วัดอุณหภูมิซีดีบีใหม่รัชดา-ลาดพร้าว ร้อนทุกเซ็กเมนต์

โดย...สุกัญญา สิทธิ์ถิรศักดิ์

ช่วง 5 ปีที่ผ่านมา พื้นที่รัชดาลาดพร้าว มีการเปลี่ยนแปลงมากมาย ปัจจัยต่างๆ เช่น การเข้าถึงระบบขนส่งมวลชนได้อย่างสะดวกสบาย และการเชื่อมต่อถนนสายหลักในเมือง ส่งผลให้อสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทในย่านนี้ขยายตัวอย่างรวดเร็ว เริ่มจากตลาดคอนโดมิเนียมที่มีผู้ประกอบการยักษ์ใหญ่ผุดโครงการเข้าสู่ตลาดจำนวนมาก มีประมาณ 39,316 ยูนิต ที่เปิดขายในระหว่างปี 25522556 โดยห้องชุดเปิดตัวสูงสุดเกิดขึ้นในปี 2556 ประมาณ 9,942 ยูนิต อัตราการซื้อสูงอยู่ที่ประมาณ 62.6% เมื่อสิ้นปี ด้วยยอดขายประมาณ 6,223 ยูนิต ระหว่างปี 2556

ริษิณี สาริกบุตร ผู้อำนวยการและหัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) กล่าวว่า ในช่วง 5 ปี ราคาขายของห้องชุดเพิ่มขึ้นประมาณ 8% ต่อปี สะท้อนถึงการเพิ่มขึ้นของต้นทุนการก่อสร้าง รวมถึงราคาที่ดิน ค่าแรง และค่าวัสดุ พื้นที่รัชดาลาดพร้าวดึงดูดบริษัทผู้พัฒนาโครงการที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยมากมาย เช่น พฤกษา เรียลเอสเตทเอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ และโนเบิลดีเวลลอปเมนท์ ซึ่งบริษัทเหล่านี้เริ่มพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์

ปัจจุบันราคาขายคอนโดมิเนียมในพื้นที่รัชดาลาดพร้าวสูงกว่า 1 แสนบาทต่อ ตร.ม. เช่น ควินน์ คอนโด รัชดา เซนทริค ห้วยขวาง โนเบิล รีวอลฟ์รัชดา ริธึ่ม อโศก และคอนโดเลต มิสท์ พระราม 9 ปรากฏการณ์แบบนี้ไม่เคยเกิดขึ้น โดยราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 90,994 บาทต่อ ตร.ม. ซึ่งสิ่งนี้สะท้อนถึงศักยภาพที่เข้มแข็งของทำเลชั้นดีอีกแห่งของกรุงเทพฯ

อย่างไรก็ตาม จากหลายปัจจัย เช่น อุทกภัยในปลายปี 2554 นโยบายรถคันแรกของรัฐบาล แบงก์เข้มสินเชื่อ และความไม่แน่นอนทางการเมืองตั้งแต่ปลายปี 2556 ได้ส่งผลกระทบทั้งทางตรงและอ้อมต่อความมั่งคั่งของผู้ซื้อ และเริ่มเห็นสัญญาณอุปทานคอนโดมิเนียมเพิ่มเกินกว่าความต้องการ (อุปสงค์) จนอาจมีการชะลอรับโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งผู้พัฒนาจะต้องฝ่าฟันอุปสรรคเพื่อขายโครงการทั้งหมดให้ได้

ด้านตลาดอาคารสำนักงานในย่านรัชดาลาดพร้าว โดยเฉพาะถนนรัชดาภิเษก พหลโยธิน และวิภาวดี มีอุปทานใหม่ในทุกระดับ ตั้งแต่อาคารสำนักงานเกรดเอซี จากที่ย่านนี้ขยายตัวมาจากถนนสุขุมวิท และมีแนวโน้มที่จะก้าวสู่ศูนย์กลางธุรกิจ หรือซีบีดีแห่งใหม่ โดยภาพรวมย่านนี้มีพื้นที่ 804,263 ตร.ม. แบ่งเป็นอาคารสำนักงานเกรดเอพื้นที่ 171,795 ตร.ม. สำนักงานเกรดบี 392,800 ตร.ม. และเกรดซี 369,660 ตร.ม.

ทั้งนี้ ในอนาคตอันใกล้นี้จะมีพื้นที่สำนักงานสร้างเสร็จใหม่เพิ่มขึ้นอีก 263,053 ตร.ม. จากทั้งหมด 5 อาคาร โดยเป็นอาคารที่จะสร้างเสร็จในปีนี้ รวมมีพื้นที่ 155,800 ตร.ม. ในปีหน้า 47,853 ตร.ม. และอาคารตลาดหลักทรัพย์ ยังไม่ได้กำหนดปีสร้างเสร็จอีก 59,400 ตร.ม.

อัตราการเช่าสำนักงานในย่านนี้เฉลี่ยปัจจุบันอยู่ที่ 95.23% เพิ่มขึ้นต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2557 ส่วนอัตราค่าเช่าเฉลี่ยอาคารสำนักงานย่านนี้ ณ สิ้นปี 2556 อยู่ที่ประมาณ 495 บาทต่อ ตร.ม.ต่อเดือน เพิ่มขึ้นจาก 465 บาทต่อ ตร.ม. ในปี 2555 ซึ่งอัตราค่าเช่าเฉลี่ยในอนาคตจะปรับขึ้นหรือไม่ ขึ้นอยู่กับความต้องการในตลาด และสภาพการแข่งขัน โดยการที่จะมีอาคารสำนักงานเกรดเอเข้าสู่ตลาดย่านนี้มากขึ้น จะทำให้อาคารสำนักงานเกรดเอย่านรัชดาลาดพร้าวแข่งขันกันดุเดือดขึ้น

สำหรับตลาดค้าปลีก ริษิณี กล่าวว่า อุปทานพื้นที่ค้าปลีกทั้งหมดในบริเวณนี้มีพื้นที่รวม 306,802 ตร.ม. โดยอยู่ในพื้นที่รัชดาภิเษกมากที่สุด คิดเป็นสัดส่วน 41% ของอุปทานพื้นที่ค้าปลีกทั้งหมดในย่านนี้ ณ สิ้นปี 2556 รองลงมา คือ ย่านลาดพร้าวที่มีพื้นที่ค้าปลีกรวมประมาณ 40% ของอุปทานพื้นที่ค้าปลีกทั้งหมดในย่านนี้ ณ สิ้นปี 2556 โดยบริเวณพื้นที่ทั้งสองแห่งนี้เป็นตัวแทนของเขตพื้นที่ค้าปลีกหลักในพื้นที่แถบชานเมือง ที่มีการแข่งขันที่ดุเดือดท่ามกลางโครงการพัฒนาพื้นที่ค้าปลีกขนาดใหญ่

ในจำนวนอุปทานค้าปลีกทั้งหมดในบริเวณนี้มีพื้นที่รวม 306,802 ตร.ม. แบ่งเป็นค้าปลีกแบบช็อปปิ้งมอลล์ขนาดใหญ่ 194,965 ตร.ม. คิดเป็นประมาณ 65% ของอุปทานพื้นที่ค้าปลีก ณ สิ้นปี 2556 โดยไนท์แฟรงค์ฯ วิเคราะห์ว่า ย่านนี้มีโอกาสในการพัฒนาคอมมูนิตี้มอลล์ขนาดเล็กได้ เพื่อตอบสนองความต้องการพื้นฐานของผู้อยู่อาศัยในย่านนี้

ทั้งนี้ จากการสำรวจศูนย์การค้าใหญ่ทั้งหมดในพื้นที่นี้มีอัตราการเช่าสูง โดยศูนย์การค้า 7 แห่ง จาก 16 แห่ง มีการเช่า 100% ขณะเช่าต่ำสุด คือ 80% ซึ่งเป็นซุปเปอร์สโตร์ที่ตั้งอยู่เดี่ยวๆ โดยค้าปลีกในย่านนี้มีการแข่งขันสูง และค้าปลีกขนาดกลางของผู้ประกอบการท้องถิ่น เช่น ยูเนี่ยนมอลล์ ต้องแข่งขันกับห้างค้าปลีกรายใหญ่อย่างเซ็นทรัลลาดพร้าวที่ดึงผู้ซื้อได้มากถึง 1-1.2 แสนคนต่อวัน

อัตราค่าเช่าของพื้นที่ค้าปลีกในย่านนี้มีความแตกต่างกัน ขึ้นอยู่กับความนิยม และความสะดวกในการเดินทางเข้าถึง โดยปกติอัตราค่าเช่าสูงสุดจะอยู่ในประเภทแฟชั่นค้าปลีก เช่น เสื้อผ้าและรองเท้า ค่าเช่าเฉลี่ย 1,0002,500 บาทต่อ ตร.ม.ต่อเดือน ในขณะที่ค่าเช่าของบริษัทผู้ให้บริการทางการเงินอยู่ระหว่าง 1,500-2,500 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน ในทางตรงกันข้าม ธุรกิจความบันเทิงเพื่อการศึกษาจะเสียค่าเช่าในอัตราที่ต่ำประมาณ 400 600 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน

นอกจากนี้ ยังมีบริการที่ถือครองพื้นที่ขนาดเล็กราคาแพงในทำเลดีขนาดน้อยกว่า 5 ตารางเมตรที่มีอัตราค่าเช่าสูงที่สุดกว่า 5,000 บาทต่อตร.มส่วนผู้เช่าหลักรายใหญ่อย่างเช่น ดีพาร์ตเมนต์สโตร์ ซูเปอร์มาร์เก็ต และโรงภาพยนตร์ ที่เป็นผู้เช่าหลักของศูนย์การค้าดึงดูดผู้คนจำนวนมากจะจ่ายค่าเช่าในอัตราที่ต่ำกว่า เช่น ซูเปอร์มาร์เก็ตจ่ายค่าเช่าอยู่ในช่วงระหว่าง 200-450 บาทต่อ ตร.ม.ต่อเดือน