"c[]Hd]"

โดย...โชคชัย สีนิลแท้/สุกัญญา สินถิรศักดิ์

จากวิกฤตทางการเมือง แบงก์คุมเข้มสินเชื่อ ภาระหนี้ที่รุมเร้าคนซื้อบ้าน ทำให้คนในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ต่างวิเคราะห์ว่ายอดรอรับรู้รายได้ หรือแบล็กล็อก คอนโดมิเนียมของบรรดาผู้ประกอบการรายใหญ่มูลค่ารวมๆ กว่าแสนล้านบาทที่จ่อคิวโอนกรรมสิทธิ์ในปีนี้ อาจจะไม่เป็นไปตามเป้าหมาย ซึ่งล่าสุดผลของการชุมนุมทางการเมืองที่ปิดสถานที่ราชการไปหลายแห่ง ทำให้เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินออกโฉนดคอนโดมิเนียมได้ล่าช้าและยังไม่สะดวกประชุมเพื่อประเมินราคาห้องชุดในแต่ละโครงการแบบรายชั้นได้ ส่งผลให้หลายโครงการเจอปัญหาโอนไม่ได้หรือโอนล่าช้ากว่ากำหนด กลายเป็นอีกหนึ่งปัญหาใหม่ที่กระหน่ำซ้ำปัญหาเดิมให้หนักขึ้นไปอีก

มีรายงานว่า บรรดาบิ๊กคอนโดล้วนเจอกับปัญหานี้กันถ้วนหน้า อย่าง บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ เริ่มเจอปัญหาดังกล่าวแล้วกับ 2 โครงการที่สร้างเสร็จแล้วแต่ยังโอนไม่ได้ เช่นเดียวกับค่ายแสนสิริ อุทัย อุทัยแสงสุข รองกรรมการผู้จัดการอาวุโส บริษัท แสนสิริ กล่าวว่า ได้รับผลกระทบตั้งแต่ปลายปีที่แล้ว โดยต้องเลื่อนโอนกรรมสิทธิ์ 2 โครงการคอนโดมิเนียม คือ ดีคอนโด ภูเก็ต และดีคอนโด เชียงใหม่ คิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 1,000 ล้านบาท จากเดือน ธ.ค. 2556 มาเป็นเดือน ม.ค. 2557 แทน ซึ่งขณะนี้อยู่ระหว่างทยอยโอน หลังจากที่มีปัจจัยหลายอย่างที่ทำให้การออกโฉนดล่าช้า และราคาประเมินห้องชุดรายชั้นไม่สามารถสรุปได้ตามกำหนด โดยเมื่อยังไม่มีราคาประเมินก็ยังไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้

ขณะที่ในช่วงเดือน ก.พ. แสนสิริจะเตรียมโอนกรรมสิทธิ์อีก 1 โครงการ คือ เดอะ เบส ดาวน์ทาวน์ ภูเก็ต มูลค่าประมาณ 600-700 ล้านบาท และเดือน มี.ค. เตรียมโอนอีก 1 โครงการ คือ 2-3 ดีกรี เขาใหญ่ มูลค่าประมาณ 800-900 ล้านบาท ซึ่งคาดว่าจะไม่ล่าช้ามาก เพราะหน่วยงานรัฐพยายามวางแผนแก้ปัญหา เพื่อให้โครงการที่รอโอนกรรมสิทธิ์สามารถโอนได้ตามปกติ

ส่วนห้องชุดที่รอรับรู้รายได้ หรือแบล็กล็อกรอโอนของแสนสิริในปีนี้ มีมูลค่ากว่า 1.4 หมื่นล้านบาท คาดว่าจะทยอยโอนในไตรมาสแรกของปีนี้ 2,000 ล้านบาท โดยแม้ว่าจะกังวลกับปัจจัยทางการเมืองและแบงก์เข้มงวดขึ้นที่อาจทำให้ลูกค้าชะลอโอนหรือโอนยากขึ้น แต่ก็จะหากลยุทธ์ที่จะทำให้ลูกค้ารับโอนให้ได้ เช่น จัดกิจกรรมเครดิต เดย์ ให้ความรู้เรื่องสร้างเครดิตก่อนโอน 67 เดือน หรือกลุ่มที่ซื้อเพื่อลงทุนประมาณ 10-15% หากส่งสัญญาณไม่โอน ก็นำกลับมาขายใหม่ในราคาเมื่อ 2 ปีที่แล้ว

ด้าน วิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์การตลาด บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) กล่าวว่า ที่ผ่านมาคอนโดมิเนียมของเอพี ซึ่งมีสัดส่วนคนซื้อเป็นนักลงทุนประมาณ 20% หากมีสัญญาณที่จะไม่โอน ก็ให้บริษัท บางกอก ซิตี้ สมาร์ท ซึ่งเป็นบริษัทลูกที่ทำหน้าที่ตัวแทนขาย เข้าช่วยขายให้กับลูกค้า เพื่อลดปัญหาดังกล่าว โดยในไตรมาสแรกของปีนี้จะมี 3 โครงการที่อยู่ระหว่างโอน คือ แอสปาย พระราม 4 มูลค่า 800 ล้านบาท ริทึ่ม สุขุมวิท 44/1 มูลค่า 2,000 ล้านบาท และริทึ่ม พหลโยธินอารีย์ มูลค่า 3,480 ล้านบาท ซึ่งยังมียอดโอนต่อเนื่อง

ขณะที่ เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการและกรรมการบริหาร บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวว่า ในช่วงปลายปีที่ผ่านมาเริ่มเห็นสัญญาณจากลูกค้าที่ซื้อโครงการคอนโดมิเนียมผ่อนจ่ายเงินดาวน์ช้าลง และเริ่มไม่ต้องการเร่งโอนในกลุ่มลูกค้าที่ระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทต่อยูนิต ประมาณ 10-20% แล้ว

“ขณะนี้ลูกค้าไม่มีอารมณ์ในการจับจ่ายเพื่อซื้อของที่จะต้องสร้างภาระหนี้ในระยะยาว รวมไปถึงลูกค้าที่ซื้อคอนโดไปแล้วก็เริ่มจ่ายเงินดาวน์ช้าลง ซึ่งจากการสอบถามไปยังฝ่ายขายก็ได้รับคำตอบว่าติดปัญหาเรื่องม็อบไม่สามารถจ่ายได้ และเอกสารในการโอนไม่ครบจึงยังไม่รีบโอน ส่วนใหญ่เกิดจากลูกค้าในกลุ่มเริ่มทำงาน ต่างกับลูกค้าที่ซื้อบ้าน แทบจะไม่มีปัญหาดังกล่าวให้เห็นเลย” เกษรา กล่าว

ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท กล่าวว่า ปัญหาลูกค้าชะลอโอนนั้นอาจจะมีให้เห็นบ้างในช่วงสั้นๆ เพราะติดปัญหาอาจจะมาจากการเมืองที่ทำให้ไม่สะดวกในการดำเนินการด้านเอกสาร แต่การทิ้งดาวน์นั้นคงไม่เห็น เพราะจะต้องใช้เงินดาวน์ถึง 10%

“ลูกค้ากลุ่มคอนโดหากมีปัญหาไม่สามารถผ่อนดาวน์ได้ก็จะประกาศขายเงินดาวน์ แต่หากเป็นกลุ่มที่จะต้องโอนก็รับโอน อย่างในช่วงปลายปีก็มีชะลอออกไปบ้างเล็กน้อย แต่ส่วนใหญ่จะรับโอน เพราะเมื่อคำนวณราคาที่ซื้อเริ่มแรก 4 หมื่นกว่าบาทต่อ ตร.ม. แต่เมื่อก่อสร้างเสร็จราคาขาย 6 หมื่นกว่าบาทต่อ ตร.ม. จะเห็นได้ว่าราคาขยับสูงขึ้น ลูกค้าไม่ทิ้งดาวน์แน่ อย่างไรก็ต้องถือไว้” ประเสริฐ กล่าว

นี่อาจเป็นสัญญาณบ่งบอกอนาคตของธุรกิจอสังหาฯ หากปัญหาการเมืองยังคงลากยาวต่อไป อะไรก็เกิดขึ้นได้