คอนโดดีมานด์แท้หรือเทียม

อีก 2 เดือนจะจบปี 2556 ทุกค่ายอสังหาฯ เร่งขายเร่งปิดโครงการเพื่อจะทำยอดประจำปี ตัวเลขที่น่าสนใจของทุกค่าย โดยเฉพาะบริษัทที่อยู่ในตลาดหุ้นจะมีตัวเลข 1) “ยอดขาย” ที่มีการจอง การผ่อน เรียกกันว่า “Stock ยอดขาย” และ 2) “ยอดโอน” ยอดนี้สำคัญกว่ายอดขาย เพราะจะมีเงินสดเข้ามาและเป็นรายได้ประจำปีของแต่ละบริษัท

ผู้ประกอบการขนาดใหญ่ในตลาดหุ้นจำเป็นต้องเติบโตในทุกสถานะไม่ว่าเศรษฐกิจดีหรือไม่ เพราะมิฉะนั้นราคาหุ้นจะตกจึงต้องกินรวบทุกตลาดทุกสินค้าทุกทำเล จึงเห็นได้ว่าสินค้าอสังหาฯ “ราคาต่อยูนิตถูกลง แต่ราคาต่อต.ร.ม.แพงขึ้น

ที่น่าสนใจก็คือมีบริษัทยักษ์ใหญ่เปิดแนวคิดใหม่ คือแทนที่จะสร้างอาคารเดียว แต่สร้างเป็นชุมชน หรือ Township นั่นคือ LPN สร้างเมืองขนาดเล็ก 1 หมื่นยูนิต ห้องเล็กก็จริงแต่ให้ส่วนกลางขนาดใหญ่เป็นเมืองเล็กๆ มีศูนย์การค้า มีที่พักผ่อน ไม่รู้ว่าจะมีโรงเรียนและสุขอนามัยได้หรือไม่เหมือน Concept New Town ในประเทศอังกฤษหรือที่ฮ่องกง Condo ยูนิตเล็กก็จะมีความหมายเป็นส่วนหนึ่งของเมืองเล็ก กิน เล่น ทำงาน ใช้พื้นที่ส่วนกลาง ส่วน Condo เอาไว้ซุกหัวนอน

แต่ Condo ในกลางเมืองใหญ่ ตลาดผู้ซื้อกำลังเปลี่ยนไปออกตัวกันเป็นว่าเล่น ขายวันเดียวหมด 1,000 ยูนิต ไม่มีใครทำได้ในโลก ยกเว้นรายใหญ่ของไทย เทคนิคการขายแพรวพราวจะไม่ซื้อก็ต้องซื้อ คำถามที่น่าสนใจคือ “ใครคือผู้ซื้อ” ซื้ออยู่จริงเป็นบ้านหลังแรกแค่ไหน มีการทำ Pilot test จากผู้ซื้อ Condo ขนาดเล็กใกล้รถไฟฟ้าว่าเป็นหลังแรกหรือเปล่า ปรากฏว่า 65% เป็นผู้ซื้อหลังที่ 2-3 และ 4 เกิดการลงทุนตั้งเป็นบริษัทซื้อร่วม 20-30 ห้องไปขายต่อ ขายไม่ได้ก็เช่าไปก่อน

ดังนั้น ตลาด Condo เล็กปัจจุบันเป็นตลาด “ยี่ปั๊ว” “ซาปั๊ว” มิใช่ตลาดมือแรกเหมือนเดิม คำถามอีกก็คือ จะเรียกว่าเป็น “Demand แท้หรือเทียม” ผู้ประกอบการจะเชื่อว่าไม่ว่าจะซื้ออยู่เอง ซื้อลงทุน และซื้อเก็งกำไร ถือเป็น Demand ทั้งสิ้น น่ากลัวว่าจะล้นตลาดแค่ไหนในอนาคตที่ผ่านมาก็ไม่กลัว “ฟองสบู่” เพราะบริษัทยักษ์มิได้กู้เงินธนาคาร แต่ใช้การออกพันธบัตรมาสร้าง

ขณะที่สินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งแข่งกันจนสุดซอย 0% ไม่มีเงินดาวน์ กู้ได้ 100% อยู่ล่วงหน้า 6 เดือนถึง 1 ปี ก็เป็นการเติมเชื้อเพลิงเข้าสู่ตลาดอสังหาฯ อย่างเรื่องเศรษฐกิจตกต่ำทั่วโลกอสังหาฯ มีส่วนทุกครั้ง และผู้คุมเกมทุกประเทศคือ ธนาคารกลาง ธปท. และคลัง ซึ่งก็ดูว่าจะพอใจกับ “สภาวะตลาดที่...อยู่ปัจจุบัน”

อีก 2 อาทิตย์เราอาจจะพบความจริงมากขึ้นเมื่อ 3 สมาคมจัดใหญ่ประจำปลายปี คือ “มหกรรมขายบ้านและ Condo ครั้งที่ 29 ที่ศูนย์สิริกิติ์ ในวันที่ 1417 พ.ย.นี้ ว่าตลาดจะเป็นอย่างไรแน่ ทุกครั้งมีการสำรวจก็ขอให้สำรวจด้วยว่าซื้อหลังแรกกี่ % และ Condo กับบ้านเดี่ยวทาวน์เฮาส์จะมีสัดส่วนแค่ไหน และกรุงเทพฯ ปริมณฑล กับต่างจังหวัดสัดส่วนเป็นอย่างไร

สำหรับผู้บริโภคอย่ากลัวตลาดกำลังเป็นของผู้ซื้อ คิดให้ดี เปรียบเทียบให้ดี อย่าหลงกับคำเชื้อเชิญจนลืมตัว ราคาขณะนี้ Over Pricing ขอให้ทุกคนโชคดี ผู้ประกอบการก็อย่าโลภมากนัก และการเมืองก็เลิกทะเลาะกันได้ไหม