แสนสิริ...ซ้ำรอยพฤกษา เรียลเอสเตท

การประกาศปรับลดเป้ายอดขายปี 2557 ของบริษัท แสนสิริ (SIRI) จาก 4.8 หมื่นล้านบาท เหลือ 3.63.7 หมื่นล้านบาทนั้น ไม่ได้สร้างความแปลกใจให้ใครเลย

ในภาวะที่บริษัทนี้เผชิญปัญหากำลังซื้อชะลอตัวมากกว่าบริษัทอื่น เพราะนอกจากปัจจัยเศรษฐกิจที่ชะลอแล้ว ยังมีปัญหาเรื่องคุณภาพงานรับช่วงต่อของผู้รับเหมาก่อสร้างที่ต่ำกว่ามาตรฐาน ซึ่งถูกร้องเรียนจากเจ้าของบ้านที่เป็นข่าวครึกโครมตั้งแต่ปลายเดือน ส.ค.เป็นต้นมา

เมื่อความเป็นเบอร์หนึ่งด้านยอดขาย และที่หนึ่งในใจผู้บริโภค ไม่สามารถร่วมทางกันได้ในที่สุด บริษัทก็เลือกที่จะลดความแรงด้านยอดขายลงมา ซ้ำรอยอดีตเบอร์หนึ่งด้านยอดขายอย่างบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท (PS) ที่มีประสบการณ์เช่นนี้มาก่อน

“อภิชาติ จูตระกูล” ประธานอำนวยการ SIRI ให้เหตุผลว่า เป็นการลดเป้าหมายตามการชะลอตัวของเศรษฐกิจ เมื่อประเมินแล้วว่าการรุกแรงและเร็วเกินไปเป็นการบั่นทอนกำไรปีนี้ และเกรงว่าจะก่อสร้างไม่ทันโอน

“หากเร่งเป้าขายแต่ผู้รับเหมาก่อสร้างมีงานมากอาจเป็นปัญหา และการมียอดขายมากยังเป็นการเพิ่มต้นทุน กำไรลด ไตรมาสแรกขาดทุน 80 ล้านบาท ไตรมาส 2 และ 3 กำไรไตรมาสละ 500 ล้านบาท และไตรมาส 4 กำไร 100 ล้านบาท”

ซิตี้กรุ๊ป ให้ข้อมูลว่า SIRI เปิดตัวคอนโดมิเนียมก่อนได้รับการอนุมัติจากการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม โดย 5 โครงการมูลค่า 7,400 ล้านบาท ยังไม่มีกำหนดก่อสร้าง และคาดว่าจะล่าช้าออกไป 45 เดือน คาดว่าจะมีการรับรู้รายได้ล่าช้าไป 10%

ภายใต้นโยบายเชิงรุกจนครองแชมป์รายได้อันดับหนึ่งได้สำเร็จเมื่อปี 2555 แต่บริษัทต้องสะดุดขาตัวเองเมื่อต้องเผชิญกับปัญหาขาดทุนตามมา เนื่องจากโอนงานไม่ทันตามกำหนด การบริหารต้นทุนไม่ราบรื่น และประสบปัญหาด้านคุณภาพงานก่อสร้าง

9 เดือนแรก SIRI มียอดขาย 3.72 หมื่นล้านบาท แต่คาดว่ากำไรจะต่ำกว่าเป้า 3,000 ล้านบาท เพราะใช้เวลาในการโอนคอนโดมิเนียม

นักวิเคราะห์บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) เอเซีย พลัส คาดว่าเป็นไปได้ยากที่ SIRI จะถึงเป้าหมายรายได้ที่ตั้งไว้ 3.4 หมื่นล้านบาท จึงปรับเป้าหมายรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ปีนี้ลงเหลือ 3.13 หมื่นล้านบาท ส่วนไตรมาส 3 นี้ คาดว่ารายได้ยังทรงตัว จากไตรมาส 2 ที่ 7,000 ล้านบาท แต่ค่าใช้จ่ายการขายจะลดลงตามจำนวนโครงการใหม่

นักวิเคราะห์จากซิตี้กรุ๊ป กล่าวว่า หากจะบรรลุยอดขาย 4.8 หมื่นล้านบาทในปีนี้ SIRI จะต้องมียอดขายในไตรมาส 4 อีก 1.14 หมื่นล้านบาท ในสภาวะที่ไตรมาส 2 และ 3 ที่ผ่านมาการผลักดันยอดขาย 7,0008,000 ล้านบาท ยังยาก ดังนั้นต้องขายโครงการเดิมให้ได้ 5,500 ล้านบาท และออกเพิ่มโครงการใหม่อีก 6,400 ล้านบาท

ทั้งนี้ การจะรุกออกโปรโมชันการขายเพื่อดึงดูดผู้ซื้อยังมีค่าใช้จ่ายที่จะฉุดกำไรให้ลดลงได้

บริษัทมีงานในมือ 6.47 หมื่นล้านบาท รอรับรู้รายได้ครึ่งหลังปีนี้ 1.63 หมื่นล้านบาท

นอกจากลดเป้าหมายยอดขายแล้ว บริษัทยังปรับเพิ่มเงินดาวน์คอนโดมิเนียมระดับกลางล่างขึ้นเป็น 12% จากเดิม 57% เพื่อลดความเสี่ยงที่ลูกค้าจะทิ้งใบจอง รวมถึงการยกเลิกโปรโมชันแจกของแถมช่วงจอง เพื่อลดค่าใช้จ่ายด้านการขายและการบริหารกับรายได้

สำหรับแนวโน้มรายได้ปี 2557 นักวิเคราะห์ บล.เอเซีย พลัส คาดว่าจะเติบโตได้เพราะมีงานในมือรองรับแล้ว 1.93 หมื่นล้านบาท รวมถึงอสังหาริมทรัพย์รอขายกว่า 5.2 หมื่นล้านบาท ที่จะส่งผลดีต่อค่าใช้จ่ายด้านการตลาดที่แปรผันตามยอดขาย

ทั้งนี้ ยอดขายที่ชะลอตัวคาดว่าจะส่งผลต่อการเติบโตของรายได้ในปี 2558-2559 เป็นต้นไป เพราะงานในมือจะทยอยลดลง

“การลดเป้าหมายยอดขายรวมถึงจำนวนการเปิดโครงการใหม่ในปี 2557 จะส่งผลบวกต่อประสิทธิภาพการทำกำไร ซึ่งจะช่วยให้อัตรากำไรปกติปรับสูงขึ้น จึงให้ราคาเป้าหมาย 2.99 บาท และแนะนำให้ซื้อ” นักวิเคราะห์จาก บล.เอเซีย พลัส ระบุ

SIRI เพิ่งบรรลุเป้าหมายสูงสุดที่จะมีรายได้เป็นอันดับหนึ่งในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เมื่อสิ้นปี 2555 ที่ผ่านมา โดยมีส่วนแบ่งการตลาดรายได้อันดับ 1 ของบริษัทที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ที่ 16% สูงกว่า PS ที่ 15% บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ หรือ LH 12% บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ หรือ AP 10% บริษัท ควอลิตี้เฮ้าส์ หรือ QH 7% บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ หรือ LPN 7% และบริษัท ศุภาลัย หรือ SPALI 6%

แต่เป้าหมายด้านรายได้ไม่ได้เป็นไปในทิศทางเดียวกับกำไรที่ยังไม่ได้แชมป์ตามไปด้วย โดยมีกำไรเพียง 3,018 ล้านบาท ยังน้อยกว่า PS ที่กำไร 3,898 ล้านบาท แม้ว่าจะมีรายได้เพียง 2.7 หมื่นล้านบาท ซ้ำรอยกับ PS แชมป์เก่าที่เคยบาดเจ็บไปก่อนหน้านี้

คงมีเพียงบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ เจ้าเดียวตอนนี้ที่ครองแชมป์กำไรมาอย่างต่อเนื่องที่ 5,635 ล้านบาท จากรายได้เพียง 2.67 หมื่นล้านบาท