เปิดตลาดพิษณุโลก

จากศักยภาพ จ.พิษณุโลก ในด้านภูมิศาสตร์มีความโดดเด่น เนื่องจากนโยบายภาครัฐที่ส่งเสริมตัวจังหวัดเพื่อเป็น “ศูนย์กลางระบบขนส่ง” (Logistic Hub) และตำแหน่งทางภูมิศาสตร์ทำให้ จ.พิษณุโลก เป็นเพียงจังหวัดเดียวในประเทศไทยที่เป็นจุดตัดของถนน ได้แก่ ทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 11 (ช่วงพิษณุโลกอุตรดิตถ์) ทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 12 และถนนเลี่ยงเมืองพิษณุโลกด้านใต้ ที่ ต.สมอแข อ.เมือง จ.พิษณุโลก ที่บริเวณ “สี่แยกอินโดจีน” สามารถเชื่อมต่อไปประเทศอื่นๆ ได้ (ทิศเหนือคุนหมิง 1,460 กม. ทิศตะวันตกย่างกุ้ง 670 กม. ทิศตะวันออกดานัง 1,010 กม. และทิศใต้กัวลาลัมเปอร์ 1,840 กม.)

โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อโครงการ “รถไฟความเร็วสูง ไฮสปีดเทรน 250 km/h” จะเป็นเส้นทางที่เชื่อมโยงจังหวัดทั่วไทยเข้าด้วยกัน ช่วยร่นระยะเวลาเดินทางได้กว่า 2 เท่า สำหรับเส้นทางหลัก กรุงเทพฯพิษณุโลกเชียงใหม่ (2556-2561) ระยะทาง 745 กม. มีบทบาทสำคัญอย่างยิ่งในการขยายความเป็นเมืองออก เพื่อสร้างพื้นที่ทางธุรกิจในตัวจังหวัด สนับสนุนต่อการเติบโตทางเศรษฐกิจ เอื้อประโยชน์และดึงดูดการลงทุนจากภาคเอกชน ซึ่งเป็นจุดเริ่มต้นที่จะต่อยอดสร้างรายได้ให้กับชุมชน และสร้างโอกาสให้ธุรกิจหลากหลายประเภทต่อไป

ด้านประชากรและรายได้ ถือเป็นอีกหนึ่งดัชนีที่ชี้อัตราการเติบโตของ จ.พิษณุโลก ในภาพรวม จากข้อมูลพบว่า จ.พิษณุโลก มีอัตราการเพิ่มขึ้นของ ประชากรอย่างต่อเนื่อง เฉลี่ยต่อปีอยู่ที่ 0.19% ซึ่งเท่ากับ จ.เชียงใหม่ เมืองศูนย์กลางของภาคเหนือตอนบน โดยในปี 2555 จ.พิษณุโลก มีจำนวนประชากร อยู่ที่ 854,372 คน ติดอันดับจังหวัดที่มีจำนวนประชากรมากเป็นอันดับที่ 25 ของประเทศไทย ลักษณะการอาศัยส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในเขตเทศบาลสูงถึง 44% ซึ่งเป็นอีกหนึ่งในปัจจัยที่ชี้วัดความเป็นเมือง (Urbanization) และรายได้ประชากร (2543-2554) เติบโตเฉลี่ย 6.25% ต่อปี มีรายได้รวมต่อครอบครัวเฉลี่ยที่ 17,474 บาท เพิ่มขึ้น 95% เมื่อเทียบกับตัวเลขรายได้เมื่อปี 2543

จากการสำรวจของบริษัท เอพี (ไทยแลนด์) พบว่าในช่วงปี 2555 ถึงปัจจุบัน โครงการที่อยู่อาศัยถูกพัฒนาโดยผู้ประกอบการท้องถิ่นเป็นหลัก ปัจจุบันมีโครงการบ้านแนวราบทั้งหมด 7 โครงการ จำนวน 634 ยูนิต ระดับราคาเริ่มต้นเฉลี่ย 34.5 ล้านบาท และโครงการคอนโดมิเนียม 4 โครงการ จำนวน 406 ยูนิต (มีเพียง 1 โครงการ จากผู้ประกอบการส่วนกลาง) ระดับราคาเฉลี่ย 45 หมื่นบาทต่อ ตร.ม. โดยประเมินจากยอดขายเฉลี่ยแต่ละโครงการไม่ต่ำกว่า 50-100% และบางโครงการสามารถปิดการขายได้ภายใน 2 วัน สะท้อนให้เห็นความต้องการ โดยคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่เน้นกลุ่มเป้าหมายที่ต้องการพักอาศัยย่านกลางเมือง และรองลงมา คือ บริเวณมหาวิทยาลัยนเรศวร

อย่างไรก็ตาม จากการสำรวจดีมานด์ที่พักในเขตเทศบาล พบกลุ่ม ผู้บริโภคที่มีพฤติกรรมการใช้ชีวิตที่ทันสมัย มีการขวนขวายเพื่อการรับรู้ ข่าวสารมากขึ้น เช่น กลุ่มนักธุรกิจ นายธนาคาร นายแพทย์ และอาจารย์มหาวิทยาลัย ที่มีจำนวนเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องตามการขยายตัวของเมือง โดยผู้บริโภคกลุ่มนี้เองจะเป็นกลุ่มลูกค้าสำคัญของธุรกิจที่พักอาศัยในรูปแบบคอนโดมิเนียม เนื่องจากเป็นกลุ่มที่มีรายได้มั่นคง ทำให้มีความสามารถในการจองซื้อและกู้ยืมมากเช่นกัน อีกทั้งยังพบไลฟ์สไตล์ของ ผู้บริโภคกลุ่มนี้ที่นิยมความสะดวกสบาย สะท้อนความเป็นคนเมือง (Urbanization) จึงมองว่าการพักในคอนโดมิเนียมสามารถตอบโจทย์ความต้องการได้มากกว่าเมื่อเทียบกับซัพพลายที่พักในรูปแบบอพาร์ตเมนต์ เพราะคอนโดมิเนียมมีสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง เช่น ฟิตเนส สระว่ายน้ำ สวนส่วนกลาง เป็นต้น

ขณะที่จากการสำรวจค่าเช่าอพาร์ตเมนต์ในเขตเทศบาลเฉลี่ยต่อเดือนประมาณ 5,000-6,000 บาท หากเปรียบเทียบกับการผ่อนดาวน์คอนโดมิเนียมระดับราคาประมาณ 1.6 ล้านบาท เฉลี่ยผ่อนต่อ เดือนประมาณ 1.2 หมื่นบาท ทำให้คนที่เคยเช่าอพาร์ตเมนต์อยู่ เริ่ม สนใจซื้อคอนโดมิเนียมเป็นของตัวเอง เพราะนอกจากได้เป็นเจ้าของ แล้ว ยังมีโอกาสในการขายต่อด้วย โดยกระแสความตื่นตัวของการพัฒนาที่ดิน ส่งผลให้สถานการณ์การปรับตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นมากกว่า 2-3 เท่า ในช่วงเวลา 1 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะย่านเศรษฐกิจที่สำคัญ ใจกลางเมือง

นอกจากนี้ ยังพบที่ดินบริเวณจุดคาดการณ์ที่ตั้งสถานีรถไฟความเร็วสูง มีการเพิ่มขึ้นของราคาอย่างรวดเร็ว สอดรับกับการประเมินราคาที่ดิน พบว่าราคาที่ดินแถบชานเมืองขยับขึ้น จากกลุ่มธุรกิจหมู่บ้านจัดสรร ต่อด้วยเก็งกำไรจากผลพวงรถไฟความเร็วสูงกรุงเทพฯเชียงใหม่ และถนนเอเซีย ทำให้มีการเก็งกำไรที่ดินเริ่มตั้งแต่สี่แยกอินโดจีนตามแนวถนนพิษณุโลกหล่มสัก

แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในพิษณุโลก คาดการณ์ว่าตลาดระดับกลาง ราคา 56 หมื่นบาทต่อ ตร.ม. ในทำเลกลางเมือง จะมีการแข่งขันกันมากขึ้นในอนาคต