อสังหาฯ ซมพิษการเมือง ยื้อเกินมี.ค.ตลาดรวมทรุด

แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปีม้าจะผ่านพ้นมาได้ไม่ถึง 1 เดือน แต่สถานการณ์การเมืองที่ดูมีทีท่าว่าจะไม่จบลงง่ายๆ ทำให้นักประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ในนามบริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (แอเรีย) ประเมินในเบื้องต้นว่า หากการเมืองยังยืดเยื้อกินเวลายาวนานไปถึงเดือน มี.ค. ก็จะมีผลกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัยอย่างเลี่ยงไม่ได้ ทั้งโครงการเปิดตัวใหม่ที่ลดลง และการซื้อขายที่ลดลงด้วย ซึ่งอาจจะมีผลยาวไปจนถึงไตรมาส 3 ของปีนี้

แต่หากมองเป็นภาพบวกแล้ว ปัจจัยทางการเมืองที่เข้ามาเบรกตลาดที่อยู่อาศัยอาจเป็นเรื่องที่ดีก็ได้ เพราะทำให้ตลาดลดความร้อนแรงลง โดย โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส กล่าวว่า จากปี 2556 มีการเปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่จำนวนมากถึง 475 โครงการ รวมจำนวนกว่า 1.31 แสนหน่วย คิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 3.85 แสนล้านบาท เติบโตจากปี 2555 มากถึง 29%

ตัวเลขการเปิดตัวใหม่ในปีที่ผ่านมาถือว่าสูงสุดในรอบหลายปี โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมเปิดใหม่มีมากกว่า 8.42 หมื่นหน่วย คิดเป็นสัดส่วน สูงถึง 63.9% รองลงมาเป็นทาวน์เฮาส์ เปิดใหม่กว่า 2.8 หมื่นหน่วย คิดเป็นสัดส่วน 21.3% ตามด้วย บ้านเดี่ยว เปิดใหม่กว่า 1.27 หมื่นหน่วย คิดเป็นสัดส่วน 9.7% โดยหากยังมีอุปทานเข้าสู่ตลาดจำนวนมากอีก จะเริ่มน่าเป็นห่วง ดังนั้น การที่โครงการเปิดตัวใหม่ปีนี้ มีแนวโน้มเปิดตัวลดลง 30-40% ก็ถือเป็นสัญญาณที่ดี ที่จะไม่ทำให้เกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลาย หรือฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์

สำหรับการซื้อขายที่อยู่อาศัยในปีที่ผ่านมา พบว่า มีจำนวนรวมกว่า 1.16 แสนหน่วย คิดเป็นมูลค่ากว่า 3.58 แสนล้านบาท ขยายตัวจากปีที่แล้วประมาณ 5% โดยคอนโดมิเนียมยังคงขายดีเป็นอันดับหนึ่ง รองลงมาเป็น ทาวน์เฮาส์ และบ้านเดี่ยว ซึ่งสอดคล้องกับการเปิดตัวโครงการใหม่ โดยราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยปีที่ผ่านมาอยู่ที่ 2.928 ล้านบาท ปรับลดจากปีก่อนหน้านี้ 0.3% ซึ่งการปรับลงไม่ได้เป็นเพราะราคาบ้านถูกลง แต่เป็นเพราะผู้ประกอบการปรับขนาดที่อยู่อาศัยให้เล็กลง เพื่อขายได้ในราคาที่ผู้บริโภคยอมรับได้

ขณะที่อุปทานสะสมเหลือขายในตลาดทั้งโครงการเก่าและโครงการใหม่ที่อยู่ระหว่างขาย ณ สิ้นปี 2556 มีประมาณ 1.44 หน่วย แบ่งเป็น คอนโดมิเนียม มีสัดส่วนประมาณ 35.6% ทาวน์เฮาส์ 31% และบ้านเดี่ยว 25.9% โดยหากวิเคราะห์ตัวเลขสัดส่วนที่อยู่อาศัยของอุปทานเหลือขาย กับสัดส่วนที่อยู่อาศัยของอุปทานเปิดขายใหม่ จะเห็นได้ชัดเจนว่า อุปทานเหลือขายของคอนโดมิเนียมมีสัดส่วนน้อยลง แต่อุปทานเหลือขายบ้านแนวราบทั้งบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ กลับมีสัดส่วนที่สูงขึ้นและใกล้เคียงเดิม สะท้อนให้เห็นว่าในปีที่ผ่านมา แม้อุปทานคอนโดมิเนียมเปิดใหม่จะมีจำนวนมาก แต่ก็มีการขายที่ดีมากเช่นกัน แตกต่างจากบ้านแนวราบที่ปริมาณการขายยังทรงตัว

ทางด้านระดับราคาที่อยู่อาศัยที่เหลือขายมากที่สุด คือ กลุ่มที่อยู่อาศัย 12 ล้านบาท มีสินค้าเหลือขายในทุกประเภทที่อยู่อาศัยประมาณ 28% ของอุปทานเหลือขายทั้งหมด กลุ่มที่อยู่อาศัย 35 ล้านบาท มีสินค้าเหลือขายในทุกประเภทที่อยู่อาศัยประมาณ 27% ของอุปทานเหลือขายทั้งหมด ส่วนโครงการที่หยุดการขาย ณ สิ้นปี 2556 มีประมาณ 2.42 หมื่นหน่วย คิดเป็นสัดส่วน 17% ของอุปทานเหลือขายทั้งหมด คิดเป็นมูลค่า 5.84 หมื่นล้านบาท โดยที่อยู่อาศัยกลุ่ม 12 ล้านบาท หยุดการขายมากที่สุด

ทั้งนี้ การหยุดการขายดังกล่าว ส่วนใหญ่เป็นเพราะแบงก์ไม่ปล่อยสินเชื่อ 31% ขายไม่ออก 24% และไม่ผ่านการศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อมหรืออีไอเอ 16% ซึ่งสัดส่วนโครงการหยุดขายถือว่าไม่มาก และการที่แบงก์ไม่ปล่อยสินเชื่อให้ทำต่อ ก็ถือเป็นเรื่องที่ดีกว่าปล่อยให้มีการก่อสร้างโครงการขึ้นมาแล้วขายไม่ได้ ทิ้งร้าง

ส่วน 10 โซนที่มีจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่มากที่สุดในปีที่ผ่านมา ได้แก่ โซนสุขุมวิทพระราม 4 โซนรังสิต คลอง 17 โซนยานนาวาสีลม โซนบางพูน โซนบางนาตราด กม.1030 โซนบางซื่อ โซนบางนาตราด กม.110 โซนพัฒนาการ โซนรัชดาลาดพร้าว และโซนประชาอุทิศ โดยทำเลที่ยังขายได้ในปีนี้ จะเน้นเกาะแนวรถไฟฟ้าเป็นหลัก และทำเลที่มีกลุ่มเป้าหมายเฉพาะ เช่น ย่านใกล้มหาวิทยาลัยที่จะมีนักศึกษา นักลงทุนเพื่อปล่อยเช่านักศึกษาเป็นลูกค้าหลัก ย่านใกล้โรงงาน หรือแม้แต่ย่านใกล้วัดดังแถบปทุมธานี ที่ผ่านมาก็มีคอนโดมิเนียมธรรมะเกิดขึ้นมาก ราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท ซึ่งได้รับการตอบรับที่ดี

จากสถานการณ์ที่อยู่อาศัยในปีที่ผ่านมา อาจสะท้อนได้ว่าตลาดยังมีความต้องการ นับจากนี้คงต้องรอลุ้นหลังการเมืองคลี่คลายว่าปัจจัยบวกต่างๆ ที่ยังมีอยู่บ้าง จะช่วยให้อสังหาฯ ปีนี้ฟื้นแค่ไหน