ลงทุนอสังหาฯฝ่าวิกฤตคอนโดผลตอบแทนยังคุ้มทุน

ใครจะรู้ว่าอนาคตจะร่ำรวยด้วยอสังหาริมทรัพย์ เพราะส่วนใหญ่รวยโดยไม่รู้ตัว เห็นได้จากบ้านที่อยู่อาศัยตั้งแต่เด็ก จนกลายเป็นมรดก มีราคาเพิ่มขึ้นจากเดิมหลายเท่าตัว โดยเฉพาะในย่านใจกลางธุรกิจอย่างสุขุมวิท รวมไปถึงหลายพื้นที่ของกรุงเทพฯ ที่ราคาปรับตัวสูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัด

เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการบริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตขึ้นต่อเนื่องทุกปี ไม่ว่าเศรษฐกิจของประเทศจะต้องเผชิญกับภาวะวิกฤต เห็นได้จากในช่วงปี 2552 ที่มีการชุมนุมทางการเมืองที่ร้อนแรง ในช่วงเดือน เม.ย. 2552 หรือแม้แต่เหตุการณ์น้ำท่วมใหญ่เมื่อปลายปี 2554 ที่หลายคนคิดว่าในบางทำเลที่ถูกน้ำท่วมหนัก ราคาอสังหาฯ จะตกต่ำ แต่กลับไม่ส่งผลกระทบ จึงมั่นใจว่าเหตุการณ์ทางการเมืองในครั้งนี้ ก็จะไม่ส่งผลกระทบกับตลาดอสังหาฯ ในระยะยาวอย่างแน่นอน

“วิกฤตต่างๆ ที่เกิดขึ้น ไม่เคยส่งผลให้ราคาอสังหาฯ ตกต่ำลงเลย เพราะเป็นสินทรัพย์ที่ลงทุนแล้วให้ผลตอบแทนดีที่สุด ชนะเงินเฟ้อ แถมดีกว่าการฝากเงินไว้กับธนาคารหรือการซื้อหุ้น แต่การถือครองอสังหาริมทรัพย์จะต้องใช้เวลา และขึ้นอยู่กับศักยภาพของทำเลนั้นๆ ด้วย” เกษรา กล่าว

ปัจจุบันจะเห็นได้จากการลงทุนซื้อบ้าน ทาวน์เฮาส์ สามารถสร้างผลตอบแทนให้กับผู้ลงทุนได้เป็นกอบเป็นกำ โดยราคาเฉลี่ยมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เช่น ปี 2556 ราคาเฉลี่ยของบ้านอยู่ที่ 5.91 ล้านบาท สูงขึ้น 25.4% เมื่อเทียบกับปี 2552 ที่ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 4.72 ล้านบาท ขณะที่ทาวน์เฮาส์ในช่วงเวลาเดียวกัน มีราคาเฉลี่ยสูงขึ้น 36.1%

ขณะที่การลงทุนในคอนโดมิเนียม นอกจากประโยชน์เพื่อการอยู่อาศัยแล้ว หากไม่ได้อยู่เอง ก็สามารถปล่อยเช่าได้ โดยราคาเฉลี่ยของคอนโดมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในปี 2556 ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ตารางเมตรละ 101,206 บาท สูงขึ้นถึง 48% เมื่อเทียบกับปี 2552 ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ตารางเมตรละ 68,405 บาท

ทั้งนี้ ราคาเฉลี่ยของบ้านและทาวน์เฮาส์ที่นำมาคำนวณเฉลี่ยมาจาก 5 ทำเลเด่นของกรุงเทพฯ และปริมณฑล ได้แก่ มีนบุรีหนองจอกลาดกระบัง, ราษฎร์บูรณะบางขุนเทียนจอมทอง, คลองหลวงธัญบุรีลำลูกกา, บางใหญ่บัวทองบางกรวยไทยน้อย และบางพลีเมืองสมุทรปราการ ส่วนราคาเฉลี่ยของคอนโด ได้แก่ โซนบางนาสุวรรณภูมิ, อ่อนนุชแบริ่ง, รัชดาภิเษก (ลาดพร้าวอโศกคลองเตย), ตากสินบางหว้า, บางซื่อเมืองนนท์ และแครายหลักสี่รามอินทรา เป็นโซนที่เกาะตามแนวเส้นรถไฟฟ้า ทำให้เกิดการกระจายตัวของเมือง

ตลาดคอนโดที่ให้ผลตอบแทนที่ดี ขึ้นอยู่กับอุปสงค์และอุปทานในย่านนั้นๆ เช่น คอนโดในย่านแครายหลักสี่รามอินทรา อัตราการเติบโตของราคาเมื่อปี 2552 อยู่ที่ตารางเมตรละ 42,715 บาท ปัจจุบันอยู่ที่ตารางเมตรละ 63,429 บาท โดยยกตัวอย่างห้องชุดขนาด 30 ตารางเมตร เฉลี่ยค่าเช่า 8,000 บาทต่อเดือน หรือได้อัตราผลตอบแทนเฉลี่ยต่อปี 5.05%

คอนโดทำเลตากสิน บางหว้า เป็นทำเลที่น่าสนใจเช่นกัน อัตราการเติบโตของราคาเมื่อปี 2552 อยู่ที่ตารางเมตรละ 91,326 บาท ปัจจุบันอยู่ที่ตารางเมตรละ 139,124 บาท ขณะที่อัตราค่าเช่าห้องขนาด 30 ตารางเมตร เฉลี่ยอยู่ที่ 1.5 หมื่นบาทต่อเดือน มีอัตราผลตอบแทนเฉลี่ยต่อปีอยู่ที่ 4.31%

สำหรับตลาดคอนโด รัชดา ลาดพร้าว อโศก คลองเตย เป็นทำเลที่มีอุปสงค์และอุปทานเกิดขึ้นมาก ราคาห้องชุดเมื่อปี 2552 อยู่ที่ตารางเมตรละ 114,005 บาท ปัจจุบันขยับเพิ่มเป็น 166,510 บาทต่อตารางเมตร ขณะที่สัดส่วนราคาที่อยู่อาศัยต่อค่าเช่า ห้องขนาด 30 ตารางเมตร อัตราค่าเช่าอยู่ที่ 1 หมื่นบาทต่อเดือน เนื่องจากในทำเลนี้มีอุปทานออกมาจำนวนมากจึงทำให้ราคาค่าเช่าลดลง แต่ราคาซื้อขายยังสูงขึ้น

ด้านสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ราคาอสังหาฯ มีแต่จะเพิ่มขึ้น ถ้าหากเทียบกับ 30 กว่าปีที่ผ่านมา บ้านเดี่ยว 50 ตารางวา อยู่ที่ 2.8 แสนบาท ไม่เกิน 3 แสนบาท แต่ ณ วันนี้ราคาบ้านเดี่ยวในกรุงเทพฯ ราคาไม่ต่ำกว่า 3 ล้านบาท เพิ่มขึ้นกว่า 10 เท่าตัว ทั้งจากต้นทุนที่ดิน ค่าแรงก่อสร้าง รวมไปถึงปัจจัยด้านระบบคมนาคมขนส่ง

ทั้งนี้ ตัวเลขการเปิดตัวคอนโด 10 เดือนแรกปีนี้ อยู่ที่ 7.7 หมื่นยูนิต บ้านจัดสรร 3.3 หมื่นยูนิต ซึ่งคอนโดเปิดเพิ่มขึ้นมากกว่าเท่าตัว และจากการมีรถไฟฟ้า รวมถึงการใช้ชีวิตสมัยใหม่ที่ต้องการความคล่องตัว เชื่อว่าอนาคตข้างหน้า เมื่อรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายทั้ง 10 สายแล้วเสร็จ รวมถึงการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน จะยิ่งเป็นปัจจัยหนุนให้อสังหาฯ เติบโตต่อเนื่องต่อไป โอกาสลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก็ย่อมเปิดกว้างด้วยเช่นกัน