สมรภูมิอสังหาฯ ภูธร ปี"57ส่งสัญญาณชะลอ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่างจังหวัดที่ร้อนแรงมากในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ทั้งจากปัจจัยน้ำท่วมใหญ่กรุงเทพฯ เมื่อปลายปี 2554 และกระแสประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือเออีซีในปี 2558 ผลักดันให้ผู้ประกอบการจากส่วนกลางแห่ลงทุนตามหัวเมืองใหญ่ๆ เช่น เชียงใหม่ ขอนแก่น อุดรธานี นครราชสีมา สงขลา ส่งผลให้ทั้งราคาที่ดิน และจำนวนที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นเกือบเท่าตัว

แต่บรรยากาศการลงทุนอสังหาฯ ต่างจังหวัดปี 2557 นี้ ส่งสัญญาณชะลอตัวอย่างชัดเจน แม้ว่าจะยังมีการขยายตัว แต่คงลดความร้อนแรงลงจากอดีตมาก โดย อลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) กล่าวว่า ปีนี้ตลาดอสังหาฯ ต่างจังหวัดลดความร้อนแรงแน่นอน โดยตลาดต่างจังหวัด แบ่งเป็น 2 ส่วน คือ ตลาดเมืองท่องเที่ยว และตลาดหัวเมืองใหญ่

สำหรับตลาดเมืองท่องเที่ยวทั้งฝั่งทะเลและภูเขาจะยังขยายตัวต่อเนื่อง แต่ปัจจัยทางการเมืองอาจไม่สร้างบรรยากาศที่ดีในการซื้อขาย ส่วนตลาดหัวเมืองใหญ่ แม้จะเป็นเมืองชายแดน ที่ค้าขายคึกคัก แต่การซื้ออสังหาฯ มีแนวโน้มชะลอตัว เพราะอุปทานที่เข้าสู่ตลาดก่อนหน้านี้มีจำนวนมากแล้ว เช่น ขอนแก่น ต้องดูอุปทานตลาดให้ดี ส่วนอุดรธานี เป็นตลาดที่เติบโตจากค้าขายชายแดน แม้จะมีกลุ่มผู้ซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อลงทุน แต่เหตุการณ์ทางการเมือง จะทำให้กลุ่มซื้อลงทุนชะลอ

ความคิดเห็นดังกล่าวสอดคล้องกับ อธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ที่ระบุว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่างจังหวัดส่งสัญญาณชะลอตัว โดยเฉพาะจังหวัดใหญ่ๆ เช่น ขอนแก่น อุดรธานี เชียงใหม่ ภูเก็ต หาดใหญ่ ที่มีผู้ประกอบการจากส่วนกลางแห่เข้าไปลงทุนมาก 1-2 ปีที่ผ่านมา

“ตลาดจะเริ่มขายช้าลง เพราะโหมเข้าไปหนักแล้ว โดยคาดว่าอสังหาฯ ต่างจังหวัดปีนี้จะเติบโตลดลงเหลือ 10% จากปี 2556 ที่ผ่านมาเติบโตมากกว่า 15% แล้ว” อธิป กล่าว

ขณะที่ปีนี้ ผู้ประกอบการหลายรายเริ่มสนใจตลาดรอง หรือจังหวัดรองจากจังหวัดใหญ่ เช่น เชียงราย พิษณุโลก อุบลราชธานี มหาสารคาม แต่ต้องศึกษาตลาดให้ดี ถ้าโหมเข้าไปพร้อมกันเหมือนที่ผ่านมา ก็จะเติบโตไม่ยั่งยืน เพราะกลุ่มตลาดรอง ที่หลายคนประเมินว่ามีแนวโน้มดี ก็ยังมีความต้องการที่จำกัดมาก

สัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ กล่าวว่า จากการสำรวจภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์อีสาน เวลานี้อาจกล่าวได้ว่า ตลาดเมืองเศรษฐกิจอย่างขอนแก่น อุดรธานี และนครราชสีมาที่เคยเติบโตมาก จะเริ่มชะลอตัวจากการที่ผู้ประกอบการรายใหญ่เริ่มหันไปสนใจหัวเมืองใหม่ๆ ในภาคอีสาน และภูมิภาคอื่นๆ แต่บรรดาหัวเมืองรองๆ เริ่มมีสัญญาณแล้วว่า ทุกอย่างกำลังเริ่มต้น โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียม

ชาญณรงค์ บุริสตระกูล ประธานชมรมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขอนแก่น และกรรมการผู้จัดการ บริษัท อีสานพิมาน กรุ๊ป กล่าวว่า ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ขอนแก่นในปัจจุบัน มีอุปทานคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างขายกว่า 6,000 ยูนิต มียอดขายเฉลี่ยกว่า 50% ที่จ่อคิวเปิดอีก 4,000 ยูนิต แบ่งเป็นโครงการระดับกลางบน 78 หมื่นบาทต่อ ตร.ม. สัดส่วน 30% และระดับกลางล่าง 4-5 หมื่นบาทต่อ ตร.ม. สัดส่วน 70%

นอกจากนี้ มีกระแสข่าวว่ารายใหญ่ ยังคงเปิดตัวโครงการใหม่ในขอนแก่นต่อเนื่อง เช่น กลุ่มแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ 1 โครงการหมู่บ้านจัดสรร กลุ่มแสนสิริ 1 โครงการหมู่บ้านจัดสรร กลุ่มท้องถิ่นอย่างอีสานพิมานกรุ๊ป ก็เตรียมเปิดอีก 3 โครงการหมู่บ้านจัดสรร เพราะตลาดขอนแก่นยังมีปัจจัยบวก เช่น การเป็นศูนย์กลางทางการแพทย์ของภาคอีสาน การมีศูนย์ค้าปลีกค้าส่งแห่งใหม่ และสวนน้ำขนาดใหญ่มาเปิดในเดือนเม.ษ.นี้ การมีไฟล์ทบินเพิ่มจาก 3 ไฟล์ทต่อวัน เป็น 7 ไฟล์ทต่อวัน เป็นต้น

อย่างไรก็ตาม ในเชิงการซื้อขาย ต้องยอมรับว่า มีแนวโน้มชะลอตัวลง จากปัจจัยการเมือง และปัญหาแบงก์เข้ม อีกสิ่งที่น่ากังวลของตลาดขอนแก่น อาจไม่ใช่อุปทานที่เข้าสู่ตลาด เพราะที่จ่อคิวจะเปิด อาจไม่เปิดก็ได้ แต่น่าเป็นห่วงเรื่องงานก่อสร้างโครงการที่เปิดขายไปแล้ว จะก่อสร้างไม่ได้ตามกำหนดมากกว่า โดยการก่อสร้างช้า เกิดจากแรงงานขาดแคลน และขั้นตอนขออนุญาตก่อสร้างต่างๆ จากภาครัฐ ทั้งการขออีไอเอที่ล่าช้า และขออนุญาตจากท้องถิ่น

ด้าน กฤช หิรัญกิจ อดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ จ.นครราชสีมา กล่าวว่า อสังหาริมทรัพย์โคราชเวลานี้มีความน่าเป็นห่วงมากที่สุด เพราะมีโอกาสเข้าสู่ภาวะอุปทานล้น หรือโอเวอร์ซัพพลาย โดยจากการสำรวจล่าสุดเมื่อปลายปี 2556 ที่ผ่านมา พบว่า มีอุปทานเสนอขายในตลาดมากถึง 120 โครงการ รวม 1.6 หมื่นหน่วย แบ่งเป็นบ้านแนวราบ 1.2 หมื่นหน่วย และคอนโดมิเนียม 4,000 หน่วย แต่อัตราการดูดซับรวมอยู่ที่ประมาณ 8,000 หน่วยเท่านั้น จากปกติจะมีอุปทานเสนอขายเฉลี่ย 8,000 – 1 หมื่นหน่วยต่อปีเท่านั้น และอัตราดูดซับต่อปีเฉลี่ย 6,000 – 7,000 หน่วยเท่านั้น

นอกจากนี้ ปัจจัยทางเศรษฐกิจที่ส่งสัญญาณไม่ดี การเมืองก็ยังมีปัญหา ภาคแบงก์ก็ยังเข้มกับการปล่อยสินเชื่อ ล้วนกระทบกับกำลังซื้อ ทำให้ตลาดอสังหาฯ โคราชปี 2557 น่ากลัวมาก ตลาดจะแข่งเดือด และอาจเกิดสงครามราคาได้ โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยระดับราคา 1.5-1.6 ล้านบาท มีความเสี่ยงสุด ส่วนปี 2558 จะมีคอนโดมิเนียมสร้างจำนวนมาก น่าเป็นห่วงเรื่องโอนกรรมสิทธิ์ จะรับโอนเท่าที่มียอดขายหรือไม่

จากปัจจัยทั้งหมด จะเห็นว่าตลาดอสังหาฯ ภูธรปีม้า มีภาพสะท้อนที่ชัดเจนแล้วว่าภาพรวมชะลอตัว โดยเฉพาะตลาดหัวเมืองใหญ่ แต่สิ่งหนึ่งที่ผู้ประกอบการล้วนกล่าวเป็นเสียงเดียวกัน นั่นคือ ราคาที่ดินต่างจังหวัด ไม่มีสัญญาณว่าจะลดลงเลย