วรรณชิงขายกองยูนิลอฟท์

เลี่ยงกองอสังหาฯอินฟราฯระดม2แสนล.ชูทำเลบนศาลายาปันผลอย่างต่ำ6.5%ต่อปี

วรรณ คาดกองอสังหาฯอินฟราฯ ดูด 2 แสนล. ชิงส่งกองใหม่ลงทุนหอพักแถวศาลายา ปันผล 6.5% ต่อปี

นายวิน อุดมรัชตวนิชย์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวม (บลจ.) วรรณ เปิดเผยว่า คาดว่าในไตรมาส 4 ปีนี้ไตรมาสแรกปี 2557 จะมีกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และกองทุนอินฟราสตรัคเจอร์ในระบบออกมาเสนอขายประมาณ 2 แสนล้านบาท ทำให้บริษัทเลี่ยงเสนอขายกองทุนทั้งสองประเภทในช่วงดังกล่าว อีกทั้งเป็นช่วงที่มีหุ้นกู้เสนอขายจำนวนมาก

“หากสินทรัพย์ดีก็น่าจะขายได้ แต่ส่วนใหญ่กองทุนที่เสนอขายเป็นการลงทุนประเภทสิทธิการเช่า จึงแนะนำให้ดูผลตอบแทนหลังหักเงินต้นว่าได้เท่าไร เพราะนักลงทุนบางส่วนอาจยังไม่เข้าใจว่าเป็นการจ่ายเงินปันผลไปพร้อมกับทยอยคืนเงินต้น ซึ่งการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ควรได้ผลตอบแทนสูงกว่าอัตราผลตอบแทนของพันธบัตร 10 ปี อย่างน้อย 12% จากปัจจุบันผลตอบแทนพันธบัตร 10 ปี อยู่ที่ประมาณ 4%” นายวิน กล่าว

ปัจจุบันบริษัทอยู่ระหว่างเสนอขายกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ยูนิลอฟท์ ประเภทลงทุนในกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ (ฟีโฮลด์) ตั้งแต่วันที่ 14-25 ต.ค. 2556 ลงทุนครั้งแรกในโครงการหอพักยูนิลอฟท์ ศาลายา อาคาร 8 ชั้น 3 อาคาร บนที่ดิน 4375.9 ไร่ พร้อมระบบสาธารณูปโภค มูลค่าโครงการ 520 ล้านบาท

สำหรับกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในแผนอีก 2 กองทุน มูลค่ารวม 2,000 ล้านบาท และกองทุนอินฟราสตรัคเจอร์ ลงทุนในพลังงานทางเลือก 2 กองทุน มูลค่ารวม 8,000 ล้านบาท คาดว่าจะเสนอขายช่วงไตรมาส 1-2 ปี 2557

นายวิน กล่าวว่า กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ยูนิลอฟท์ มีจุดเด่นเป็นหอพักทันสมัย มีสาธารณูปโภค เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ทำเลที่ตั้งใกล้กับมหาวิทยาลัยมหิดล ศาลายา และบริการรถรับส่ง

นอกจากนี้ มองว่าแนวโน้มอัตราเข้าพักน่าจะปรับตัวสูงขึ้น ดูจากจำนวนนักศึกษาของมหาวิทยาลัยมหิดล วิทยาเขตศาลายา ซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายหลัก ปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง อีกทั้งนโยบายของมหาวิทยาลัยต้องการเป็นศูนย์กลางการศึกษาระดับอาเซียน

นายวิน กล่าวว่า สำหรับอัตราผู้เช่าของหอพักในเดือน ส.ค. 2556 ประมาณ 53% เนื่องจากอาคาร A และ C เพิ่งสร้างเสร็จเดือน มี.ค. 2556 มีผู้เข้าพักใกล้ 80% ส่วนอาคาร B เพิ่งเปิดเดือน มิ.ย. ซึ่งมหาวิทยาลัยปิดเทอม จึงคาดว่าช่วงเดือน ต.ค. ที่เปิดเทอม จะมีผู้เข้าพักเพิ่มขึ้น และสิ้นปีนี้อัตราผู้เช่าน่าจะถึง 80% โดยอัตราค่าเช่าหอพักเฉลี่ยห้องละ 7,500 บาท สัญญาเช่าส่วนใหญ่มีลักษณะปีต่อปี และส่วนใหญ่จะขึ้นค่าเช่า 35% โดยค่าเช่าถูกกว่าหอพักที่เป็นคู่แข่งหลักๆ 3 ราย

อย่างไรก็ตาม ในช่วงแรกกองทุนจะได้รับค่าเช่าคงที่จาก PF ซึ่งเป็นผู้เช่าเหมาจำนวน 43.5 ล้านบาทต่อปี ในช่วง 3 ปีแรก และกองทุนมีสิทธิขยายอายุสัญญาเช่าให้แก่ PF อีก 1 ปี หลังจากปีที่ 3 โดยอัตราเงินปันผลสุทธิที่นักลงทุนจะได้รับไม่น่าต่ำกว่า 6.5% ต่อปี โดยกองทุนยังเป็นเจ้าของทรัพย์สิน และมีโอกาสได้รับประโยชน์เพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต เนื่องจากพื้นที่เปล่ามีน้อย และควบคุมความสูงของอาคาร

สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปีนี้ คาดว่าจะดีขึ้นตามเศรษฐกิจไทยในไตรมาส 4 ที่ฟื้นตามเศรษฐกิจโลก รวมถึงแนวโน้มการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายเพื่อช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ รวมถึงการเติบโตของการท่องเที่ยวที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง จะช่วยหนุนตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ไปต่อได้

นายชายนิด อรรถญาณสกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF) เปิดเผยว่า บริษัทยังมีหอพักที่เชียงใหม่ซึ่งก่อสร้างเสร็จแล้ว รอดูผู้เช่าในเดือนพ.ค.2557 ก่อนพิจารณาว่าจะขายให้กองทุนหรือไม่ รวมทั้งที่เอแบคคาดว่าจะสร้างเสร็จไตรมาส 1 ปี 2558 “บริษัทประเมินว่าอัตราผู้เช่าของโครงการน่าจะอยู่ที่ประมาณ 85% โดยผู้ลงทุนจะได้รับผลตอบแทนประมาณ 7% แต่หากผู้เช่าเต็มส่วนที่เกิน 85% จะเป็นของ PF”นายวิน กล่า