'คอนโดรีเซล' แผลงฤทธิ์ ถูกกว่า 30% ชิงตลาดห้องชุดมือหนึ่ง

ปี 2556 นับเป็นปีที่คอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่ปรับฐานราคาขายสูงกว่าปีที่แล้วมากถึง 20% ซึ่งเป็นผลมาจากราคาที่ดินและต้นทุนก่อสร้างขยับขึ้นแรงมาก แรงเกินกว่ากำลังซื้อของผู้บริโภคจะขยับตามทัน นั่นจึงเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ผู้บริโภคที่ต้องการที่อยู่อาศัยในเมืองหันกลับมามองหาคอนโดที่นำออกขายโดยผู้ซื้อมือแรก หรือที่เรียกว่า คอนโด รีเซล อีกครั้ง

สำหรับคอนโดรีเซล เป็นคอนโดของนักลงทุนรายย่อยที่นำกลับมาขายในตลาดใหม่เมื่อได้ราคาที่ต้องการแล้ว ซึ่งบางห้องชุดอาจเคยมีผู้อยู่อาศัยแล้ว ทั้งเจ้าของอยู่เอง หรือปล่อยเช่า หรือไม่เคยอยู่อาศัยเลย เพราะผู้ซื้อต้องการเก็บไว้ลงทุนปล่อยขายโดยเฉพาะก็มีเช่นกัน

ในช่วง 2-3 ปีก่อนที่ราคาคอนโดใหม่ยังไม่สูงมาก ผู้ซื้อส่วนใหญ่จะเลือกซื้อคอนโดมือหนึ่ง เพราะเหมือนได้ของใหม่แกะกล่องในราคาที่ไม่ต่างกับคอนโดรีเซล ทำให้ช่วงเวลาดังกล่าวคอนโดรีเซลไม่ได้เป็นที่สนใจมากนัก แต่เพราะปัจจัยเรื่องต้นทุนต่างๆ วันนี้ ตลาดคอนโดรีเซลกลับมาคึกคักรอบใหม่ สะท้อนได้จากยอดขายคอนโดรีเซลที่เร็วขึ้นกว่าอดีต

ภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า ราคาคอนโดรีเซลในทำเลใกล้เคียงกัน ขนาดใกล้เคียงกัน ถูกกว่าคอนโดใหม่ที่อยู่ระหว่างก่อสร้างเฉลี่ย 30% ซึ่งถือว่าสูงมาก โดยเฉพาะกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อจำกัดจะเริ่มนำคอนโดใหม่มาเปรียบเทียบกับคอนโดรีเซล

“หากประเมินแล้วว่ารูปแบบห้อง สิ่งอำนวยความสะดวกไม่ต่างกันมาก ก็จะเลือกคอนโดรีเซลแทน โดยเฉพาะคอนโดรีเซลที่อายุไม่เกิน 1-2 ปี จะได้รับความสนใจมาก รองลงมาเป็นกลุ่มอาคารชุดอายุไม่เกิน 5 ปี” ภูมิภักดิ์ กล่าว

ทั้งนี้ จากการสำรวจราคาขายคอนโดโครงการใหม่ในย่านสุขุมวิท หากเป็นอาคารสูง (เกินกว่า 8 ชั้น) ปีนี้ราคาขายเฉลี่ยขยับขึ้นมาเป็น 1.9 แสนบาทต่อ ตร.ม. และมีแนวโน้มจะขยับขึ้นเป็นเฉลี่ย 2 แสนบาทต่อ ตร.ม.ในปีหน้า ส่วนอาคารโลว์ไรซ์ (ไม่เกิน 8 ชั้น) ปีนี้ราคาขายเฉลี่ยแตะ 1.4 แสนบาทต่อ ตร.ม. และปีหน้ามีแนวโน้มจะขยับขึ้นเป็นเฉลี่ย 1.5-1.6 แสนบาทต่อ ตร.ม.

ทางด้านราคาคอนโดรีเซล กลุ่มอาคารสูง ปีนี้เสนอขายเฉลี่ย 1.4 แสนบาทต่อ ตร.ม. ปรับขึ้นจาก 1.3 แสนบาทต่อ ตร.ม. ในปี 2554 ส่วนกลุ่มอาคารโลว์ไรซ์ราคาขายเฉลี่ยปีนี้ 1.34 แสนบาทต่อ ตร.ม. ขยับขึ้นจาก 1.1 แสนบาทต่อ ตร.ม. ในปี 2554

ภูมิภักดิ์ กล่าวอีกว่า หากยกตัวอย่างให้เข้าใจชัดเจนขึ้น คอนโดที่ได้รับความนิยมส่วนใหญ่จะเป็นห้องชุดแบบ 1ห้องนอน ขนาด 30-40 ตร.ม. ถ้าเป็นคอนโดรีเซล ราคาขายประมาณ 4-5 ล้านบาทต่อยูนิต แต่ห้องชุดใหม่ ขนาดใกล้เคียงกัน ทำเลใกล้เคียง ราคาปัจจุบันอยู่ที่ 7-8 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม แม้ว่าราคาคอนโดจะปรับขึ้นอย่างร้อนแรง แต่ทางฝั่งอัตราค่าเช่าไม่ได้ขยับขึ้นมากนัก เนื่องจากอุปทานห้องชุดเพื่อเช่าในตลาดมีจำนวนมาก แต่แนวโน้มที่น่าสนใจคืออัตราค่าเช่าอาจไม่หวือหวา แต่โอกาสในการปล่อยเช่าในปัจจุบันดีกว่าอดีตมาก เพราะสัดส่วนการปล่อยเช่าได้เพิ่มขึ้นเป็น 70% จากอดีต 50%

ทั้งนี้ ปัจจัยที่ทำให้การปล่อยเช่ามีความเคลื่อนไหวที่ดีขึ้น เพราะปัจจุบันกรุงเทพฯ เป็นศูนย์กลางการลงทุนในภูมิภาคอาเซียน โดยชาวญี่ปุ่นกลายเป็นผู้เช่าและผู้สนใจซื้อคอนโดรายสำคัญของตลาดกรุงเทพฯ มีสัดส่วนมากถึง 48% ของผู้เช่าทั้งหมด และกระจายทำเลออกไปไกลจากโซนสุขุมวิท 24 (ย่านพร้อมพงษ์) มากขึ้น โดยขยับไปทางทองหล่อ เอกมัย และพระโขนง

ขณะที่กลุ่มผู้เช่าและผู้ซื้อรายใหม่ๆ ที่น่าสนใจ ต้องยกให้กลุ่มชาวจีนและชาวเกาหลี โดยที่ผ่านมากลุ่มผู้เช่าชาวจีนและชาวเกาหลีจะนิยมทำเลรัชดาพระราม 9 เป็นหลัก แต่ปัจจุบันกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงมากขึ้นจะหันมาเลือกทำเลใจกลางสุขุมวิทแทน โดยโซนที่ยังมีอัตราเช่าดีที่สุดและราคาซื้อขายรีเซลดีที่สุด คือ เพลินจิตพระโขนง

สำหรับภาพรวมคอนโดใหม่ในย่านใจกลางเมือง บริเวณเพลินจิต สุขุมวิท ตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมามีอยู่ราว 2,327 ยูนิต ซึ่งเป็นทั้งยูนิตเหลือขายสะสมและยูนิตเปิดขายใหม่ โดยระหว่างปีมีการขายไปแล้ว 1,014 ยูนิต ปัจจุบันยูนิตเหลือขายมีประมาณ 1,313 ยูนิต

จากการประเมินสถานการณ์ของคอนโดมือหนึ่งที่เริ่มชะลอตัวในหลายทำเล เพราะราคาที่แพงขึ้นมากจนฝั่งผู้ซื้อยัง “ช็อก” ไม่หาย แต่ฝั่งคอนโดรีเซลกลับมีความเคลื่อนไหวที่ดีขึ้น จนอาจกล่าวได้ว่า เวลานี้คงเป็นโอกาสทองของกลุ่มคอนโดรีเซลอีกครั้ง