รายกลางปรับทัพรับวิกฤตหาตลาดใหม่ลดสต๊อกบ้าน

โดย...โชคชัย สีนิลแท้ / สุกัญญา สินถิรศักดิ์

จากปัญหาวิกฤตการเมืองส่อเค้าลากยาวส่งผลให้ผู้ประกอบการต่างต้องเร่งปรับตัว โดยเฉพาะรายขนาดกลางและขนาดเล็กที่ถือว่าเป็นกลุ่มเสี่ยงที่สุด เพราะสายป่านทางการเงินสั้นกว่ารายใหญ่ จึงต้องรัดกุมในการดำเนินงาน

ไชยยันต์ ชาครกุล ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า ผลกระทบดังกล่าวส่งผลให้ยอดเข้าเยี่ยมชมโครงการลดลงจากช่วงปกติ 20% และยอดขายลดลงประมาณ 18% แล้ว ทำให้บริษัทต้องปรับตัวเพื่อรับกับความเสี่ยงที่เกิดขึ้นและมีแนวโน้มว่าจะเป็นปัญหาในระยะยาว

"ประเทศไทยต้องเผชิญกับเหตุการณ์ความขัดแย้งทางการเมืองภายในที่เกิดขึ้น ซึ่งได้ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจในภาพรวมอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ แต่อย่างไรก็ตามยังมีปัจจัยบวกที่สนับสนุนภาคอสังหาฯในปีนี้ ได้แก่ อัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มทรงตัวหรืออาจปรับลดลงได้อีกเล็กน้อย ทั้งนี้ มองว่าตลาดอสังหาฯในส่วนของแนวราบ และในต่างจังหวัดยังคงมีความต้องการแท้จริงอยู่ โดยบริษัทฯ ได้ดำเนินกลยุทธ์จับกลุ่มลูกค้าที่มีความต้องการแท้จริง (Real Demand) ดังกล่าว และได้กระจายความเสี่ยงไปยังตลาดหลายๆ ด้าน" ทั้งนี้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2557 จะเป็นอีกปีหนึ่งที่ท้าทายความสามารถในการบริหาร เนื่องจากมีปัจจัยลบหลายตัวเข้ามากระทบทั้งจากภายในและภายนอกประเทศ อาทิ ความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลกที่ยังต้องเฝ้าดูการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจของสหรัฐอเมริกาและยุโรปว่าจะมีเสถียรภาพเพียงใด ตลอดจนการชะลอตัวของเศรษฐกิจจีนและการไหลกลับของเงินทุนสู่กลุ่มประเทศพัฒนาแล้ว ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อระบบการเงินของกลุ่มประเทศเกิดใหม่ได้

ในส่วนของแผนธุรกิจในปี 2557 นั้น แม้จะมีปัจจัยเสี่ยงหลายปัจจัย แต่ด้วยการที่บริษัทมีการวางแผนกระจายความเสี่ยงไว้ล่วงหน้า 2-3 ปี มีการบริหารงานด้วยความรัดกุมและควบคุมความเสี่ยงไว้แล้ว โดยบริษัทมีแผนที่จะขยายฐานลูกค้าไปยังลูกค้ากลุ่มแนวราบในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัดเพิ่มมากขึ้นทั้งในส่วนของหัวเมืองหลักและหัวเมืองชั้นรอง ทั้งในภาคตะวันออกและตะวันออกเฉียงเหนือ รวมประมาณ 68 โครงการ รวมมูลค่า 4,000 ล้านบาท ส่วนใหญ่จะเป็นบ้านเดี่ยวทาวน์โฮม ส่วนคอนโดคาดว่าจะมี 1 โครงการ

ซึ่งจะเริ่มทยอยเปิดตัวได้ในปลายไตรมาส2 เป็นต้นไป ขณะนี้มีที่ดินรองรับแล้ว 45 โครงการ โดยเตรียมงบในการซื้อที่ดินปีนี้ประมาณ 900 ล้านบาท ซึ่งคงเน้นเจาะกลุ่มลูกค้าที่ซื้ออยู่อาศัยจริง

ชุติมา ตั้งมติธรรม ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการสายการเงินบัญชี บริษัท มั่นคงเคหะการ กล่าวว่า บริษัทไม่เน้นการเปิดขายโครงการใหม่จำนวนมาก โดยจะเน้นเปิดตัวโครงการแนวราบ ประเภทบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์เป็นหลัก โดยในปีนี้จะเปิด 4 โครงการ มูลค่าโครงการรวม 3,200 ล้านบาท ส่วนใหญ่จะเปิดตัวในครึ่งปีหลังของปีนี้

ขณะเดียวกัน ได้ชะลอแผนเปิดโครงการใหม่ คอนโดมิเนียม มูลค่า 1,800 ล้านบาท อยู่ใกล้กับแม่น้ำเจ้าพระยา ฝั่งธนบุรี และใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายออกไปเป็นปีหน้า เนื่องจากต้องการรอดูความชัดเจนของสถานการณ์ตลาดและต้องการให้โครงการผ่านการขออนุญาตเรื่องสิ่งแวดล้อม หรืออีไอเอ ก่อน

อย่างไรก็ตาม ลูกค้าที่เยี่ยมชมโครงการลดลงแล้ว20% ขณะเดียวกันบริษัท พยายามรักษาอัตราหนี้สินต่อทุนจากปัจจุบันอยู่ที่ 0.3 เท่า ให้ไม่เกิน 0.5 เท่าตัว

อิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา กรุ๊ป กล่าวว่า ในภาวะแบบนี้สำหรับผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็กแล้ว กระแสเงินสดถือเป็นสิ่งที่สำคัญที่สุด ให้ตรวจว่ากระแสเงินสดต่อเนื่องว่าเป็นอย่างไร โดยในส่วนของกานดาฯ จะตรวจกระแสเงินสดทุก 15 วัน พร้อมกับปรับแผนก่อสร้างสต๊อกบ้าน จากเดิมจะสั่งลุยสร้างได้เท่าไร สร้างไปเลย แต่ปีนี้ให้สร้างไม่เกิน 750 หลังต่อเดือนในทุกโครงการ พร้อมกับวิเคราะห์เลยว่าโครงการไหนควรสร้างเท่าไร ถ้าโครงการไหนขายดีให้สร้างมากหน่อย แต่โครงการไหนที่ดูนิ่งๆ ไม่ต้องเน้นมาก

แนวทางดังกล่าวสอดคล้องกับ สุทธิรักษ์ เสถียรภาพอยุทธ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ธนาสิริ กรุ๊ป ที่กล่าวว่า จะเลือกสร้างบ้านพร้อมอยู่เป็นสต๊อกแบบเฉพาะเจาะจงมากขึ้น ไม่สร้างเป็นแนวกว้างเหมือนในอดีต โดยภาวะปกติจะสร้างประมาณ 30 หลังต่อโครงการ ก็ลดเหลือ 10 หลังต่อโครงการ เพื่อรักษาสภาพคล่องพร้อมกับควบคุมค่าใช้จ่ายในการบริหารงาน รวมถึงการมองหาตลาดใหม่ๆ เช่น ขยายไปยังตลาดบ้านระดับกลางล่าง ราคา 2-3 ล้านบาทมากขึ้น เพราะเป็นตลาดที่มีความต้องการจริง

เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการ บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวว่า ปีนี้ต้องพร้อมยืดหยุ่น มีโครงการเตรียมพร้อมเปิดขาย แต่ให้เลือกจังหวะในการเปิดตัว พร้อมรักษากระแสเงินสดให้ดี ส่วนปัญหาแรงงาน รายกลาง รายเล็กไม่จำเป็นต้องลงทุนสร้างโรงงาน แต่ทำสัญญาความร่วมมือในการผลิตชิ้นส่วนบ้านสำเร็จรูปได้

ภายใต้สถานการณ์การเมืองและเศรษฐกิจ ผู้ประกอบการเปลี่ยนแปลงปัจจัยลบไม่ได้ แต่จะปรับตัวเข้าหามันให้ได้อย่างไร นี่เป็นสิ่งที่สำคัญกว่า