ทางออกของอสังหาฯรายกลาง

ปัญหาการเงินในบริษัทขนาดกลางและขนาดเล็กในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เริ่มรุนแรงขึ้น เริ่มด้วยปัญหาการเมืองที่ยืดเยื้อและยังมองไม่เห็นว่าจะจบอย่างไร และลามมาที่เศรษฐกิจและธุรกิจ

ต่อจากปัญหาการเมืองคือ “การขาดความมั่นใจในธุรกิจทั้งผู้ประกอบการและผู้ซื้อ ทำให้ตลาดชะลอตัวลงอย่างรวดเร็ว”

ปลายปีที่แล้วตลาดยังดีมาก แต่ต้นปีนี้ตลาดตกลงอย่างน้อย 30% และกำลังจะตกอีก ผู้ซื้อเก็งกำไร และซื้อเพื่อลงทุน เช่น คอนโด เริ่มมีปัญหาด้านการโอน เพราะร้ายสุดคือ ธนาคารเกิดความไม่มั่นใจ “ชะลอสินเชื่อทั้งผู้ประกอบการและผู้ซื้อ”

ปัญหาคือที่สร้างเสร็จขายแล้ว แต่โอนไม่ได้หรือสร้างไม่เสร็จ เครดิตไม่ถึงไม่ดีพอ อีกทั้งระบบ ธปท.ที่ต้องการป้องกันวิกฤตการเมืองที่จะต่อเชื่อมมายังตลาดเงิน ทำให้เข้มงวดมากขึ้น กระแสหมุนเวียนการเงินในระบบชะลอและเริ่มเกิด “เงินตึง” ซึ่งจะนำไปสู่หนี้เอ็นพีแอล

ที่จะกระทบมากที่สุดคือ “รายกลาง” ส่วนรายใหญ่ผลกระทบแรงยังมาไม่ถึง เพราะยังมีเงินสดอยู่ในกระแสหมุนเวียนอยู่พอควร จากการที่ออกพันธบัตรในปีที่ผ่านมาและการกู้รายใหญ่ก็เป็นการกู้ระยะยาว ฝ่ายอสังหาริมทรัพย์รายเล็กของเอสเอ็มอี มักจะเป็นต่างจังหวัดที่ใช้เงินทุนน้อยที่ดินก็เป็นของตัวเอง มิหนำซ้ำกลุ่มรายเล็กมักจะมีธุรกิจเกี่ยวเนื่อง เช่น เป็นผู้ผลิตวัสดุ เป็นผู้รับเหมาอยู่แล้ว และมักจะไม่ค่อยอยากจะกู้เพราะกลัวดอกเบี้ยแพง

หนี้สินต่อทุนของผู้ประกอบการรายเล็กจะน้อยมาก มีไม่น้อยที่ทำธุรกิจ โดยไม่กู้ธนาคารเลย พวกนี้จะไม่มีปัญหาเรื่องเงิน แต่จะมีปัญหากับผู้ซื้อ แต่ถ้าเป็นผู้ซื้อจริง หรือเรียลดีมานด์ และผู้ซื้อที่มีเงินออม ปัญหาการกู้ซื้อบ้านก็จะไม่มาก

ที่จะกระทบมากสุดคือ “ผู้ประกอบการรายกลาง” คือโตเร็วเหมือนรายใหญ่ โตตามกระแสแต่ระบบการเงินไม่ดี ไม่มีเครดิตมากพอ ต้องพึ่งธนาคาร หนี้ต่อทุนสูง พวกนี้จะถูกเข้มงวดจากธนาคารจนกระแสเงินสดหดหายลงไปอย่างรวดเร็ว ปัญหาเอ็นพีแอลเห็นอยู่รำไร ผู้รับเหมาก็มาเร่งสร้างต้องใช้กระแสเงินมาก่อสร้าง อีกทั้งผู้ซื้อก็จะมีทั้งซื้อจริง ซึ่งปัจจุบันในภาคอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซื้อจริงมี 40% นอกนั้นลงทุนให้เช่าและถ้าไม่ยอมโอน และกู้เงินซื้อบ้านไม่ได้ กระแสเงินสดหมุนเวียนก็จะมีปัญหา ไปขอกู้เพิ่มธนาคารไม่ยอมแน่ จะเร่งก่อสร้างก็ขาดเงินสด จะเร่งโอนผู้ซื้อก็ไม่ผ่านเครดิต ยิ่งการเมืองลากยาวไปถึงสิ้นปีเป็นเอ็นพีแอลแน่ๆ

วิธีแก้คือรีบปรับหนี้กับธนาคารก่อนจะเป็นเอ็นพีแอล เพราะถ้าเป็นเอ็นพีแอลธนาคารไม่ยอมพูดด้วยแน่ ก่อนอื่นรีบปรับเฟสซิ่งใหม่ให้น้อยลง หันมาเน้นเฟสที่จะจบเร็วก่อน เจรจาธนาคารขอขยายเงินกู้จาก 23 ปี เป็น 34 ปี จ่ายค่าธรรมเนียมและดอกเบี้ยยืดอายุแคชโฟลว์ ขอให้ธนาคารเข้ามาดูก่อสร้างให้เสร็จ โดยให้จ่ายเงินตรงกับผู้รับเหมาก็จะดี เพราะธนาคารไม่ไว้ใจผู้ประกอบการจะเอาไปใช้ที่อื่นก่อนหรือเปล่า

ในส่วนของผู้ซื้อต้องดูให้ดีว่าเป็นผู้ซื้อจริง หรือเรียลดีมานด์หรือเปล่า กลุ่มนี้ต้องการโอนแน่ ถ้าเครดิตไม่ถึงต้องกล้าค้ำประกันให้ลูกค้า ถ้ามีปัญหาซื้อคืนหรือผ่อนกับธนาคาร หรือไม่ก็ให้เช่า 12 ปี พอวิกฤตคลี่คลายค่อยมาโอน หรือมารีไฟแนนซ์กันใหม่

ศึกครั้งนี้จะยาวแต่คงจะไม่รุนแรงเหมือนต้มยำกุ้ง แต่อย่าประมาท เตรียมถอย เตรียมแผน 23 รองรับไว้ เตรียมเงินส่วนตัว หรือเงินนอกระบบไว้รองรับ อย่าประมาท อย่ามองแต่ในแง่ดีอยู่ให้ได้ในโลกแห่งความเป็นจริง ขอให้โชคดีครับ