บริหารอาคารลดต้นทุน-เพิ่มมูลค่า

คอลัมน์ Property Digest: บริหารอาคาร “ลดต้นทุนและช่วยเพิ่มมูลค่า”

ภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด

สวัสดีครับท่านผู้อ่านทุกท่าน สัปดาห์ที่ผ่านมาเป็นช่วงวันสำคัญ คือวันปีใหม่ของชาวไทยเชื้อสายจีน ผมจึงขอกล่าวสวัสดีปีใหม่จีนอย่างเป็นทางการให้กับท่านผู้อ่านทุกท่าน “ซินเจียยู่อี่ ซินนี้ฮวดใช้” ขอให้ทุกท่านจงประสบแต่ความสุขความโชคดี ขอให้ประเทศของเราสามารถก้าวผ่านความขัดแย้งต่างๆ ไปได้โดยเร็ว

ครั้งก่อนผมได้เกริ่นถึงการดูแลและบริหารทรัพย์ส่วนกลางว่ามีความจำเป็นและสำคัญอย่างไร โดยสัปดาห์นี้เราจะทำความรู้จักระบบต่างๆ ในอาคารกัน จะได้มีความเข้าใจกับที่อยู่อาศัยของเรามากขึ้น เพราะอาคารหรือคอนโดที่เราอยู่กันนี้ เป็นการอยู่อาศัยร่วม ซึ่งต้องมีระบบสาธารณูปโภคต่างๆ ที่ต้องใช้ร่วมกัน เช่น ไฟฟ้า ประปา เป็นต้น

การที่จะใช้งานได้อย่างมีประสิทธิภาพ ระบบต่างๆ จะต้องได้รับการดูแลรักษาและซ่อมแซมอยู่ตลอดเวลา ซึ่งงานแต่ละระบบต้องอาศัยการดูแลที่ต่างกัน ถ้าเรามีความรู้เบื้องต้นในด้านนี้แล้ว ก็จะช่วยยืดอายุการใช้งานและประหยัดค่าใช้จ่ายในการบำรุงและซ่อมแซมได้ในระยะยาว ซึ่งจะช่วยลดต้นทุนและเพิ่มมูลค่าให้ทรัพย์สินของเราได้

ระบบแรกที่เราจะกล่าวถึงในวันนี้คือ ระบบไฟฟ้า ซึ่งอุปกรณ์หลักที่ใช้ในการควบคุมไฟฟ้าจากภายนอกโครงการแล้วจ่ายไฟฟ้าไปยังส่วนต่างๆ ของโครงการก็คือ หม้อแปลงไฟฟ้า (Transformer) ซึ่งมีอายุการใช้งานที่ค่อนข้างนาน แต่ต้องได้รับการตรวจเช็กถึงสมรรถภาพทุกปี การดูแลมีหลายอย่าง เช่น หม้อแปลงแบบน้ำมัน (oil type) ในระยะ 5 ปี ต้องมีการกรองน้ำมันเครื่อง และหลังจากปีที่ 5 ต้องมีการกรองน้ำมันเครื่องทุกๆ ปี เป็นต้น

นอกจากหม้อแปลงไฟฟ้าแล้ว อุปกรณ์อีกชิ้นที่มีความสำคัญไม่แพ้กันก็คือ เครื่องกำเนิดไฟฟ้า (Generator) เพราะจะทำหน้าที่จ่ายไฟฟ้าไปยังเครื่องใช้ไฟฟ้าและอุปกรณ์ต่างๆ ที่สำคัญ เช่น ลิฟต์ เพื่อให้ใช้งานได้ในกรณีที่เกิดไฟฟ้าดับ เครื่องกำเนิดไฟฟ้านี้ก็ต้องได้รับการดูแลเป็นประจำเช่นกัน ต้องมีการตรวจสภาพทุกๆ ปี มีการตรวจคุณภาพน้ำกลั่นแบตเตอรี่ทุกเดือนและมีการเปลี่ยนแบตเตอรี่ทุก 2 ปี การเปลี่ยนถ่ายน้ำมันเครื่องและไส้กรองต่างๆ ทุกปี เป็นต้น

ระบบต่อมาคือระบบป้องกันอัคคีภัย ซึ่งเป็นระบบที่สำคัญมากอีกระบบหนึ่ง เนื่องจากจะทำหน้าที่เตือนภัยและช่วยดับไฟในกรณีที่มีเพลิงไหม้ อุปกรณ์หลักๆ ของระบบนี้ก็คือ 1.ส่วนเตือนภัย ประกอบด้วย แผงควบคุมสัญญาณเตือนภัย (Fire alarm control panel) อุปกรณ์ตรวจจับควัน (Smoke detector) อุปกรณ์ตรวจจับความร้อน (Heat detector) กระดิ่งสัญญาณเตือนภัย (Alarm bell) 2.ส่วนดับเพลิงประกอบด้วย ปั๊มสูบน้ำดับไฟ (Fire pump) และ Sprinkler อุปกรณ์ดับไฟและสายในตู้ฉุกเฉิน (Fire hose cabinet) เป็นต้น

เห็นได้ว่าอุปกรณ์ป้องกันการเกิดอัคคีภัยมีมากมาย การบำรุงใช้อุปกรณ์เหล่านี้พร้อมใช้งานอยู่เสมอจึงเป็นเรื่องที่ละเลยไม่ได้ และถึงแม้ว่าอุปกรณ์พร้อม แต่ผู้พักอาศัยขาดความรู้เบื้องต้นในการปฏิบัติตนเมื่อเกิดอัคคีภัยก็อาจจะยังทำให้เกิดอันตรายได้ ดังนั้นบริษัทบริหารจัดการอาคารควรจะมีการจัดการซ้อมอพยพหนีไฟทุกๆ ปี เพื่อให้ผู้อยู่อาศัยสามารถปฏิบัติตนตามขั้นตอนได้อย่างถูกต้อง

คราวนี้เรามาดูระบบอื่นๆ ที่เกี่ยวกับการใช้ชีวิตประจำวันบ้างนะครับ เริ่มที่ระบบน้ำประปา สิ่งที่ต้องดูแลอยู่สม่ำเสมอคือการตรวจสอบท่อต่างๆ ให้มีสภาพดีและไม่มีการแตกร้าวหรือมีรอยรั่ว โดยเฉพาะอาคารที่มีอายุมากกว่า 15 ปีขึ้นไปต้องระวังเรื่องนี้ให้มาก อีกอย่างที่ต้องคำนึงถึงคือความสะอาดของน้ำ จริงอยู่ที่น้ำประปาได้ถูกส่งเข้าอาคารตามท่อส่ง แต่ก็จะถูกนำมาเก็บไว้ที่บ่อน้ำของอาคารซึ่งมีทั้งอยู่บนดาดฟ้าและใต้ดิน บ่อน้ำนี้ควรจะต้องมีการทำความสะอาดทุกปี เพื่อให้น้ำที่ใช้ภายในอาคารใสและมีคุณภาพที่ดีอยู่เสมอ

เมื่อเราได้น้ำดีมาใช้แล้วก็ต้องก่อให้เกิดน้ำเสียจากการใช้งาน ซึ่งน้ำเสียเหล่านี้จะปล่อยกลับคืนสู่สาธารณะเลยไม่ได้ถ้าไม่มีการบำบัดที่จะช่วยรักษาสิ่งแวดล้อมเสียก่อน ดังนั้นเราก็ต้องดูแลระบบบำบัดน้ำเสียให้ดีด้วย มีการเติมจุลินทรีย์และสูบสิ่งปฏิกูลในถังบำบัดอย่างสม่ำเสมอหรืออย่างน้อยปีละ 1 ครั้ง เพื่อป้องกันกลิ่นอันไม่พึงประสงค์และคุณภาพน้ำให้ได้มาตรฐาน

นอกจากระบบที่ผมกล่าวมาข้างต้นแล้ว ยังมีระบบอื่นๆ อีกมากมาย เช่น ระบบกล้องวงจรปิด ระบบลิฟต์ ระบบโทรศัพท์ ระบบรับส่งสัญญาณโทรทัศน์ และระบบเครื่องปรับอากาศ เป็นต้น ซึ่งไม่สามารถอธิบายได้หมด แต่สิ่งที่ผมอยากจะชี้ให้เห็นก็คือการที่อาคารหรือคอนโดที่เราพักอาศัยนั้นมีระบบและอุปกรณ์หลากหลายประเภท ซึ่งล้วนมีส่วนสำคัญให้ท่านได้ใช้ชีวิตอย่างมีความสุข ถ้ามีการบำรุงรักษาและดูแลอย่างดีแล้ว สภาพระบบต่างๆ ก็จะสมบูรณ์ ไม่ต้องเสียเงินค่าซ่อมแซมใหญ่ครั้งละจำนวนมากๆ การใช้ชีวิตของผู้อาศัยอยู่ในคอนโดหรืออาคารก็จะเป็นไปอย่างราบรื่น ยิ่งไปกว่านั้นยังก่อให้เกิดการรักษาและเพิ่มมูลค่าของอาคารและคอนโดของท่านได้อีกทางหนึ่งครับ