เริ่มปีใหม่กับการดูแลบริหารทรัพย์ส่วนกลาง

ที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโดมิเนียม (บางท่านอาจรวมถึงอาคารสำนักงานหรือออฟฟิศ) มีความสำคัญอย่างยิ่งกับผมและพวกเราทุกคน เนื่องจากเราเองต้องดำรงชีวิตอยู่กับสิ่งปลูกสร้างเหล่านี้ ในฐานะที่ผมเองอยู่ในส่วนของ Property Management และ Facility Management กับบทบาทที่ต้องดูแลให้ระบบต่างๆ ของคอนโด หรืออาคารสำนักงานทำงานได้อย่างมีประสิทธิภาพ อำนวยความสะดวกให้กับผู้อยู่อาศัย สร้างความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สิน รวมทั้งความพึงพอใจแก่ผู้ใช้อาคาร จึงขอเริ่มต้นปีใหม่ ปีมะเมียนี้ ด้วยเรื่อง “การบริหารทรัพย์ส่วนกลาง” และการดูแลรักษาระบบต่างๆ เพื่อให้เกิดการวางแผนและดูแลกันตั้งแต่ต้นปี

ท่านเคยทราบหรือไม่ครับว่า โครงการต่างๆ มีมูลค่าการก่อสร้างเท่าไร เมื่อสร้างเสร็จแล้ว จำเป็นจะต้องมีการดูแลรักษากันอย่างไร รวมถึงวิกฤตทางด้านพลังงาน ทำให้ยิ่งต้องระมัดระวังในเรื่องค่าใช้จ่ายต่างๆ แม้กระทั่งที่บ้านเราเอง ที่ไม่ใช่ประหยัดเฉพาะแค่การปิดไฟเท่านั้น บางท่านถึงกับลงทุนหันเปลี่ยนมาใช้อุปกรณ์ประหยัดพลังงานกันเลยทีเดียว ทั้งหมดนี้จึงเป็นโจทย์สำคัญของผู้ที่มีหน้าที่เกี่ยวข้องกับการดูแลทรัพย์ส่วนกลางว่าจะทำอย่างไรให้อุปกรณ์หรือระบบต่างๆ ในอาคารหรือคอนโด มีอายุการใช้งานที่เกิดประสิทธิภาพสูงสุด

ปัจจุบันโครงการที่อยู่อาศัยทั้งอาคารชุด หมู่บ้านจัดสรร กลายเป็นลักษณะที่อยู่อาศัยที่สำคัญในเมืองขนาดใหญ่ อาทิ กรุงเทพมหานคร และตามหัวเมืองต่างๆ ซึ่งเป็นผลมาจากการขยายตัวของเมือง โดยวัฒนธรรมการอยู่ร่วมกัน ผู้อยู่อาศัยมีสิทธิความเป็นเจ้าของร่วมกันในทรัพย์ส่วนกลาง รวมทั้งมีหน้าที่ร่วมกันรับผิดชอบในการดูแลให้ทรัพย์ส่วนกลางนั้นอยู่ในสภาพดี การดูแลให้ทรัพย์ส่วนกลางอยู่ในสภาพที่ดีไม่ใช่สิ่งที่ต้องดำเนินการเพียงเพราะว่ามีกฎหมายกำหนด แต่เป็นเรื่องพื้นฐานที่ต้องมีการดำเนินการ ลองคิดนะครับ หากท่านต้องใช้สโมสรของหมู่บ้านที่อยู่ในสภาพทรุดโทรม ถนนที่ไม่สะอาด ลิฟต์ที่ติดๆ ขัดๆ ทั้งหมดนี้ ก่อให้เกิดความเดือดร้อน ไม่สะดวก และยังส่งผลให้ทรัพย์สินส่วนบุคคลมีมูลค่าลดลงเนื่องจากสภาพแวดล้อมที่ไม่น่าดู

เพื่อให้เกิดความสะดวก ปลอดภัย คุณภาพชีวิตที่ดี มีการรักษาหรือเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินของผู้อยู่อาศัยในโครงการ และมีงบประมาณเพียงพอทั้งสำหรับการปฏิบัติงานดูแลทรัพย์ส่วนกลางประจำวัน และการปรับปรุงเปลี่ยนทดแทนในระยะยาว นิติบุคคลหรือผู้บริหารโครงการจำเป็นจะต้องมีการบริหารจัดการกับอุปกรณ์เครื่องจักรและระบบที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์ส่วนกลาง ไม่ว่าจะเป็น ลิฟต์ ไฟฟ้า ประปา สุขาภิบาล โทรศัพท์ การจัดระบบรักษาความปลอดภัย การป้องกันอัคคีภัย การลดการเกิดอุบัติเหตุ การจัดระบบการสัญจรและการเข้าออก การจัดการสิ่งแวดล้อม เพื่อให้แน่ใจได้ว่าระบบหรืออุปกรณ์ต่างๆ จะสามารถใช้งานได้อย่างเหมาะสมและมีประสิทธิภาพ สร้างความพึงพอใจแก่ผู้อยู่อาศัย ลดต้นทุนในการบำรุงรักษา ซึ่งนำมาสู่การสร้างมูลค่าให้แก่โครงการได้

นอกจากนี้ องค์ประกอบที่สำคัญของการบริหารทรัพย์ส่วนกลาง คือ นิติบุคคลและคณะกรรมการ ที่เป็นผู้ให้นโยบายเพื่อนำไปสู่การปฏิบัติให้เกิดเป็นรูปธรรม ตลอดจนผู้อยู่อาศัยเองต้องมีส่วนร่วมรับผิดชอบในการบริหาร รวมทั้งการแสดงข้อคิดเห็น เพื่อเป็นกระจกสะท้อนให้เห็นถึงการทำงาน และแก้ไขปัญหาที่เกิดขึ้นได้อย่างทันเวลา ซึ่งผู้ประกอบการหรือนิติบุคคลต้องให้ความสำคัญกับการบำรุงรักษาระบบและอุปกรณ์เครื่องใช้ต่างๆ เพราะนี่คือต้นทุนที่สำคัญ รองจากค่าใช้จ่ายด้านบุคลากร ซึ่งหากสามารถบริหารจัดการได้อย่างมีประสิทธิภาพจะสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการ มิใช่เสื่อมถอยไปตามวันเวลา ฉะนั้นการบริหารทรัพย์ส่วนกลางอย่างมีประสิทธิภาพ จึงนับเป็นกุญแจสำคัญในการรักษาและเพิ่มมูลค่าให้กับทรัพย์สินของพวกเราได้อีกทางหนึ่งนะครับ

หากนิติบุคคลเรียกเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ก็อย่าอิดออดเลยนะครับ เพราะผู้อยู่อาศัยเป็นเจ้าของร่วมกัน...ครั้งต่อไป ผมจะลงรายละเอียดในเรื่องการดูแลรักษาระบบและอุปกรณ์ที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์ส่วนกลางเพื่อให้ทุกท่านได้ใช้เป็นข้อมูลต่อไป