จับตาคอนโดสร้างเสร็จทะลักเข้าตลาด 7.5 หมื่นยูนิต

สุกัญญา สินถิรศักดิ์

แม้ว่าปัจจัยทางการเมืองที่เกิดขึ้นตั้งแต่ช่วงโค้งท้ายของปี 2556 ที่ผ่านมา จะทำให้การเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ในเดือน พ.ย.-ธ.ค.น้อยลงมาก และบางโครงการได้เลื่อนเปิดตัวเป็นปีนี้แทน แต่จากรายงานของฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ยังพบว่า คอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในไตรมาส 4 ยังมีจำนวนรวมมากถึง 11,280 ยูนิต ใกล้เคียงกับไตรมาสก่อนหน้านี้ เพราะการเปิดตัวคอนโดมิเนียมในไตรมาส 4 มากถึง 98% เปิดขายในเดือน ต.ค.

ทั้งนี้ เมื่อรวมกับอีก 3 ไตรมาสแรกของปี 2556 สรุปได้ว่า คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ เมื่อปีที่แล้วมากถึง 51,150 ยูนิต เพิ่มขึ้นมากกว่าเมื่อปี 2555 และปี 2554 โดยผู้เล่นหลักๆ ยังคงเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ ซึ่งหากดูตัวเลขอัตราการขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในไตรมาส 4 ยังสูงถึง 72% สูงที่สุดในช่วงหลายไตรมาสที่ผ่านมา เนื่องจากว่าบางโครงการสามารถปิดการขายได้ภายในไม่กี่วันหลังจากเปิดขายอย่างเป็นทางการ เพราะเป็นโครงการที่ตั้งอยู่ไม่ไกลจากระบบขนส่งมวลชน โดยหากวิเคราะห์ข้อมูลดังกล่าว มีความเป็นไปได้ที่ยอดขายอันร้อนแรงเกิดขึ้นก่อนเหตุการณ์ความไม่สงบทางการเมือง

ส่วนแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมปี 2557 นี้ ยังคงมีปัจจัยการเมืองเป็นตัวแปรสำคัญ โดยบางบริษัทได้ปรับแผนการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในปีนี้แล้ว หลังจากที่เลื่อนการเปิดตัวมารอบหนึ่งแล้วตั้งแต่เกิดปัญหาทางการเมืองในช่วง พ.ย.ธ.ค. ปีที่แล้ว ซึ่งอาจส่งผลให้ภาพรวมคอนโดมิเนียมในปีนี้มีจำนวนเปิดตัวใหม่ที่ลดลง โดยเฉพาะหากเหตุการณ์ทางการเมืองยืดเยื้อ ก็มีความเป็นไปได้ว่าผู้ประกอบการบางรายจะเลื่อนเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ไปเป็นปีหน้าอีก และเป็นการเลื่อนทั้งการเปิดตัวและการก่อสร้าง เพราะการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ต้องใช้งบโฆษณาและการตลาดสูง

ขณะที่อุปทานคอนโดมิเนียมที่มีกำหนดก่อสร้างแล้วเสร็จในปีนี้มากถึง 7.5 หมื่นยูนิต ซึ่งถือว่าสูงมาก โดย สุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า ปัจจัยที่ทำให้ห้องชุดที่สร้างเสร็จมีจำนวนมากในปีนี้ เนื่องจากมีห้องชุดประมาณ 4.8 หมื่นยูนิต เลื่อนกำหนดสร้างเสร็จจากปีที่แล้วมาเป็นปีนี้ เพราะปัญหาการขาดแคลนแรงงานก่อสร้าง จึงทำให้เกิดการก่อสร้างล่าช้า โดยปัจจุบันในกรุงเทพฯ มีห้องชุดสร้างเสร็จจดทะเบียนตั้งแต่ปี 2532 แล้ว 395,660 ยูนิต และยังมีแนวโน้มที่จะขยายตัวต่อเนื่อง

ด้านราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายเมื่อไตรมาส 4 ปีที่ผ่านมา สูงขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้านี้ประมาณ 16% ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในพื้นที่ที่อยู่ในช่วงประมาณ 5011,000 เมตร จากสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสและรถไฟใต้ดินเอ็มอาร์ทีสูงที่สุดอยู่ที่ประมาณ 1.61 แสนบาทต่อ ตร.ม. เพราะว่ามีโครงการคอนโดมิเนียมระดับบนเปิดขายในพื้นที่นี้ ในขณะที่พื้นที่ที่ตั้งอยู่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสและรถไฟใต้ดินเอ็มอาร์ทีมากกว่า 1 กม. ยังคงสามารถดึงดูดให้ผู้ประกอบการเข้ามาพัฒนาโครงการระดับลักชัวรีได้ภายใต้ระดับราคาที่ไม่แตกต่างกันมาก

สำหรับภาพรวมราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในปี 2556 เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2555 โดยราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในไตรมาสสุดท้ายปี 2556 สูงกว่าในไตรมาสแรก ประมาณ 40% เนื่องจากมีโครงการคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรีหลายโครงการที่เปิดขายด้วยราคาขายเฉลี่ยมากกว่า 1.6 แสนบาทต่อ ตร.ม. โดยเฉพาะในพื้นที่เมืองชั้นใน ในขณะที่ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอกก็เพิ่มขึ้นจากราคาที่ดิน ราคาของวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น และปัญหาการขาดแคลนแรงงาน รวมถึงโครงการระดับลักชัวรีบางโครงการที่เปิดขายด้วยราคาสูงกว่าตลาดชัดเจน ซึ่งปัจจัยเหล่านี้มีผลกระทบต่อราคาขายเฉลี่ยในปีที่ผ่านมา

เมื่อวิเคราะห์ปัจจัยต่างๆ แล้ว แม้ว่าปีที่ผ่านมาราคาขายคอนโดมิเนียมจะขยับขึ้นแรงมาก แต่คาดว่าปีนี้การขยับขึ้นของราคาจะเริ่มชะลอตัวลง โดยผู้ประกอบการต้องหาวิธีบริหารจัดการให้ราคาขายคอนโดมิเนียมใหม่ยังจับต้องได้ และหนึ่งในวิธีบริหารจัดการ นั่นคือ การขยับไปพัฒนาคอนโดมิเนียมตามแนวสถานีรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายที่เพิ่งเปิดให้บริการ เช่น สถานีวุฒากาศ และตลาดพลู ซึ่งกำลังได้รับความนิยมในการพัฒนาจากผู้ประกอบการมากขึ้น โดยเฉพาะสถานีตลาดพลู ปีนี้มีสัญญาณว่าจะมีโครงการใหม่ๆ ใกล้สถานีดังกล่าวเกิดขึ้นอีก