มองอสังหาฯ ปี"57 ในแบบ "ทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์"

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

ท่ามกลางมรสุมรุมเร้าตลาดอสังหาริมทรัพย์ จนอาจกล่าวได้ว่าแทบมองภาพในปีหน้าไม่ชัดเจนเลยว่าจะเป็นอย่างไร ทั้งแบงก์เข้มในการปล่อยสินเชื่อเงินกู้ ทั้งผู้ซื้อบ้านมีภาระหนี้สินเพิ่มขึ้น ทั้งเศรษฐกิจ การเมืองยังไม่นิ่ง ดูแล้วเหมือนไม่มีปัจจัยบวกอะไรให้เห็น

แต่ในมุมมองของ ทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์ ประธานกรรมการบริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท กลับมองต่าง ภายใต้วิธีคิด ทุกวิกฤต มีโอกาสเสมอ และอย่ามองเพียงว่าเศรษฐกิจปีหน้าจะดีหรือไม่ดี หรือจีดีพีจะโตเท่าไร โตมากหรือโตน้อย แต่ให้มองว่าจะทำอะไรให้ตัวเองโตมากกว่า

“ผมมีคาถาส่วนตัวที่ท่องอยู่ทุกวัน คือ ต้องโตให้ได้ 25% 25% 25% ทุกปี เหมือนเป็นเป้าหมายในใจ ซึ่งไม่ใช่เป้าหมายที่ตั้งสูงๆ จนเกินเอื้อม แต่ให้มีเป้าหมาย เพื่อหาวิธีเดินไปให้ถึงเป้าหมาย นั่นคือสิ่งที่ผมคิดมากกว่าการจะมองว่าเศรษฐกิจปีหน้าจะเป็นอย่างไร”

ทองมา กล่าวอีกว่า ถ้ามองว่าจีดีพีปีหน้าจะโตแค่ 4% แล้ว อยู่เฉยๆ ดีกว่า รอให้ตัวเลขการเติบโตดีก่อนถึงจะทำ คงไม่ใช่ เพราะถ้ารอให้ตัวเลขดีก่อนคงไม่ต้องทำ แต่ให้ตั้งเป้าเติบโตที่คิดว่าจะเป็นไปได้ไว้ก่อน แล้ววางกลยุทธ์ในการเดินให้ตามเป้าหมายนั้นๆ พร้อมกับคิดบวก เชื่อว่าทุกธุรกิจจะยังไปได้

นอกจากนี้ กลยุทธ์ในการทำตลาดไม่ได้เพียงพูดแค่ว่า ต้องหา “Blue Ocean” หรือการหาตลาดทะเลสีครามที่คู่แข่งน้อย เพราะเป็นเรื่องที่เป็นไปได้ยาก แต่ต่อให้อยู่ใน “Red Ocean” หรือตลาดทะเลสีแดงที่แข่งขันรุนแรง ก็ต้องทำให้ตัวเองเป็น “Blue” ขึ้นมาให้ได้ โดยหากย้อนกลับไปเมื่อช่วงปี 2536-2540 เป็นช่วงที่พฤกษาเข้าสู่ตลาดทาวน์เฮาส์ ซึ่งเป็นเรดโอเชียนมาก คู่แข่งจำนวนมากในเวลานั้น คนซื้อรับได้ที่ราคาไม่เกิน 6 แสนบาท รับเหมาต้องทำให้ได้ในราคาต้นทุน 3 แสนบาท ซึ่งผู้รับเหมาก็ไม่อยากทำ พอจ้างก็ไม่พ้นถูกทิ้งงาน

นั่นเป็นที่มาที่พฤกษาต้องหาระบบก่อสร้างสำเร็จรูปเข้ามาช่วย โดยนำเทคโนโลยีมาจากฝรั่งเศส พร้อมให้เข้ามาสอนงาน เรียนรู้อยู่ 1 เดือน ในที่สุดพฤกษาก็สามารถก่อสร้างทาวน์เฮาส์เองได้ในเวลา 3 เดือน ภายใต้ราคาที่ตลาดยอมรับได้ พฤกษาก็ยอมรับได้ ส่งผลให้พฤกษากลายเป็นแชมป์ตลาดทาวน์เฮาส์กลางทะเลเดือด

ทั้งนี้ พฤกษายังลงทุนในระบบก่อสร้างสำเร็จรูปต่อเนื่อง ล่าสุดได้ลงทุนประมาณ 2,100 ล้านบาท สร้างโรงงานพฤกษา พรีคาสท์แห่งใหม่ จำนวน 2 โรง ในเนื้อที่ 130 ไร่ ที่ อ.คลองหลวง จ.ปทุมธานี จากปัจจุบันที่มีโรงงานอยู่แล้วจำนวน 5 โรง ตั้งอยู่ที่ อ.ลำลูกกา ซึ่งโรงงานใหม่จะทำให้การขนส่งชิ้นส่วนไปยังโครงการต่างๆ ของพฤกษาได้สะดวกยิ่งขึ้น มีกำลังการผลิต 480 ยูนิตต่อเดือน เมื่อรวมกำลังการผลิตจากโรงงานปัจจุบัน คือ 640 ยูนิตต่อเดือน จะทำให้บริษัทมีกำลังการผลิตรวมสูงถึง 1,120 ยูนิตต่อเดือน

สำหรับปัจจุบัน พฤกษาขยายอาณาจักรมาใหญ่กว่า 21 ปีที่แล้วหลายเท่าตัว จึงต้องมีการวางโครงสร้างในการเติบโตที่ชัดเจน โดยแม้ว่าพฤกษาจะขยายไปทุกเซ็กเมนต์ ตั้งแต่บ้านคอนโดมิเนียมระดับล่าง จนถึงบ้านคอนโดมิเนียมระดับกลางบน และแบ่งย่อยเซ็กเมนต์อย่างละเอียด เช่น ทาวน์เฮาส์ 3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ สำหรับกลุ่มคนที่มีเงินจำกัด รับได้ไม่เกิน 1.3 ล้านบาท จะเป็นทำเลที่ไกลออกไป แต่ถ้าจับกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อสูงขึ้นอีกเล็กน้อย ไม่เกิน 2 ล้านบาท ฟังก์ชั่นเดียวกัน แต่ทำเลใกล้เมืองมากขึ้น

แต่กลยุทธ์สำคัญในการลุยทุกเซ็กเมนต์ได้ อยู่ที่การวางโครงสร้างองค์กรด้วยการแบ่งเป็นบิซิเนส ยูนิต แล้วให้แต่ละบิซิเนส ยูนิต ทำเฉพาะเซ็กเมนต์นั้นๆ เพื่อให้เป็นผู้เชี่ยวชาญในเซ็กเมนต์นั้นๆ เพราะไม่มีใครที่เก่งไปทุกเรื่อง รู้ไปทุกเรื่อง และทำได้ทุกเรื่อง ถ้าพฤกษาทำทุกเซ็กเมนต์โดยไม่แบ่งบิซิเนส ยูนิต โอกาสเจ็บตัวในเซ็กเมนต์ที่ไม่เชี่ยวชาญจะสูงมาก

ทางด้านภาพรวมเศรษฐกิจในปีหน้า คาดว่าจะยังขยายตัวได้อย่างน้อย 57% แต่ถ้าการเมืองยังไม่นิ่ง คาดว่าจะโตได้เพียง 5% โดยเชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอีก 2-3 ปีข้างหน้า จะยังเติบโตได้ไม่น้อยกว่า 5% ต่อเนื่อง จากความต้องการที่อยู่อาศัยที่มีต่อเนื่องทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด