ผังเมือง กทม.ที่ควรรู้(ตอนที่ 1)

ท่านทราบหรือไม่ว่า ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่นี้ เกิดผลกระทบกับท่านอย่างไรบ้าง?

สิ่งที่เราทราบกันดีที่ผังเมืองกล่าวถึงเป็นนัยสำคัญ คือ ข้อกำหนดในการใช้ประโยชน์ที่ดินในพื้นที่ต่างๆ ซึ่งผลกระทบทางตรงก็ย่อมเป็นเรื่องของโอกาสในการใช้ประโยชน์ที่ดินและมูลค่าของที่ดินนั้นๆ ที่เปลี่ยนแปลงไป ซึ่งมีทั้งโอกาสที่ดีขึ้น มูลค่าที่สูงขึ้น และในทางผู้ประกอบการพัฒนาโครงการ หากจะเลือกซื้อที่ดินมาพัฒนา ยิ่งมีความจำเป็นสูง ซึ่งหากผิดพลาดนั่นคือความเสียหายสูงมากเช่นกัน

ทีมที่ปรึกษาสถาปนิก ธนาคารเกียรตินาคิน จึงได้ทำการวิเคราะห์เปรียบเทียบการเปลี่ยนแปลงตั้งแต่ยังเป็นผังร่าง และเคยจัดเผยแพร่ข้อมูลสู่สาธารณะเมื่อ 2 ปีที่ผ่านมา จนปัจจุบันประกาศได้บังคับใช้แล้วตั้งแต่เดือน พ.ค. 2556 โดยทีมงานทำวิเคราะห์ด้วยวิธีการแบ่งเปรียบเทียบเป็นรายเขตทั้ง 50 เขต ของกรุงเทพมหานคร พบว่า จากทั้งหมด 50 เขต มีการเปลี่ยนแปลงประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินถึง 39 เขต และไม่มีการเปลี่ยนประเภทการใช้เพียง 11 เขต ได้แก่ 1.พระนคร 2.ป้อมปราบศัตรูพ่าย 3.สัมพันธวงศ์ 4.พญาไท 5.ราชเทวี 6.ดินแดง 7.สาทร 8.บางคอแหลม 9.ปทุมวัน 10.บางรัก 11.สะพานสูง

ทั้งนี้ สามารถสรุปรูปแบบที่มีการเปลี่ยนแปลงหลักๆ เป็น 2 รูปแบบ คือ 1.ส่วนที่ไม่ปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ (หมายถึง ไม่เปลี่ยนสี) แต่เปลี่ยนเงื่อนไข รายละเอียดในข้อกำหนดของกฎหมาย

2.ส่วนที่ปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ (หมายถึงเปลี่ยนสีและเงื่อนไข)

ในการเปลี่ยนสีและเงื่อนไขนี้ พบว่า มีการเปลี่ยนแปลงทั้งซ้ำกันและไม่ซ้ำกันรวมทั้งหมด 63 กรณี เช่น จากเดิม ก1 เป็น ย.6 ซึ่งรวมทุกเขตมี FAR เพิ่มขึ้น 69 พื้นที่มี FAR เท่าเดิม 14 พื้นที่ และมี FAR ลดลง 46 พื้นที่ ในแง่ของ FAR ดูเสมือนว่ามีการเปลี่ยนแปลงดีขึ้นมากกว่า แต่ไม่ได้เป็นนัยสำคัญ เนื่องจากบางพื้นที่มีขนาดเล็ก บางพื้นที่มีขนาดใหญ่ บางพื้นที่เปลี่ยน FAR ดีขึ้น แต่ต้องติดถนนขนาดใหญ่ตามเงื่อนไขเท่านั้น ฉะนั้นจึงต้องพิจารณาเป็นแต่ละพื้นที่ไป

สำหรับในพื้นที่ฝั่งธนบุรีแนวแม่น้ำเจ้าพระยาและบริเวณถนนพระราม 3 จะมี FAR ลดลง ในส่วนพื้นที่บริเวณตอนเหนือ ได้แก่ บริเวณเขตหลักสี่ ดอนเมือง และบริเวณตะวันออก มี FAR เพิ่มขึ้น สอดคล้องกับแนวภาครัฐได้วางแผนไว้ คือ ให้มีการกระจายความหนาแน่นของเมืองออกไป

กรอบในการศึกษาครั้งนี้ ทำการศึกษาเฉพาะกลุ่มการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยเป็นหลัก และเพื่อเป็นการง่ายต่อการทำความเข้าใจจึงแบ่งประเภทที่อยู่อาศัยเป็น 2 กลุ่ม คือ 1.กลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบ 2.กลุ่มที่อยู่อาศัยแนวสูง

1.กลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบคือ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว ห้องแถว ตึกแถว โดยกลุ่มนี้มีการปรับเปลี่ยน ซึ่งแยกประเภทอาคารบ้านแถวออกจากกลุ่มห้องแถว ตึกแถว แล้วใช้เงื่อนไขเฉพาะ

บทสรุปในกลุ่มอาคารแนวราบนี้พบว่า บ้านเดี่ยวและบ้านแฝด สามารถพัฒนาได้ในพื้นที่สีเดิมและไม่มีการเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขใดๆ แต่ประเภทบ้านแถว ห้องแถว ตึกแถว มีการเปลี่ยนแปลงในบางพื้นที่ คือ พื้นที่ ย.2 และพื้นที่ ก.4 เท่านั้น ซึ่งให้สร้างบ้านแถว ห้องแถว ตึกแถวได้ จากเดิมไม่ได้ แต่เฉพาะ ย.2 มีเงื่อนไข คือ ให้มีระยะถอยร่นไม่น้อยกว่า 6 เมตร และขนาดแปลงที่ดินไม่น้อยกว่า 20 ตารางวา โดยสรุปภาพรวมมีรายละเอียดในการเปลี่ยนแปลง 4 ลักษณะดังนี้ n

(อ่านต่อฉบับวันอังคารสัปดาห์ที่ 3 ของเดือน)