จับตาแนวโน้มอสังหาฯปีนี้ไม่สดใส

ศูนย์วิจัยฯ ประเมินตลาดที่อยู่อาศัย ปีนี้ เผชิญปัจจัยท้าทายหลากหลาย กระทบการลงทุนและกำลังซื้อ

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ออกบทวิเคราะห์แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย ว่า เริ่มต้นปี 2557 นี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์อาจจะดูไม่สดใสนัก จากปัจจัยเสี่ยงที่ยังคงมีผลต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมา คือ สถานการณ์ทางการเมือง ที่ยังคงเป็นแรงกดดันต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในช่วงต้นปี 2557 สถานการณ์ทางการเมืองมีความรุนแรงขึ้น ส่งผลให้กิจกรรมการลงทุนและกิจกรรมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัว โดยเฉพาะตลาดในกรุงเทพฯ ที่ได้รับผลกระทบโดยตรง ขณะที่ปัจจัยเฉพาะในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ยังรออยู่ข้างหน้า อาทิ แนวโน้มต้นทุนการดำเนินธุรกิจที่ปรับตัวสูงขึ้นในปี 2557 ซึ่งจะมีผลต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่คาดว่าจะมีความท้าทายมากขึ้นในการดำเนินกลยุทธ์การตลาดที่จะสามารถคงระดับราคาขายที่อยู่อาศัย หรือพยุงให้ราคาที่อยู่อาศัยปรับขึ้นเพียงเล็กน้อย โดยปัจจัยที่มีผลต่อต้นทุนธุรกิจ ได้แก่ ราคาที่ดิน ค่าจ้างแรงงาน (ผลจากปัญหาการขาดแคลนแรงงานในภาคก่อสร้าง ทำให้เกิดการแย่งชิงกำลังแรงงาน ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับขึ้นอัตราค่าจ้างแรงงาน) และแนวโน้มราคาพลังงานในประเทศที่ทยอยปรับเพิ่มขึ้น

นอกจากนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในบางพื้นที่กำลังเผชิญกับปัญหาอุปทานส่วนเกิน เนื่องจากที่ผ่านมา ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่างเร่งเปิดโครงการใหม่ ในช่วงจังหวะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังมีปัจจัยสนับสนุนการเติบโต จากรายงานของ AREA พบว่า จำนวนอุปทานที่อยู่อาศัยคงเหลือในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ณ สิ้นปี 2556 มีประมาณ 143,543 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 11.3 จากปี 2555 (อุปทานคงเหลือ ณ สิ้นปี 2555 มีประมาณ 128,934 หน่วย

อย่างไรก็ดี การเร่งเปิดโครงการกันอย่างเข้มข้นดังกล่าว ได้กลับมามีส่วนในการผลักดันราคาที่ดินและต้นทุนการประกอบธุรกิจให้เร่งตัวขึ้น และผลักดันให้ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นตามไปด้วย ซึ่งจะทำให้อำนาจการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคลดลง

ขณะเดียวกัน ภายใต้สภาวะเศรษฐกิจที่เผชิญความเสี่ยงสูงขึ้นจากเหตุการณ์ทางการเมือง สถาบันการเงินจึงให้ความระมัดระวังในการอนุมัติสินเชื่อทั้งที่ให้แก่ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และผู้บริโภค เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ยังมีอีกหลายประเด็นที่น่ากังวล ทั้งจากความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานที่อยู่อาศัยในบางพื้นที่ การชะลอตัวของความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค และปัญหาหนี้ภาคครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง

อย่างไรก็ดี ท่ามกลางปัจจัยเสี่ยงหลายประการ แต่ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2557 นี้ ยังพอมีปัจจัยที่สนับสนุนธุรกิจ อาทิ ทิศทางการดำเนินนโยบายการเงินแบบผ่อนคลายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย ทั้งนี้ ภายใต้สถานการณ์เศรษฐกิจและสภาวะการเมืองในปัจจุบัน อาจจะมีผลให้อัตราดอกเบี้ยนโยบายทรงตัวอยู่ในระดับต่ำ ซึ่งน่าจะเป็นปัจจัยหนุนประการหนึ่งต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ขณะที่การชะลอการลงทุนของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ น่าที่จะช่วยลดภาวะความเสี่ยงของปัญหาอุปทานที่อยู่อาศัยล้นตลาดในระดับหนึ่ง

สถานการณ์ทางการเมือง: ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯและปริมณฑลได้รับผลกระทบโดยตรง

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯและปริมณฑล ได้รับผลกระทบโดยตรงจากเหตุการณ์ชุมนุมทางการเมือง ทำให้กิจกรรมการลงทุนและการซื้อขายในช่วงต้นปี 2557 น่าจะชะลอลงค่อนข้างแรง เนื่องจากบรรยากาศไม่เอื้อต่อการทำแคมเปญการตลาด ขณะที่ผู้บริโภคจำนวนไม่น้อยได้ชะลอการเข้าชมโครงการและการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยออกไปจนกว่าเหตุการณ์ทางการเมืองจะสงบลง ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่าในปี 2557 การเปิดตัวโครงการใหม่ของที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลจะอยู่ที่ประมาณ 75,500-85,500 หน่วย หดตัวร้อยละ 35.0 ถึงหดตัวร้อยละ 42.6 เมื่อเทียบกับปี 2556 ที่เติบโตประมาณร้อยละ 28.9 (มีประมาณ 131,550 หน่วย)

อย่างไรก็ดี เหตุผลของการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ชะลอลงไม่ใช่เพียงแต่มาจากปัจจัยการเมือง แต่เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯและปริมณฑลมีปัจจัยเสี่ยงเฉพาะในตัวธุรกิจ คือ การแข่งขันที่รุนแรงจากการเปิดโครงการใหม่ที่มีเข้ามาต่อเนื่อง โดยในช่วงปี 2552-2556 ที่ผ่านมา มีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่รวมกันประมาณ 461,000 หน่วย เป็นการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมคิดเป็นสัดส่วนประมาณร้อยละ 57.6 ของที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา และโดยเฉพาะในปี 2556 มีจำนวนโครงการคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่ประมาณ 79,775 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 27.5 จากปี 2555 อย่างไรก็ดี จากการเปิดตัวโครงการใหม่เป็นจำนวนมากส่งผลต่อการแข่งขันและมีผลต่อยอดขายของโครงการเช่นกัน โดยในปี 2556 ที่ผ่านมา ยอดขายโครงการคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่เฉลี่ยอยู่ที่ประมาณร้อยละ 55 ชะลอลงจากที่เคยอยู่ที่ประมาณร้อยละ 60 ในปี 2553

สำหรับเครื่องชี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลในด้านอื่นเป็นไปตามทิศทางเดียวกัน โดยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลในปี 2557 คาดว่าจะมีจำนวนประมาณ 125,000-135,000 หน่วย หดตัวร้อยละ 15.6 ถึงหดตัวร้อยละ 21.9 จากที่เติบโตประมาณร้อยละ 2.0 ในปี 2556 ขณะที่จำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล ในปี 2557 คาดว่าจะมีจำนวน 100,500-115,000 หน่วย หดตัวร้อย 8.7 ถึงหดตัวร้อยละ 20.2 จากที่คาดว่าจะขยายตัวประมาณร้อยละ 0.7 ในปี 2556 จำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จที่ชะลอตัวสาเหตุส่วนหนึ่งมาจากภาคการก่อสร้างในกรุงเทพฯและปริมณฑล เผชิญกับปัญหาการขาดแคลนแรงงาน ซึ่งส่งผลต่อการก่อสร้างโครงการที่จะเสร็จล่าช้ากว่าที่กำหนด

ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า จากปัจจัยแวดล้อมทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นด้านนโยบายการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม ต้นทุนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะราคาที่ดินในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง กฎหมายผังเมือง และการแข่งขันในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีผลต่อโครงสร้างตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลที่ปรับเปลี่ยนไป เห็นได้ว่าจำนวนที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมเข้ามามีส่วนแบ่งทางการตลาดสูงขึ้น โดยในปี 2556 ที่ผ่านมา จำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จประมาณร้อยละ 55.0 เป็นที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม และคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่คิดเป็นสัดส่วนประมาณร้อยละ 64.0 ของจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในกรุงเทพฯและปริมณฑล  และคาดว่าสัดส่วนของคอนโดมิเนียมจะยังคงครองส่วนแบ่งการตลาด เนื่องจากต้นทุนการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ปรับตัวสูงขึ้น ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากโครงสร้างพื้นฐานรถไฟฟ้าขยายออกไปยังกรุงเทพฯรอบนอก และจังหวัดปริมณฑล ซึ่งมีผลให้ราคาที่ดินในทำเลดังกล่าวปรับตัวเร่งขึ้น และส่งผลกระทบต่อต้นทุนการพัฒนาที่อยู่อาศัยโครงการแนวราบ โดยเฉพาะทาวน์เฮ้าส์ระดับราคา 1 ล้านบาทต้นๆ ให้เป็นไปได้ยากมากขึ้น ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์จึงได้ปรับเปลี่ยนมาพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมในระดับราคาดังกล่าวเพื่อสนองตอบความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย และอำนาจซื้อของกลุ่มลูกค้าในทำเลกรุงเทพฯ รอบนอก และปริมณฑลมากขึ้น

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภูมิภาคมีทิศทางชะลอตัวลง...ผู้ประกอบการจากส่วนกลางเน้นเจาะรายจังหวัด

ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคมีอัตราการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง โดยจังหวัดที่มีอัตราการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่โดดเด่น อาทิ ภูเก็ต สุราษฎร์ธานี กระบี่ สงขลา (หาดใหญ่) ประจวบคีรีขันธ์ (หัวหิน) ชลบุรี และระยอง เป็นต้น ซึ่งเป็นที่น่าสังเกตว่าจังหวัดที่มีอัตราการเติบโตของตลาดที่อยู่อาศัยที่โดดเด่น เป็นจังหวัดที่เป็นเมืองที่มีศักยภาพด้านการท่องเที่ยว ซึ่งการพัฒนาที่อยู่อาศัยในจังหวัดเหล่านี้ส่วนหนึ่งนอกจากจะรองรับความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยของคนในประเทศแล้ว ยังเน้นกลุ่มเป้าหมายไปยังชาวต่างชาติที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยทั้งเพื่อการลงทุนและเพื่ออยู่อาศัยด้วย

และในปี 2556 ที่ผ่านมา เป็นปีที่ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จากส่วนกลางได้ขยายการลงทุนไปยังจังหวัดภูมิภาคมากเป็นพิเศษ โดยมีโครงการเปิดใหม่กว่า 85 โครงการ สำหรับปัจจัยหนุนที่มีผลทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในต่างจังหวัดมีความคึกคัก นอกจากจะมีสาเหตุมาจากการเติบโตของกิจกรรมเศรษฐกิจในภูมิภาค และการที่ประเทศไทยกำลังจะก้าวเข้าสู่ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือ AEC ที่มีส่วนช่วยกระตุ้นกิจกรรมการค้าและการลงทุนระหว่างประเทศเพื่อนบ้าน สาเหตุอีกส่วนหนึ่งน่าจะมาจากแผนการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมของภาครัฐ ซึ่งช่วยเปิดพื้นที่ศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในหลายจังหวัด

ในจำนวนนั้นประมาณกว่า 50 โครงการ เป็นการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม ซึ่งในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้เข้าไปรุกตลาดคอนโดมิเนียมในจังหวัดหัวเมืองเศรษฐกิจของภูมิภาคและเมืองท่องเที่ยวกันอย่างเข้มข้น ทำให้ในปี 2556 ที่ผ่านมา จำนวนคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จในต่างจังหวัดมีจำนวนสูงสุดเป็นประวัติการณ์ โดย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่าจะมีจำนวนคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จจดทะเบียนในต่างจังหวัดประมาณ 25,750 หน่วย และคาดว่าในปี 2557 จะมีจำนวนที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมในต่างจังหวัดทยอยสร้างเสร็จเข้าสู่ตลาดในระดับที่ชะลอลงเล็กน้อยจากปีที่ผ่านมา โดยมีจำนวนประมาณ 22,000-24,000 หน่วย 

สำหรับแนวโน้มการเปิดตัวโครงการใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยในภูมิภาคในปี 2557 คาดว่าจะมีทิศทางชะลอลงจากปีที่ผ่านมา ส่วนหนึ่งมาจากผลกระทบทางการเมือง ที่ส่งผลให้ผู้ประกอบการชะลอการลงทุน ขณะเดียวกัน ผู้บริโภคอาจชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยออกไป นอกจากนี้ยังมีสาเหตุมาจากการที่ในปีที่ผ่านมาผู้ประกอบการทั้งจากส่วนกลางและท้องถิ่นต่างเร่งเปิดโครงการกันอย่างคึกคัก ซึ่งส่งผลให้ในบางพื้นที่มีอุปทานจำนวนมากเกินระดับความต้องการที่แท้จริง และการแข่งขันทวีความรุนแรง ประกอบกับผลจากการเติบโตสูงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ผลักดันให้ราคาที่ดินในต่างจังหวัด โดยเฉพาะในเขตเทศบาลปรับตัวขึ้นกว่าเท่าตัวในปีที่ผ่านมา ซึ่งส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยในหลายพื้นที่ขยับสูงขึ้น

อย่างไรก็ตาม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคหลายจังหวัดยังมีศักยภาพสูง จากแรงหนุนของเศรษฐกิจท้องถิ่นที่ยังคงเติบโตต่อเนื่อง อย่างจังหวัดยุทธศาสตร์เออีซี เช่น อุบลราชธานี เชียงราย อุดรธานี และสกลนคร  และจังหวัดตามแนวเส้นทางคมนาคมขนส่ง ภายใต้กรอบความร่วมมืออนุภูมิภาคลุ่มแม่น้ำโขง (GMS) เช่น พิษณุโลก ซึ่งเป็นจังหวัดที่เป็นศูนย์กลางระหว่างเส้นทางระเบียงเศรษฐกิจแนวตะวันออก-ตะวันตก และเส้นทางระเบียงเศรษฐกิจแนวเหนือ-ใต้ เป็นต้น แต่การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคยังมีข้อจำกัดในเชิงพื้นฐาน อาทิ การขับเคลื่อนนโยบายของท้องถิ่นที่อาจมีความล่าช้า เช่น นโยบายการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน เพื่อช่วยสนับสนุนและขับเคลื่อนกิจกรรมเศรษฐกิจในจังหวัด และนโยบายการสนับสนุนการลงทุนภาคเอกชน เพื่อยกระดับรายได้ประชากรในท้องถิ่น เป็นต้น ซึ่งเป็นอุปสรรคที่ทำให้เศรษฐกิจในจังหวัดศักยภาพไม่เติบโตตามที่คาดไว้

โดยสรุป สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2557 คาดว่าจะชะลอตัวลงอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้จากปัจจัยลบรุมเร้านานัปการ ซึ่งสะท้อนให้เห็นได้จากเครื่องชี้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่คาดว่าจะหดตัวลง อย่างไรก็ดี เครื่องชี้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่หดตัวลงนั้น ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการชะลอการเปิดโครงการใหม่ของผู้ประกอบการ ซึ่งแม้ว่าอาจจะส่งผลกระทบในระยะสั้นต่อแนวโน้มผลประกอบการทางธุรกิจ แต่อีกในด้านหนึ่งก็อาจจะสะท้อนผลในแง่ดีจากการปรับสมดุลของอุปสงค์และอุปทานในตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะสภาวะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในบางพื้นที่เผชิญกับความเสี่ยงของอุปทานที่อยู่อาศัยล้นตลาด ขณะที่ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ตาม ในช่วงข้างหน้าหากเศรษฐกิจสามารถปรับตัวดีขึ้นได้ ความเชื่อมั่นที่ทยอยกลับคืนมาของผู้บริโภคและภาวะเศรษฐกิจที่ดีขึ้น ก็น่าที่จะส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์สามารถกลับสู่ภาวะปกติได้