จับตาอสังหาฯเอเชีย ที่อยู่อาศัยคึกสำนักงานแผ่ว

ไนท์แฟรงค์ได้จัดทำวิจัยเจาะลึกเศรษฐกิจในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก พบว่า แม้ภาพรวมจะยังเติบโตเร็วกว่าภูมิภาคอื่น แต่แนวโน้มการเจริญเติบโตลดลงในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2556 โดยปัจจัยสำคัญคืออัตราการขยายตัวของเศรษฐกิจจีนที่ลดลงเหลือ 7.5% เมื่อสิ้นไตรมาส 2 ของปีนี้เทียบกับระยะเดียวกันของปีที่แล้ว ก่อให้เกิดความกังวลว่าอัตราการขยายตัวของเศรษฐกิจปีนี้อาจลดต่ำลงกว่าปีที่แล้ว ขณะที่แนวโน้มเศรษฐกิจสหรัฐจะแผ่วปลายในไตรมาส 3 ที่ผ่านมาอัตราดอกเบี้ยพันธบัตรสหรัฐที่เพิ่มขึ้น ทำให้เงินทุนไหลออกจากภูมิภาคนี้ และทำให้เงินตราของประเทศในเอเชียแปซิฟิกลดค่าลง โดยเฉพาะประเทศอินเดีย อินโดนีเซีย และไทย

เมื่อจับตาถึงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะเห็นว่าภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวโดยรวมในประเทศจีนได้ส่งผลถึงตลาดสำนักงานแล้ว โดยค่าเช่าสำนักงานชั้นไพรม์ในปักกิ่ง กว่างโจว และเซี่ยงไฮ้ลดลงตลอดช่วงครึ่งแรกของปีนี้ การปรับสมดุลของเศรษฐกิจในขณะนี้ก่อให้เกิดความไม่แน่ใจในเศรษฐกิจภาพรวม ซึ่งส่งผลต่อการขยายตัวของธุรกิจเข้าสู่พื้นที่สำนักงานใหม่ๆ

ขณะที่ประเทศอื่นๆ อย่างออสเตรเลียนั้น การเปลี่ยนแปลงในรัฐบาลเมื่อไม่นานมานี้น่าจะช่วยกระตุ้นการเติบโตในออสเตรเลียได้ ส่วนตลาดเช่าสำนักงานชั้นไพรม์ในญี่ปุ่นหดตัวเล็กน้อยในช่วงไตรมาส 2 ของปี แต่เชื่อว่าจะสามารถเติบโตอย่างมั่นคงตลอดช่วง 12 เดือนข้างหน้า

อินเดียก็เช่นเดียวกัน เพราะในขณะที่เศรษฐกิจกำลังเติบโตสูงกว่าปีก่อนและตลาดสำนักงานมีอัตราการเช่าสุทธิสูง แต่ค่าเช่าก็ปรับตัวในแบบออกแนวข้างและคาดว่าจะคงแนวโน้มเช่นนี้ต่อไปเมื่อคำนึงถึงอุปทานใหม่จำนวนมากที่จะเข้าสู่ตลาดในช่วง 36 เดือนข้างหน้า

สำหรับค่าเช่าสำนักงานชั้นไพรม์ในกรุงเทพมหานครยังคงสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ขณะที่จาการ์ตายังคงเป็นตลาดที่โดดเด่นด้วยค่าเช่าที่เติบโต 25.5% ในช่วง 6 เดือนแรกของปี ด้วยแรงขับเคลื่อนจากอุปสงค์ของภาคธุรกิจน้ำมันและก๊าซ ธนาคาร การเงินและการประกันภัยระดับนานาชาติ

ถึงแม้ว่าดัชนีสำนักงานชั้นไพรม์เอเชียแปซิฟิกของไนท์แฟรงค์จะขยับขึ้น 1.3% ในช่วงครึ่งแรกของปี แต่ก็ตกลง 0.1% ในช่วงไตรมาส 2 ซึ่งถือเป็นตัวเลขดัชนีที่เป็นลบครั้งแรกในรอบ 14 ไตรมาส ขณะที่ตัวเลขในภาพรวมทั่วทั้งภูมิภาค อัตราการเช่าในเมืองใหญ่ของเอเชียแปซิฟิกในช่วงครึ่งแรกของปีต่ำกว่าช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว 22.8%

ในด้านของดัชนีศูนย์การค้าชั้นไพรม์ของไนท์แฟรงค์ พบว่าขยับตัวสูงขึ้น 0.2% ในช่วงหกเดือนแรกของปี แต่ยังต่ำกว่าอัตรา 2.1% ของช่วง 6 เดือนก่อนหน้า ส่วนอัตราการเช่าทั่วทั้งเอเชียยังคงเติบโตอย่างมั่นคงยกเว้นปักกิ่ง ซึ่งมีค่าเช่าลดลงเล็กน้อย 0.7% ในช่วงสองไตรมาสแรกของปี กัวลาลัมเปอร์และเซี่ยงไฮ้มีการเติบโตของการเช่าสูงสุดในช่วงครึ่งแรกของปีที่ระดับ 5% และ 4% ตามลำดับ

กัวลาลัมเปอร์น่าจะมีอุปทานพื้นที่ค้าปลีกใหม่เพิ่มขึ้นเป็นจำนวนมากในช่วง 12 เดือนข้างหน้า และน่าจะมีอัตราค่าเช่าคงที่ตลอดช่วงเวลาที่เหลือของปี อัตราค่าเช่าในเซี่ยงไฮ้ก็น่าจะคงตัวเช่นกัน เนื่องจากจะมีพื้นที่ศูนย์การค้าใหม่อีก 3.5 แสนตารางเมตร เข้าสู่ตลาดใน 6 เดือนข้างหน้า

ยอดขายพื้นที่ค้าปลีกเติบโตในทุกตลาด เนื่องจากการเติบโตทางเศรษฐกิจและกระแสการเปลี่ยนแปลงสู่รูปแบบการค้าสมัยใหม่ แต่ความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลกยังคงกดความเชื่อมั่นของผู้บริโภคต่อไป ทั้งนี้การขยายตัวของชนชั้นกลางในประเทศที่กำลังพัฒนาในเอเชียจะเป็นแรงเสริมให้กับการเติบโตของการค้าปลีก ซึ่งรวมถึงสินค้าฟุ่มเฟือยเนื่องจากผู้บริโภคจำนวนมากยิ่งขึ้นจะหันมาให้ความสนใจกับรูปแบบการค้าปลีกสมัยใหม่และอีคอมเมิร์ซ

ปิดท้ายที่ตลาดการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งแรกของปีอยู่ที่ 5.79 หมื่นล้านเหรียญสหรัฐ ลดลงเล็กน้อย 1.8% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า โดยมีญี่ปุ่นเป็นผู้นำ โดยเพิ่มขึ้น 12.1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้าปริมาณการลงทุนที่บันทึกในช่วงครึ่งแรกของปี ค.ศ. 2013 อยู่ที่ 57.9 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ ลดลงเล็กน้อย 1.8% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้าแต่สูงขึ้น 9.6% จากครึ่งหลังของปี ค.ศ. 2012 ประเทศญี่ปุ่นยังคงเป็นตลาดที่มีความคึกคักมากที่สุด ตามด้วยออสเตรเลีย ฮ่องกง จีนและเกาหลีใต้

ปริมาณการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นเพิ่มขึ้น 12.1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า บรรยากาศที่เป็นบวกนี้เกิดขึ้นได้ด้วยการใช้มาตรการกระตุ้นทางการเงินและการคลัง นอกจากนี้การอ่อนค่าของเงินเยนก็ได้ทำให้มีนักลงทุนจากต่างชาติสนใจมาลงทุนมากขึ้นด้วยในช่วงหกเดือนที่ผ่านมา อาทิ AXA Real Estate, GE Capital และ Goldman Sachs เมื่อมีเงินทุนเข้าสู่ตลาดมากขึ้น ผลตอบแทนจากสำนักงานชั้นไพรม์จึงลดลงเหลือ 4.0%

ออสเตรเลียเองก็มีธุรกรรมคึกคักมากขึ้นในช่วงครึ่งปีโดยมีมูลค่าสูงถึง 13.2 พันล้านดอลลาร์สหรัฐและมีซิดนีย์เป็นเมืองที่มีตลาดคึกคักที่สุด การเปลี่ยนมือที่โดดเด่นที่สุด ได้แก่ การถ่ายโอนพอร์ทโฟลิโอของรัฐบาลนิวเซาธ์เวลส์ไปยังเครือ Cromwell Property ที่มูลค่า 373 ล้านดอลลาร์สหรัฐและอาคาร AAMI ในย่านซิดนีย์ตอนเหนือเข้า Investa Office Fund ที่มูลค่า 118 ล้านดอลลาร์สหรัฐ

เวียดนามเริ่มมีความคล่องตัวกลับคืนมาอีกครั้งแม้ว่าวิกฤตของภาคธนาคารยังไม่สิ้นสุด ธุรกรรมที่มีมูลค่าสูงสุดที่บันทึกไว้คือการขาย Eden Center (Vincom Center A) ให้แก่ผู้ซื้อในประเทศที่ราคา 470 ล้านดอลลาร์สหรัฐ

ในด้านขนาดของธุรกรรมโดยเฉลี่ย (สำหรับธุรกรรมที่มีขนาดเกินกว่า 10 ล้านดอลลาร์สหรัฐ) สิงคโปร์มีความโดดเด่นด้วยขนาดล็อทโดยเฉลี่ย 111 ล้านดอลลาร์สหรัฐ แม้ว่าตัวเลขนี้จะไม่รวมธุรกรรมจำนวนมากที่มีมูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านดอลลาร์สหรัฐก็ตามอย่างเช่น พื้นที่สำนักงาน อุตสาหกรรมและค้าปลีกแบบแบ่งกรรมสิทธิ์ จำนวนนักลงทุนในพื้นที่ค้าปลีกซึ่งเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ขนาดเล็กที่เพิ่มจำนวนมากขึ้นนั้นเป็นผลพวงโดยตรงจากมาตรการลดความร้อนแรงที่เราได้เห็น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในประเทศจีน สิงคโปร์และฮ่องกง

การเปลี่ยนแปลงข้อบังคับและความรุ่งเรืองของรัฐสวัสดิการในประเทศที่กำลังพัฒนาของเอเชียเอื้ออำนวยการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบข้ามประเทศ นักลงทุนยังคงสามารถเข้าถึงการลงทุนทางเลือกต่างๆมากขึ้น รวมถึงอสังหาริมทรัพย์ซึ่งน่าจะดำเนินต่อไปในเมื่อการจัดสรรขยับตัวถึงระดับที่เห็นกันในโลกตะวันตก โดยเฉพาะอย่างยิ่งหลังจากที่คณะกรรมการกำกับการประกันของจีน (CIRC) ได้ออกประกาศชี้แจงเมื่อเดือนตุลาคม ค.ศ. 2012 แล้วบริษัทผู้ประกันของจีนก็เริ่มออกไปลงทุนในต่างประเทศ อาทิ การซื้ออาคาร Lloyds Building ที่ลอนดอนของ Ping An Insurance Group เป็นมูลค่า 260 ล้านปอนด์ บริษัทประกันของเกาหลีใต้ก็ยังคงลงทุนในต่างประเทศต่อเนื่องด้วย เช่น National Pension Service (NPS) ที่เข้าซื้อหุ้น 50% ใน Erina Fair, Regional Sydney และ Central Plaza ที่เซี่ยงไฮ้

ความสำคัญที่เพิ่มมากขึ้นของกองทุนเงินบำนาญรัฐ กองทุนประกันและกองทุนความมั่งคั่งแห่งชาติเป็นที่สังเกตเห็นได้ชัดเจนมากเมื่อพิจารณาจากปริมาณของเม็ดเงินที่ลงทุนในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิคโดยสถาบันเหล่านี้ (ดูภาพประกอบ 14) ตัวเลขเหล่านี้ยังไม่รวมเงินลงทุนในยุโรปและอเมริกาเหนือและใต้ซึ่งมีทรัพย์สินชั้นไพรม์ในทำเลดีๆของเมืองประตูด่านสำคัญที่ยังคับดึงดูดเงินของสถาบันในภูมิภาคต่อไป

ทรัพย์สินที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ในตลาดมักถูกมองว่าเป็น “เซฟเฮเว่น” ในช่วงเวลาแห่งความไม่แน่นนอน แต่หากได้พิจารณาความผันผวนของระดับการเช่าพื้นที่สำนักงานชั้นไพรม์ในตลาดต่างๆทั่วทั้งภูมิภาคแล้วก็อาจต้องตกใจได้ (ดูภาพประกอบ 17) ตลาดสำคัญอย่างเช่นสิงคโปร์และฮ่องกงเป็นตลาดที่ผันผวนที่สุด ทรัพย์สินยังคงเปลี่ยนมือที่ระดับผลตอบแทนต่ำที่สุดในภูมิภาค ผลตอบแทนนี้จะยังคงอยู่ในระดับที่ต่ำต่อไปเนื่องจากน้ำหนักของเงินทุน การขาดแคลนโอกาสและความหวังระยะยาวที่จะเห็นการเติบโตของระดับการเช่าและเงินทุน และการที่เศรษฐกิจเหล่านี้เป็นเศรษฐกิจแบบเปิดจึงย่อมหมายความว่าตลาดเหล่านี้จะมีความอ่อนไหว (ทั้งในทางที่ดีและไม่ดี) ต่อเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นในเศรษฐกิจโลกในวงกว้าง

ความเสี่ยงและโอกาส

ความเสี่ยง สภาพแวดล้อมที่เป็นการกระตุ้นทางการเงินและการคลังแบบหลายระดับความเร็วนำไปสู่อัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มสูงขึ้นและความไม่แน่นอนเกี่ยวกับเศรษฐกิจในภูมิภาค

ผลตอบแทนจากพันธบัตรที่สูงขึ้นลดสเปรดของผลตอบแทนจากอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเดิมนั้นกว้างเมื่อเทียบกับพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปี

เศรษฐกิจจีนที่โยงใยกันมากขึ้นแต่ยังคงชะลอตัวต่อเนื่องส่งผลต่อเศรษฐกิจต่างๆและตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วทั้งภูมิภาค

โอกาส

การทำให้เศรษฐกิจสหรัฐฯแกร่งตัวขึ้นเพื่อเพิ่มความสนใจของบริษัทต่างๆในการลงทุนในตลาดเกิดใหม่ของเอเชียอาจกระตุ้นอุปสงค์สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ในภูมิภาคได้

เศรษฐกิจจีนที่เริ่มเกิดความเสถียรจะปรับตัวเข้าหาการบริโภคในประเทศและเพิ่มอุปสงค์สำหรับพื้นที่ค้าปลีกและระบบลอจิสติกส์ที่เกี่ยวข้องกับการค้าปลีก

การปรับตัวของค่าเงินทั่วทั้งภูมิภาค โดยเฉพาะอย่างยิ่งเงินดอลลาร์ออสเตรเลียและเงินเยนญี่ปุ่น ทำให้เกิดโอกาสที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนจากต่างประเทศที่จะเข้าลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ชั้นไพรม์ในตลาดเหล่านี้