เตรียมรับมือโค้งสุดท้ายอสังหาฯปี’56

เข้าเดือน ต.ค. 2556 อีก 3 เดือนจะปิดปลายปี อสังหาฯ จะเป็นอย่างไร ปลายปีนี้ไม่เหมือนต้นปีเลย ถ้าจำได้ต้นปีทุกคนคาดหวังว่าปีนี้ GDP จะเกิน 5% อาจจะ 5.5% แน่ๆ เพราะฐานเศรษฐกิจบ้านเราแข็งแรง กำลังซื้อขยายตัว เมื่อเศรษฐกิจดีแน่ อสังหาฯ ก็ต้องดีตามไปด้วย

หุ้นไทยต้นปีก็ดีทำท่าจะเกิน 1,500 จุด ก็จะแสดงถึงความมั่นใจในการลงทุน และจิตวิทยาการลงทุนแจ่มใสมาก การบริโภคภายในประเทศก็เพิ่มขึ้น เงินระยะสั้นไหลเข้าประเทศมากมาย แต่พอกลางปี ฝนเริ่มตั้งเค้าไม่ดีนัก “เงินร้อนก็ออกนอกประเทศ” ไปลงทุนที่อื่น เช่น อเมริกาที่เศรษฐกิจดีขึ้น อีกทั้งไปลงทุนประเทศเปิดตัวใหม่ๆ

ประกอบกับรัฐบาลเริ่มอ่อนไหวด้วยโครงการจำนำข้าว ซึ่งไม่ค่อยจะประสบผลสำเร็จกลายเป็นผลลบติดตามมา อีกทั้งหุ้นไทยก็ลดลงอย่างน่าเป็นห่วง 1 วันเงินไหลออกวันละ 12 หมื่นล้านบาท ส่งออกก็ยังไม่ดี มิหนำซ้ำการเมืองก็ยังส่อเค้ารุนแรงได้ทุกขณะ ปัจจัยลบเริ่มสะสมขึ้นเรื่อยๆ แม้พื้นฐานเศรษฐกิจจะดีพอใช้ แต่ความเชื่อมั่นลดถอยลงและต่อมาจนขึ้นไตรมาส 3

อสังหาฯ ของเราซึ่งเป็น Sector ที่ใหญ่มาก คลุม 15% ของ GDP “ก็สร้างกันเกินเหตุ” บริษัทยักษ์ใหญ่ในตลาดหุ้นลงมากวาดตลาดคนชั้นกลางและคนชั้นล่าง ทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด โดยเฉพาะ Condo สร้างกันจนคำว่า “ล้นตลาด” ชัดเจนขึ้น ในอดีตที่ผู้ประกอบการไม่ยอมรับฟองสบู่ ก็เริ่มรับว่าเกิดขึ้นชัดขึ้น นักลงทุนซื้อให้เช่าคลุมตลาดอสังหาฯ โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ ที่ซื้อ Condo ถึงครึ่งของตลาด

ซึ่งปีนี้คาดว่าการตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล (60% ของตลาดทั้งประเทศ) จะสูงถึง 1.3-1.5 แสนยูนิต 60% หรือ 9 หมื่นยูนิต เป็น Condo และ 4.5 ยูนิตจะหวังลงทุนให้เช่า น่ากลัวว่าปลายปีนี้ไปถึงต้นปีหน้า “ตลาดบ้านเช่าจะล้นตลาด” ลงไปกระทบ SME ที่สร้างอพาร์ตเมนต์ให้เช่าแน่ๆ

ตลาดอสังหาฯ แปรปรวนแน่ๆ หลายค่ายเริ่มแคลงใจจะลดเป้าต้นปี แต่ยักษ์ใหญ่หลายบริษัทยังเดินหน้าต่อ หวังจะกวาดตลาดที่อยู่อาศัยให้เช่า จากผู้เช่ามาเป็นเจ้าของ โดยเฉพาะ Condo ราคาปานกลาง 13 ล้านบาท ซึ่ง Popular มาก และคุลม 70% ของตลาดทั้งหมด

ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เราก็เพิ่งจะออกมาว่าให้ระวังไว้ โดยเฉพาะธนาคารที่ปล่อยกู้อย่างฟุ่มเฟือย ไม่ดูเครดิตให้กู้เกินเหตุ “ระวังหนี้เสีย NPL ให้ดี” ปลายปีได้เห็นแน่ๆ แม้ไม่น่าจะรุนแรงเหมือนปี 2540 แต่ต้องมีผู้ประกอบการสะดุดเท้าตัวเองหกล้มบ้าง ผู้ซื้อบ้านหรือ Condo คงจะมีทิ้งดาวน์แน่ๆ

ส่วนสินค้าตัวซึ่งผ่าน ‘Com mall” ซึ่งก็เริ่มสร้างกันมากเกินเหตุ ผู้ที่สร้างผิดที่ เริ่มถูกผลกระทบ ผู้เช่าเริ่มย้ายออก ผู้ประกอบการ.....ใหม่ๆ ก็เข้ามาสู่ตลาด ...ตัวจาก Condo ที่ล้านตลาดลงมาเล่น “Shopping Center” หรือ Community Mall ที่มียักษ์ใหญ่ เช่น Central คลองตลาดและยักษ์ใหญ่รายอื่นเริ่มเข้ามา share ตลาดด้วย

ปลายปีนี้ได้เห็นดีแน่ๆ ก็ขอเตือนผู้ประกอบการให้เตรียมแผน 2 หัดถอยให้เป็นมวย อย่าทู่ซี้จนตลาดแห้ง เป็นหนี้เสียมากขึ้น จะถูกดอกเบี้ยกินหาง ท้ายสุดก็จะเป็นหนี้เสียรายใหญ่ ผู้ซื้อหุ้นก็เตรียมตัวให้ดี อย่าหวังผลบวกจนเกินไป อะไรขึ้นก็ต้องมีลง