที่โจทก์มีหนังสือถึงจำเลยที่ 1 และที่ 2 ตามหนังสือและใบตอบรับก็เพื่อบอกเลิกสัญญา หาใช่หนังสือบอกกล่าวให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 ปฏิบัติการชำระหนี้ตามสัญญาไม่ ดังนั้นจึงไม่ต้องคำนึงถึงระยะเวลา 15 วันว่าเป็นเวลาพอสมควรหรือไม่ เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาแล้ว จำเลยที่ 1 และที่ 2 ต้องชดใช้เงินคืนแก่ผู้บริโภคทั้งสี่รายตามฟ้อง

ตาม พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. 2522 มาตรา 39 บัญญัติว่า การดำเนินคดีในศาลแทนผู้บริโภคของเจ้าหน้าที่คุ้มครองผู้บริโภคนั้นให้ได้รับการยกเว้นค่าฤชาธรรมเนียมทั้งปวง คณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคมีคำสั่งแต่งตั้งพนักงานอัยการเป็นเจ้าหน้าที่คุ้มครองผู้บริโภคเพื่อให้มีหน้าที่ดำเนินคดีแพ่งและคดีอาญาแก่ผู้กระทำการละเมิดสิทธิของผู้บริโภคในศาล และได้แจ้งคำสั่งไปยังกระทรวงยุติธรรมแล้ว จึงมีผลให้พนักงานอัยการมีอำนาจดำเนินคดีได้เองโดยตรงในฐานะเป็นเจ้าหน้าที่คุ้มครองผู้บริโภค หาใช่เข้ามาทำหน้าที่ในฐานะเป็นทนายแผ่นดินไม่ ดังจะเห็นได้ว่าไม่มีการแต่งตั้งพนักงานอัยการเป็นทนายความเช่นคดีอื่นๆ เมื่อพนักงานอัยการมิได้ปฏิบัติหน้าที่ในฐานะทนายความ จึงไม่ชอบที่ศาลจะสั่งให้คู่ความฝ่ายที่แพ้คดีชดใช้ค่าทนายความแก่ฝ่ายที่ชนะคดี

ในสัปดาห์หน้า เราจะมาติดตามกันต่อกับตัวอย่างการสร้างบ้านตามอำเภอใจเมื่อผู้ขายรับเงินค่างวดไปแล้ว และการจัดทำระบบสาธารณูปโภครวมถึงสิ่งอำนวยความสะดวกตามที่โฆษณาไว้ กันครับ