ถึงเวลาลงทุนอสังหาฯนอก

เร็วๆ นี้ ผมได้มีโอกาสไปรับฟังการบรรยายเรื่องการลงทุนในประเทศสหราชอาณาจักร (UK) ถึง 4 งาน ซึ่งจัดโดยบริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (CBRE) บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (Jll) บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวม เอเซีย พลัส และการนำเสนอส่วนบุคคล โดยบริษัท คอลลิเออร์ โดยทาง CBRE เป็นการนำเสนออสังหาริมทรัพย์มือสอง ซึ่งล้วนแล้วแต่เป็นคอนโด ส่วน Jll เป็นโครงการใหม่ที่กำลังจะสร้าง บริษัท คอลลิเออร์ จะมีทั้งโครงการใหม่และโครงการเก่า ส่วน บลจ.เอเซีย พลัส จะเป็นลักษณะการระดมทุนในรูปแบบกองทุน โดยจะขายให้กับนักลงทุนรายค่อนข้างใหญ่ โดยคาดว่ากลุ่มเป้าหมายจะลงทุนรายละไม่น้อยกว่า 30 ล้านบาท โดยจะนำเงินในกองทุนดังกล่าวไปลงในอสังหาฯ เก่าที่อยู่ในโลเกชันที่ดี

การที่หลายๆ หน่วยงานจัดงานในช่วงเวลาไล่เลี่ยกัน นี่ยังไม่นับงานที่ผมไม่ได้รับเชิญหรือไม่ทราบข่าว แสดงว่าหน่วยงานเหล่านั้น เห็นว่าโอกาสในการลงทุนในอสังหาฯ ที่ UK ยังมีอีกมาก จริงๆ แล้ว การลงทุนในคอนโดที่ UK คนไทยที่มีฐานะที่ส่งบุตรหลานไปศึกษาต่อที่นั่นมีมานานแล้ว ซึ่งบางส่วนเมื่อบุตรหลานสำเร็จการศึกษาแล้ว ผู้ปกครองมักจะขายออกไป การที่คนทั่วโลกนิยมซื้ออสังหาฯ ใน UK เท่าที่รวบรวมเหตุผลต่างๆ จะได้ดังนี้

1) UK เป็นประเทศที่ใช้ภาษาอังกฤษ ซึ่งเป็นภาษาสากล จึงเป็นที่นิยมของผู้ปกครองส่งบุตรหลานเข้ามาเล่าเรียน กอปรกับสถาบันการศึกษาใน UK หลายสถาบันมีชื่อเสียงระดับโลก รวมทั้งเป็นประเทศที่นักท่องเที่ยวนิยมเดินทางมาท่องเที่ยวค่อนข้างมาก เพราะว่าสามารถสื่อสารกันง่ายกว่าภาษาอื่นๆ รวมทั้งป้ายต่างๆ ก็เป็นภาษาที่คนทั่วโลกเข้าใจ เมื่อเทียบกับชาติอื่นๆ ในทวีปยุโรป

2) ราคาอสังหาฯ ใน UK มีแนวโน้มสูงขึ้นมาโดยตลอด ยกเว้นช่วงปี 20082011 ที่ราคาอสังหาฯ ที่นั่นตกลงมาบ้าง แต่เป็นการชั่วคราว แต่ 2 ปีที่ผ่านมาราคาก็เริ่มกลับขึ้นมาใหม่

3) ระบบภาษีที่ไม่ซับซ้อนและอัตราภาษีสำหรับคนต่างชาติอยู่ในอัตราที่ต่ำ โดยไม่มี Capital Gain Tax สำหรับคนต่างชาติ แต่คนสัญชาติ UK ต้องเสียภาษีตัวนี้ เวลาซื้อขายอสังหาฯ

4) บรรยากาศการลงทุนที่เอื้ออำนวยต่อการดำเนินธุรกิจ เช่น ไม่มี Sales Tax ไม่มีภาษีมรดก ไม่เก็บอากรนำเข้า Wine (ในขณะที่บ้านเรากำลังขึ้นภาษีเหล้าและเบียร์ ซึ่งผมเห็นด้วยกับนโยบายนี้ เพราะว่าเหล้าและเบียร์ล้วนบั่นทอนสุขภาพของคนในชาติ ซึ่งเป็นภาระของรัฐบาลที่ในที่สุดจะต้องนำงบประมาณมาดูแลคนที่เจ็บป่วย นอกจากนี้ยังเป็นต้นเหตุของอุบัติเหตุในหลายๆ ครั้ง จะสังเกตได้ชัดเจนในช่วงเทศกาล ซึ่งจะมีอุบัติเหตุทำให้คนบาดเจ็บล้มตายเป็นจำนวนมากในแต่ละปี โดยสาเหตุส่วนใหญ่ล้วนมาจากเครื่องดื่มเหล่านี้) ภาษีบริษัทจำกัดอยู่ที่ 16.5% (ของไทยเราอยู่ที่ 20%) และภาษีบุคคลอัตราสูงสุดเพียงแต่ 15% ของไทยเราสูงสุดอยู่ที่ 37% จะเห็นได้ว่าภาษีต่างๆ เรียกเก็บในอัตราที่ต่ำกว่าบ้านเรา

5) ราคาอสังหาฯ ใน UK มีแนวโน้มสูงขึ้นมาตลอด และมีสภาพคล่องสูง มีการซื้อขายเกิดขึ้นค่อนข้างมาก และผลตอบแทนจากการเช่าในบางทำเลก็ค่อนข้างสูง สามารถคาดหวังได้ 2.58% แล้วแต่ทำเล

6) อสังหาฯ ที่ UK ถึงแม้จะเป็น Lease Hold แต่ระยะเวลายาวนานถึง 999 ปี ตายแล้วยังส่งต่อให้ลูกหลานได้อีก

จากแนวโน้มที่ค่าเงินปอนด์มีโอกาสจะแข็งตัวในอนาคตเมื่อเทียบกับเงินบาทจากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ การลงทุนในอสังหาฯ ที่นั่น อาจจะได้ประโยชน์ 2 เด้งคือ จากราคาอสังหาฯ ที่เริ่มฟื้นตัว บวกกับกำไรจากอัตราแลกเปลี่ยน

การซื้ออสังหาฯ ใน UK ชาวต่างชาติสามารถขอสินเชื่อได้ถ้าวางแผนให้ดีๆ ก็สามารถนำดอกเบี้ยจ่ายจากการผ่อนธนาคาร รวมทั้งค่าบริหารจัดการจากการจ้าง Agency ที่ช่วยหาคนเช่าและดูแลจัดการเก็บค่าเช่า ค่าเบี้ยประกันภัย ค่าซ่อมแซมอสังหาฯ ค่าทนายความ ค่าโฆษณาเพื่อดึงดูดคนมาเช่า Ground Rent (ค่าเช่าหน้าดิน) ค่าทำความสะอาด ฯลฯ มาหักกับรายได้จากการเช่า เผลอๆ แทบจะไม่ต้องเสียภาษีจากเงินได้ที่ได้รับจากการปล่อยเช่า

คนไทยเราช้ากว่าคนสิงคโปร์ มาเลเซีย ไปหลายก้าว เพราะคนสองชาตินี้ได้เข้าไปลงทุนเป็นเรื่องเป็นราวตั้งแต่2 ปีที่แล้ว ในช่วงจังหวะที่ราคาอสังหาฯ ที่นั่นอยู่แถว Bottom หรือฟื้นตัวมาได้ไม่นาน อย่างไรก็ตาม การลงทุนในอสังหาฯ ที่นั่น ผมคิดว่ายังไม่ช้าเกินไป ผลตอบแทนที่คาดหวังประมาณ 810% ยังพอทำได้ นี่ยังไม่นับรวมกำไรจากอัตราแลกเปลี่ยน ถ้าเงินปอนด์แข็งค่าขึ้นเมื่อเทียบกับเงินบาทเห็นทีจะต้องโฉบไปลอนดอนเร็วๆ นี้เพื่อดูลาดเลา เผื่อจะได้คอนโดดีๆ มาสักยูนิต

ส่วนตลาดหุ้นไทยเราไม่เห็นการทำ Window Dressing ในสัปดาห์สุดท้ายของไตรมาส 3 แต่กลับเห็นการปรับตัวของ Set Index ซึ่งเกิดจากดรามาทางการเมืองที่สหรัฐ อย่างไรก็ตาม คาดว่า Set น่าจะมีแนวรับที่แข็งแกร่งบริเวณ 1,3501,377 ซึ่งผมมั่นใจว่าจะเอาอยู่ ลงมารอบนี้ทยอยซื้อสะสมหุ้นพื้นฐานดี ราคาถูกแล้วถือยาวข้ามปีกันเลยนะครับ