ประเมินเสี่ยงอสังหาฯ

คุณผู้อ่านที่อ่านข่าวเศรษฐกิจการเงินการลงทุนเป็นประจำคงจะคุ้นกับคำว่า “Stress Test” อยู่ไม่น้อยจริงมั้ยคะ หลายคนคงจำได้ดีเพราะคำนี้มาดังเอาช่วงวิกฤตการเงินในยุโรปช่วง 34 ปีที่ผ่านมา เนื่องจากว่าธนาคารกลางยุโรปได้สั่งให้มีการทำ Stress Test เพื่อประเมินฐานะการเงินและความเสี่ยงของธนาคารใหญ่ๆ ในยุโรปกรณีเกิดวิกฤตรุนแรงขึ้นหากเกิดเหตุการณ์ประเทศในกลุ่มยูโรบางประเทศที่มีปัญหาประกาศชักดาบไม่จ่ายหนี้ขึ้นมา

ล่าสุดแบงก์ชาติได้มีการทำ Stress Test เพื่อประเมินฐานะและความเสี่ยงของธนาคารบ้านเราค่ะ โดยได้ตั้งสมมติฐานหนักไปจนถึงขั้นที่ว่า หากประเทศไทยไม่มีการเติบโตทางเศรษฐกิจเลย หรือจีดีพีโต 0% ธนาคารพาณิชย์บ้านเราจะทนกับวิกฤตได้ขนาดไหน วิกฤตการเมืองที่จะลุกลามไปถึงภาคเศรษฐกิจจริงจะส่งผลให้ธนาคารมีความเสี่ยงสูงขึ้นหรือไม่

ผลก็ออกมาเป็นที่โล่งใจในระดับหนึ่งค่ะว่า ถ้าเกิดเหตุการณ์เช่นนั้นจริงธนาคารบ้านเรายังคงมีความแข็งแกร่งเพียงพอที่จะผ่านวิกฤตไปได้ ด้วยฐานเงินทุนที่ใหญ่โตขึ้น มีสภาพคล่องเพียงพอในยามฉุกเฉิน และระบบบริหารความเสี่ยงที่พัฒนาขึ้นนับแต่วิกฤตการเงินปี 2540 เป็นต้นมาค่ะ แน่นอนว่าเมื่อวิกฤตการเมืองมันซึมลึกเข้าสู่ภาคเศรษฐกิจจริงขนาดนี้แล้ว ภาคอสังหาริมทรัพย์บ้านเราก็ไม่แคล้วโดนหางเลขไปด้วย ทั้งนี้เพราะยอดขายที่อยู่อาศัยนั้นสัมพันธ์โดยตรงกับภาวะเศรษฐกิจ ระดับรายได้ และความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ณ จุดนี้เราจะเห็นได้ชัดว่าเศรษฐกิจโดยเฉพาะในส่วนของภาครัฐนั้นมีความไม่แน่นอนสูง กระทบต่อการลงทุนของเอกชนและความเชื่อมั่นทั้งระบบ คนก็มีสิทธิชะลอการซื้อบ้าน อีกด้านหนึ่งผู้บริโภคก็หวั่นๆ เช่นกันว่า บ้านที่พวกเขาจองซื้อนั้น เจ้าของโครงการจะสามารถสร้างและส่งมอบได้หรือเปล่า ตรงนี้เองที่เราคงต้องมีการประเมิน Stress Test ในส่วนของภาคอสังหาริมทรัพย์เช่นกันค่ะ แต่ในทางปฏิบัติแล้วเราไม่มีเกณฑ์หรือแบบจำลองมาตรฐานที่จะมาชี้วัดได้เพราะไม่มีการทำ Stress Test เป็นปกติในวงการนี้ค่ะ แต่กระนั้นเราก็สามารถทำ Stress Test อ้อมๆได้ผ่านการดูข้อมูลย้อนหลังในอดีตที่ผ่านมาค่ะโดยเฉพาะในช่วง 56

ปีที่ผ่านมาที่เราเผชิญวิกฤตหลายด้านทั้งวิกฤตการเมืองในประเทศ

วิกฤตการเงินโลก ภัยธรรมชาติอย่างน้ำท่วมใหญ่ค่ะ ซึ่งทั้งหมดเป็นปัจจัยลบที่กระทบต่อภาคอสังหาฯ ทั้งสิ้นค่ะ

ความเสี่ยงต่างๆ ที่รุมเร้าเข้ามายังผู้ประกอบการตรงนี้ เป็นเสมือนบททดสอบสำคัญที่วัดความสามารถในการดำเนินงาน การบริหารความเสี่ยง และความแข็งแกร่งทางการเงินของบรรดาจอมยุทธ์ในวงการอสังหาฯ ทั้งหลาย ว่าจะสามารถยืนระยะได้นานขนาดไหน ตรงนี้เองที่เป็นตัววัดความอึดทรหดในภาคอสังหาฯ เสมือนหนึ่งเราทำ Stress Test ในภาคธุรกิจธนาคาร แต่สิ่งที่ต่างกันก็คือ Stress Test ในวงการอสังหาฯ หมายถึง

การนำเหตุการณ์จริงในอดีตมาเป็นบททดสอบว่า บริษัทอสังหาฯ

ในเมืองไทยที่สามารถผ่านวิกฤตนับพันครั้งมาได้ คงจะเป็นบริษัทอสังหาฯ

ที่น่าจะทำให้ทุกคนสบายใจได้ว่ามีความอึดและแข็งแกร่งพอที่จะผ่านวิกฤตในรอบนี้ได้อีกครั้งค่ะ