สารพัดปัญหาขย่ม ศก.ไทย

ปัจจุบันภาวะเศรษฐกิจไทยยังถือว่าอยู่ในภาวะสุ่มเสี่ยง เพราะต้องเผชิญกับปัจจัยลบหลายประการ ไม่ว่าจะเป็นภาวะเศรษฐกิจโลกที่แม้ว่าจะเริ่มฟื้นตัว แต่ก็เป็นไปอย่างเปราะบาง ภาระหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้น รวมไปถึงความผันผวนทางการเมืองในประเทศ แต่บรรดากูรูหรือผู้เชี่ยวชาญทางเศรษฐกิจมองว่าเศรษฐกิจไทยในปีหน้ายังมีโอกาสเติบโต ขณะที่บรรดาผู้ประกอบการรวมถึงผู้บริโภคต้องเร่งปรับตัวด้วย

อนันต์ อัศวโภคิน ประธานกรรมการและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มองทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2557 ว่าจะมีอัตราการเติบโตแต่อยู่ในระดับปานกลาง โดยยอดขายของผู้ประกอบการจะไม่โตไปมากกว่าปีนี้ เนื่องจากปัจจุบันตัวเลขการขายและโอนกรรมสิทธิ์เติบโตมากอยู่แล้ว

ปัญหาสำคัญของภาคอสังหาฯ ที่ทุกฝ่ายต้องระมัดระวัง คือ หนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ หรือเอ็นพีแอล ที่ปรับเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่ไตรมาส 3 ที่ผ่านมา และคาดว่าจะเพิ่มขึ้นอีก เนื่องจากผู้บริโภคมีภาระหนี้เพิ่มขึ้น โดยเริ่มเห็นการผ่อนชำระล่าช้าเกิน 60 วันมากขึ้น และธนาคารเพิ่มความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยที่วางเงินดาวน์ต่ำกว่า 10% เพราะกลุ่มที่ดาวน์ต่ำจะไม่มีวินัยทางการเงิน มีการเก็บออมเงินน้อย ส่วนอาชีพอิสระในภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ทำให้รายได้ลดลงมากก็ทิ้งเงินดาวน์ได้เช่นกัน สิ่งหนึ่งที่ป้องกันได้คือ เพิ่มเงินดาวน์อย่างน้อย 15% เพื่อป้องกันการทิ้งดาวน์

นอกจากนี้ ปัญหาของผู้ประกอบการ คือ แบ็กล็อกด้อยคุณภาพ ขายได้โอนไม่ได้ ซึ่งเกิดจากความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของธนาคารและภาระหนี้ของลูกค้าที่เพิ่มสูงขึ้น ปัญหาขาดแคลนแรงงานจะยังคงมีอย่างต่อเนื่อง ซึ่งผู้ประกอบการที่มีแบ็กล็อกจำนวนมากอยู่ในมือจะประสบปัญหาด้านการก่อสร้างและส่งมอบไม่ทันตามกำหนด อีกทั้งต้นทุนก่อสร้างที่ปรับเพิ่มสูงขึ้นจะส่งผลให้ค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น แม้ว่าผู้ประกอบการจะเซ็นสัญญาก่อสร้างและล็อกราคาวัสดุล่วงหน้าแล้วก็ตาม หากต้นทุนเพิ่มมากๆ ผู้รับเหมาอาจทิ้งงานได้

ประเด็นที่น่าเป็นห่วงอีกประการ คือ ผู้ประกอบการรายกลางรายเล็ก จะต้องปรับตัวรับกับการแข่งขันของรายใหญ่ โดยเฉพาะด้านการก่อสร้างที่รายใหญ่จะหันมาลงทุนระบบก่อสร้างสำเร็จรูป หรือพรีแฟบ ทำให้สร้างไว และผลิตบ้านได้ปีละมากๆ อีกทั้งยังลดปัญหาเรื่องแรงงานลงได้ แต่รายกลางรายเล็ก ก็ไม่ควรลงทุนสร้างโรงงานผลิตแผ่นพื้นและผนังสำเร็จรูปหรือโรงงานพรีแฟบเอง เพราะหากจำนวนบ้านไม่มากพอ วัสดุจะเหลือ กลายเป็นต้นทุนที่ต้องแบกรับ

อย่างไรก็ตาม แม้ว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีกำไรขั้นต้นสูงมาก ไม่ต่ำกว่า 3035% แต่ปัจจุบันค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานของผู้ประกอบการก็เพิ่มขึ้นมาก อาทิ ค่าใช้จ่ายในด้านบุคลากร ค่าโฆษณา การตลาด และการก่อสร้าง ทำให้ผู้ประกอบการต้องบริหารจัดการให้ดี ตัดสิ่งที่ไม่จำเป็นออก ซึ่งหลักสำคัญในการดำเนินธุรกิจอสังหาฯ คือ 1.คุณภาพการก่อสร้าง 2.บริการทั้งก่อนขายและหลังการขาย และ 3.ระยะเวลาที่สัญญากับลูกค้า

ชานนท์ เรืองกฤตยา ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯ ตามแนวรถไฟฟ้า โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมยังมีโอกาสเติบโตสูง ซึ่งจะมีสถานีเกิดใหม่ในปี 2562 ไม่ต่ำกว่า 222 สถานี จากปัจจุบัน 63 สถานี ความต้องการอยู่อาศัยของคนจะอยู่ในเมืองมากขึ้น ซึ่งที่ผ่านมากลุ่มลูกค้าดังกล่าวถูกปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินเพียง 1% ถือว่าต่ำมาก

ธนวรรธน์ พลวิชัย รองอธิการบดีฝ่ายวิจัยและผู้อำนวยการศูนย์พยากรณ์เศรษฐกิจและธุรกิจ มหาวิทยาลัยหอการค้าไทย กล่าวว่า หากการลงทุนจากภาครัฐส่วนนี้ชะลอลงไป แน่นอนว่าจะกระทบต่อการเติบโตของจีดีพีในปีหน้า ซึ่งอาจจะโตไม่ถึง 4% จากเดิมที่ควรจะโตในระดับ 5% และไม่ต่ำกว่า 4% รวมถึงจะกระทบต่อการเติบโตในอีก 5 ปีข้างหน้าด้วย

ดังนั้น ช่วงต้นเดือน ธ.ค. ศูนย์พยากรณ์เศรษฐกิจฯ จึงเตรียมปรับลดประมาณการเศรษฐกิจไทย (จีดีพี) จากเดิมที่คาดว่าจะขยายตัว 33.3% หลังการประชุมเพื่อรับทราบข้อมูลจากหอการค้าทั่วประเทศในช่วงต้นสัปดาห์หน้า เพื่อให้สอดคล้องกับสภาพเศรษฐกิจที่แท้จริงและปัจจัยเสี่ยงที่เพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะสถานการณ์ความไม่สงบทางการเมืองที่ยังไม่มีข้อยุติ